'อ่อนนุช' แหล่งช็อปคอนโด ความต้องการซื้อ-เช่ายังแรง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลอ่อนนุชฝั่งใกล้ถนนสุขุมวิทและใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสเคยฮอตสุดๆ ในช่วงที่เริ่มมีการก่อสร้างส่วนต่อขยายไปแบริ่ง ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นจากตารางวา (ตร.ว.) ละ 2-2.5 แสนบาทพุ่งขึ้นไปถึง 3.5-4 แสนบาท/ตร.ว. ภายในเวลาอันรวดเร็ว พร้อมกับการที่มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จำนวนมากทั้งฝั่งถนนสุขุมวิท และฝั่งเข้าซอยสุขุมวิท 77 หรืออ่อนนุช จนกลายเป็นทำเลที่ซัพพลายคอนโดล้นเอ่อ

เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง เปิดให้บริการ และเมืองชั้นในเริ่มขยายตัว ประกอบกับสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทำให้ซัพพลายที่มีอยู่ในอ่อนนุชถูกดูดซับไปมาก จนปัจจุบันมีซัพพลายเสนอขายน้อยลงมาก จากความต้องการที่มีต่อเนื่องทั้งการซื้อและเช่า

ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่มีประมาณ 10,237 ยูนิต จาก 27 โครงการ โดยทั้งหมดเปิดขายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาทั้งสิ้น แต่ถ้าดูจากอัตราการขายจะทราบว่าความต้องการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีอยู่มาก เพราะว่าอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 93% มียูนิตเหลือขายไม่มากแล้ว เพราะว่าโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปี
ที่ผ่านมาก็มีไม่มากนัก

สำหรับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 7.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชจะมีราคาขายค่อนข้างสูงคือประมาณ 9.5 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยอาจจะมีบางโครงการที่ขายในราคาที่มาก กว่า 1.1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ถ้าเป็นโครงการของ
ผู้ประกอบการรายเล็กและอยู่ในซอยที่ห่างออกไปจะมีราคาขายต่ำกว่าค่อนข้างมากคือประมาณ 7 หมื่นบาท/ตร.ม. หรืออาจจะต่ำกว่านี้อีกถ้าเป็นโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายในระดับล่าง

ขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่อ่อนนุชได้ปรับขึ้นไปแล้วไม่ต่ำกว่า 20% โดยเฉพาะในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชเท่าใดนัก เพราะว่าความต้องการในพื้นที่มีมาก และไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆ เปิดขาย และราคาขายของโครงการเปิดขายใหม่ค่อนข้างสูง ผู้ประกอบการเลือกแบรนด์หรือว่าตั้งราคาขายค่อนข้างสูงเพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดิน และศักยภาพของที่ดินในอนาคตที่คาดว่าจะมีมากขึ้นไปอีกแน่นอน

ด้านราคาที่ดินในพื้นที่รอบๆ สถานีอ่อนนุชนั้น ในปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาท/ตร.ว. โดยอาจจะขึ้นไปถึง 8 แสนบาท/ตร.ว. ในบางแปลง  ทำให้คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงหลังๆ มีราคาขายสูงขึ้น โดยราคาที่ดินที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้
ผู้ประกอบการเลือกที่จะไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชไปแบริ่งที่ราคาที่ดินต่ำกว่า และยังสามารถพัฒนาโครงการที่ราคาไม่แพงได้อยู่

ชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) กล่าวว่า ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิท 77 (อ่อนนุช) มีประมาณ 7 โครงการ จำนวน 4,593  ยูนิต ส่วนใหญ่สร้างเสร็จและปิดการขายโครงการไปแล้ว ส่วนที่ขายอยู่ในตลาดนั้นจะเป็นห้องชุดรีเซลที่ขายกันอยู่ที่ราคากว่า 9 หมื่นบาท/ตร.ม.

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลอ่อนนุช กลุ่มแสนสิริเป็นผู้ประกอบการที่ปักธงพัฒนาโครงการย่านนี้มากที่สุด ภายใต้ชื่อโซน “ที 77” ปัจจุบันมีจำนวน  6 โครงการ รวมกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 8,700 ล้านบาท ได้แก่ โครงการ บลอคส์ 77, เดอะ เบส สุขุมวิท77, เดอะ เบส พาร์คอีสต์ สุขุมวิท 77, เดอะ เบส พาร์คเวสต์ สุขุมวิท77, ฮาสุ เฮาส์ และทาวน์เฮาส์ระดับบน การ์เด้น สแควร์ สุขุมวิท 77 รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรก ภายใต้ชื่อ “Habito” (ฮาบิโตะ) และโรงเรียนนานาชาติ Bangkok Prep ซึ่ง จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญที่จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้เพิ่มขึ้น คาดว่าในอนาคตจะมีคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์เพิ่มอีก

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ย่านอ่อนนุชในปัจจุบันมีชาวต่างชาติเข้ามาพักมากขึ้นทุกปี ทำให้ปัจจุบันมีจำนวนผู้พักอาศัยทั้งหมดในสัดส่วนของคนไทย 70% คนต่างชาติ 30% อีกทั้งชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในทำเลนี้ ชาวเอเชียมีการอยู่อาศัยมากที่สุด

ทั้งนี้ ผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมมีการขยับไปกว่า 50% แล้ว จากยุคแรกๆ เสนอขายอยู่ที่ 6-7 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยปัจจุบันโครงการที่อยู่ในเกรดที่ดีและได้รับความนิยมจะมีราคาขาย 1 แสนบาท ส่วนค่าเช่าราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 450-600 บาท/ตร.ม. ซึ่งบริเวณนี้มีอัตราการอยู่อาศัยสูงถึง 88%

แม้จะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่แน่นหนา แต่ด้วยศักยภาพของทำเลที่อยู่ใกล้ซีบีดี เชื่อมโยงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า อ่อนนุชก็ยังเป็นทำเลที่น่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียว