สะพานใหม่-คูคต ขุมทองใหม่รับรถไฟฟ้า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ระยะทาง 18.4 กิโลเมตร มูลค่าก่อสร้าง 26,464 ล้านบาท ได้ผู้รับเหมาแล้ว และเตรียมลงพื้นที่เริ่มดำเนินการ ถือว่าเป็นเส้นทางที่มีความคืบหน้าไประดับหนึ่งแล้ว จึงเป็นเส้นทางส่วนต่อขยายที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มาก

หากวิเคราะห์ภาพรวมของพื้นที่บริเวณนี้ โดยแบ่งเป็นช่วง 3 ช่วง คือ ช่วงสถานีที่ 1-5 ถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพโดดเด่นที่สุด เพราะใกล้เมืองมากที่สุด และเชื่อมต่อมาจากสถานีหมอชิต ผ่านห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งเป็นแยกที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างยกระดับให้เป็นอีกหนึ่งศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ที่มีครบทั้งศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้ง อาคารสำนักงาน และมหาวิทยาลัยชั้นนำ

ก่อนหน้าที่จะมีความชัดเจนเรื่องรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย บริเวณนี้มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวยาวไปจนถึงแยกมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โดยคอนโดมิเนียมบริเวณห้าแยกลาดพร้าวมีราคาขายที่สูงสุด ปัจจุบันเสนอขายไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนที่ขยับออกไปราคาก็จะถูกลง และปัจจุบันราคาที่ดินโซนนี้ที่แพงขึ้นมาก ทำให้พัฒนาบ้านแนวราบได้ยาก เพราะราคาจะแพงมาก

ช่วงสถานีที่ 6-10 จะเห็นว่าที่ดินติดริมถนนส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานราชการและวัด จึงยากที่เอกชนจะซื้อมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้ แต่บริเวณในซอยที่ใกล้เคียงออกไปก็เป็นไปได้ที่จะพัฒนาบ้านแนวราบ โดย วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า บริเวณนี้ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ 4-6 ล้านบาท บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 10-25 ล้านบาท

ขณะที่บริเวณสถานีที่ 11-16 จะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก โดยหากเป็นทาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ 3-4 ล้านบาท ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ 4-7 ล้านบาท ซึ่งโซนนี้ย่านสะพานใหม่จะโดดเด่นที่สุด เพราะใกล้ตลาดยิ่งเจริญ แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ถูกพัฒนาจนเต็ม ไม่มีห้างขนาดใหญ่ที่เป็นแม่เหล็ก หรือพื้นที่เปล่าให้เกิดห้างใหญ่ๆ ที่จะบูมให้คึกคักได้

อย่างไรก็ตาม การที่ในอนาคตพื้นที่บริเวณเหล่านี้จะมีรถไฟฟ้าก็ย่อมเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ แต่ปัจจุบันเหมาะกับการซื้ออยู่อาศัยเป็นหลัก

ทั้งนี้ ถ้าจะมองการลงทุนย่านนี้ให้มองบ้านแนวราบที่มีโอกาสปล่อยเช่าหรือราคาขึ้นในอนาคต หรือการซื้อในที่ดินย่านนี้ก็ยังมีโอกาส แต่ต้องตรวจสอบข้อกฎหมายให้ดี เพราะอยู่ใกล้สนามบินดอนเมืองจะติดข้อจำกัดการบิน สร้างอาคารสูงไม่ได้ ส่วนถ้าต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนอาจต้องใช้เวลาถือยาวอีก 5 ปี เพราะรถไฟฟ้าต้องใช้เวลาก่อสร้าง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ส่วนต่อขยายจากสถานีหมอชิตไป มีที่ดินราชการค่อนข้างเยอะ และบางพื้นที่ที่ใกล้สนามบินดอนเมืองยังติดข้อจำกัดการบินที่ทำให้สร้างอาคารสูงไม่ได้ อาจจะทำโครงการขนาดใหญ่ที่จะบูมย่านนี้ให้คึกคักได้ลำบาก แต่แน่นอนว่าการที่มีรถไฟฟ้าผ่านย่อมทำให้เมืองเจริญขึ้น

