ทุนใหญ่รุกคืบ พลิกโฉมอสังหาฯไทย

โดย...ทีมข่าวธุรกิจตลาดโพสต์ทูเดย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้เริ่มเห็นความชัดเจนด้านการลงทุนของกลุ่มทุนใหญ่จากอุตสาหกรรมอื่นที่แตกไลน์มาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการเคลื่อนทัพของกลุ่มทุนต่างชาติที่จะทำให้รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ไทยเปลี่ยนโฉมหน้าไป ไม่ได้จำกัดแค่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งมีบทบาทสำคัญในช่วงที่ผ่านมาเท่านั้น แต่ยังหมายรวมถึงการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ที่จะเพิ่มขึ้นด้วย

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวในงานสัมมนาใหญ่ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2016” จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ว่า การเข้ามาในธุรกิจอสังหาฯ ของกลุ่มทุนใหญ่จากอุตสาหกรรมอื่น อาจไม่ใช่เรื่องใหม่ในปีนี้ เพราะกลุ่มทุนเหล่านี้ประกาศแผนมาสัก 1-2 ปีแล้ว แต่ปีนี้จะเห็นภาพโครงการที่กลุ่มทุนเหล่านี้ลงทุนเป็นรูปเป็นร่าง ซึ่งนับจากผู้เล่นในธุรกิจและความต้องการกำลังจะเปลี่ยนไป จากเดิมมีเพียงผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่พัฒนาเฉพาะที่อยู่อาศัยขยับกินส่วนแบ่งตลาดรายกลาง รายเล็ก แต่ต่อไปจะมีกลุ่มทุนใหญ่เข้ามาชนกับรายใหญ่รายเดิม หรืออาจจะชนกับโครงการของรายกลาง รายเล็กในบางพื้นที่ด้วย

“ปีที่ผ่านมากลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี บุกตลาดบ้านแนวราบหนักมากผ่านโกลเด้นแลนด์ที่ไปเทกโอเวอร์มา มีผลให้ตลาดบ้านแนวราบในปีที่แล้วขยายตัวโดยปริยาย ซึ่งปีนี้กลุ่มนี้ก็จะบุกหนักต่อเนื่องจากแผนที่ประกาศไว้” ประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้ กลุ่มทุนขนาดใหญ่จะมีพัฒนาอสังหาฯ ที่หลากหลายครบทุกรูปแบบทั้งโรงแรม ค้าปลีก และโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ จะเป็นมิกซ์ยูสมากขึ้นด้วย เช่น โครงการไอคอนสยาม มีทั้งโรงแรม ห้างสรรพสินค้า และคอนโดมิเนียม แล้วก็ดึงรถไฟฟ้าสายสีทองมาด้วย หรือกลุ่มเซ็นทรัล ที่มีแผนว่าการพัฒนาศูนย์การค้าในอนาคตนอกจากจะมีอาคารสำนักงาน ยังมีคอนโดด้วย ซึ่งมีกระแสข่าวว่าจะเป็นลักษณะ 1 ศูนย์การค้า 1 คอนโด ฯลฯ ซึ่งอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะเห็นภาพชัดขึ้นอีก

การพัฒนาในอดีต อาจจะมีแค่โลเกชั่น โลเกชั่น และโลเกชั่น แต่ต่อไปไม่ใช่แล้ว โปรดักต์อสังหาฯ จะมีความซับซ้อนมากขึ้น เช่น จากการที่กลุ่มทุนหนามีอาวุธครบมือ และรอวันนำทุกอย่างที่มีมาขมวดอยู่ในโครงการเดียวกัน เป็นผลให้แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นรายเดิมในวงการอสังหาฯ ยังต้องปรับตัว สะท้อนได้จากกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เริ่มพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น ทั้งโรงแรม ค้าปลีก และมีธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจหลัก

“ผู้เล่นเปลี่ยน อุตสาหกรรมเปลี่ยน ผู้ซื้อก็เปลี่ยนเช่นกัน เพราะจะไม่ใช่ผู้ซื้อคนไทยเท่านั้นแล้ว จะมีผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วย ซึ่งเป็นผลทั้งจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี และการที่กลุ่มทุนหลายรายร่วมทุนกับต่างชาติ ทั้งจีน ญี่ปุ่น กลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้ก็จะดึงฐานลูกค้าชาติตัวเองเข้ามาด้วย” ประเสริฐ กล่าว

อย่างไรก็ตาม นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า รายเล็กยังมีโอกาส โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่พัฒนาคอนโดไม่ได้ สามารถพัฒนาเป็นบ้านแนวราบใจกลางเมืองได้ เพราะมีความต้องการสูงมาก สอดคล้องกับความคิดเห็นของ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่กล่าวว่า ตลาดในไทยกว้างขวางมาก ในทุกพื้นที่ก็มีโอกาส แม้รายใหญ่จะขยายเยอะ แต่รายกลาง รายเล็กก็ยังมีโอกาส แต่ต้องสร้างจุดแข็ง เช่น การดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิด ฯลฯ และรายเล็กไม่จำเป็นต้องเดินตามรอยรายใหญ่เพื่อทำสิ่งที่ไม่ถนัด

ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 คาดว่าจะขยายตัวประมาณ 5-10% โดยปีนี้น่าจะเป็นปีทองของตลาดบ้านจัดสรรทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ส่วนตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลแม้ไม่ดีมาก แต่ยังไปได้ เพราะกำลังซื้อโดยรวมยังไปได้ ส่วนต่างจังหวัดยังยาก เพราะยังมีสต๊อกเหลือขายอยู่มาก ยังต้องใช้เวลาในการระบายสต๊อก อธิป กล่าวอีกว่า ปัจจัยเรื่องการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี จะเริ่มเห็นการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ ไทย นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดอย่างชัดเจนในอีก 2 ปี จะไม่มีผู้เล่นเป็นหน้าคนไทยล้วน ผู้ซื้อก็มีหลากหลายทั้งคนไทยและต่างชาติ เพราะตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดถือว่าไม่แพงถ้าเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน และเมืองไทยอยู่อาศัยง่าย ทำให้ต่างชาตินิยมมาอยู่อาศัย

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ครึ่งปีแรกตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะนิ่งๆ ไม่ค่อยเห็นความเคลื่อนไหวในการเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะสต๊อกเหลือขายยังเยอะ ซึ่งคาดว่าครึ่งปีหลังอาจจะดีขึ้น แต่ต่างจังหวัดยังน่าห่วง ทั้งชลบุรี พัทยา ภูเก็ต สต๊อกเหลือเยอะมาก และโครงการที่สร้างเสร็จแล้วของรายใหญ่ก็หั่นราคาขายเพื่อระบายสต๊อก ซึ่งกระทบกับการขายโครงการของผู้ประกอบการท้องถิ่นอย่างเลี่ยงไม่ได้

ส่วนอีกหนึ่งจังหวัดที่ต้องจับตามอง คือ นครราชสีมา เพราะกำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดใหม่ถึง 2 แห่ง รวมถึงเดอะมอลล์ โคราชเดิมที่ขยายพื้นที่เพิ่ม เท่ากับว่าจะมีพื้นที่ค้าปลีกในนครราชสีมารวมกว่า 8 แสน ตร.ม. ถือว่าเยอะมาก มีโอกาสสู้กันดุเดือด ซึ่งทุนค้าปลีกรายใหญ่ล้วนขยายตัวด้วยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

เมื่อทุนใหญ่รายใหม่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามาในตลาดอสังหาฯ ชนกับรายใหญ่ในตลาดที่ครองส่วนแบ่งอยู่ถึง 70% นอกจากจะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่แล้ว การแข่งขันระดับยักษ์ชนยักษ์คงจะเกิดขึ้นในเร็ววันนี้