หากวิเคราะห์จากสถานีรถไฟฟ้า แต่ละสถานีจะห่างกันประมาณ 1 กม. โดยวิเคราะห์ว่า สถานีที่ 1-5 ดีอยู่แล้ว ส่วนสถานีที่ 6-10 เป็นที่ดินราชการและชุมชนหนาแน่น ถัดมาสถานีที่ 11 กับสถานีที่ 12 (สถานีสายหยุดกับสถานีสะพานใหม่) มีบางพื้นที่เป็นชุมชนแออัด แต่ก็ยังมีที่ดินฝั่งซ้ายและฝั่งขวาที่พัฒนาได้ โดยปัจจุบันเป็นฐานตลาดระดับกลางล่าง ซึ่งมีโอกาสจะเปลี่ยนเป็นระดับกลางบนเมื่อรถไฟฟ้าชัดเจน ส่วนสถานีที่ 13-15 เป็นโรงพยาบาลและสถานที่ราชการ พัฒนาโครงการได้ยาก แต่สถานีที่ 16 สถานีคูคต ตรงลำลูกกา เป็นชุมชนใหญ่ น่าสนใจมาก

จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) ครึ่งแรกปี 2558 ของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางนี้ตั้งแต่ปี 2552-2554 ยังคงกระจุกตัวที่บริเวณสี่แยกสำคัญ เช่น รัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ แต่หลังจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต ชัดเจนขึ้น ก็เริ่มมีคอนโดมิเนียมเปิดขายในทำเลไกลออกไป เช่น สะพานใหม่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา ส่วนในครึ่งแรกปี 2558 มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 6,321 ยูนิต และอีก 2,371 ยูนิต กำลังก่อสร้าง

สำหรับราคาที่ดินตามแนวเส้นทางนี้แตกต่างกันไปตามแต่ละทำเล ถ้าเป็นแถวสถานีหมอชิตราคาที่ดินสูงสุดที่ 4-5 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้นกว่า 60% จาก 3 ปีก่อนหน้านี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมจึงสูงกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. หากเป็นสี่แยกรัชโยธินก็จะอยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ว. ปรับขึ้น 10-20% ส่วนย่านสะพานใหม่ไม่เกิน 2 แสนบาท/ตร.ว. ปรับขึ้น 10-20%

ราคาขายของคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 9.05 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่หากวิเคราะห์แต่ละโซน ถ้าเป็นรอบสถานีหมอชิตกว่า 1.4 แสนบาท/ตร.ม. บริเวณรอบสี่แยกรัชโยธินไม่เกิน 1 แสนบาท/ตร.ม. ถ้าไกลออกไปอย่างสะพานใหม่จะอยู่ที่ 5.5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่มากกว่า 80%

เมื่อลงพื้นที่สำรวจทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต พบว่า พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นมหาวิทยาลัย หน่วยงานราชการ และอาคารพาณิชย์ ทำให้ไม่คึกคักเหมือนทำเลที่มีค้าปลีกขนาดใหญ่ แต่จะคึกคักในแบบชุมชนเก่าแก่และกลุ่มค้าปลีกขนาดย่อม ซึ่งการที่มีรถไฟฟ้าขนคนเข้าเมืองได้สะดวก ประกอบกับยังมีที่ดินให้พัฒนาได้ จะเปิดให้กลุ่มบ้านแนวราบใกล้รถไฟฟ้าตั้งแต่โซนใกล้สถานที่ 6 เป็นต้นไปในราคาไม่แพง 3-4 ล้านบาท เหมาะกับคนเพิ่งเริ่มต้นครอบครัว ไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่แออัดในเมือง จึงน่าสนใจมาก