สต๊อกบ้านยังบานเบอะ อสังหาฯเสี่ยง เอ็นพีแอลพุ่ง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงพุ่งสูงอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหนี้ภาคครัวเรือนของภาคการเกษตร ซึ่งเป็นผลจากราคาพืชผลยังต่ำ การกู้ยืมเงินนอกระบบ ปัญหาหนี้จากบัตรเครดิตส่งผลกระทบอย่างมากกับการผ่อนชำระในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ยังมีการออมเงินต่ำและใช้จ่ายเงินเกินตัว

เบญจรงค์ สุวรรณคีรี ผู้อำนวยการศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย หรือทีเอ็มบี กล่าวว่า สต๊อกหรือจำนวนยูนิตเหลือขายที่อยู่อาศัยทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งที่อยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า รวมไปถึงจังหวัดเมืองใหญ่ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาช่วยระบายออกไปส่วนหนึ่งแล้ว โดยสต๊อกสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2557 จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีแรงกดดันจากปัญหาล้นตลาดตั้งแต่ครึ่งปีแรกของปี 2558 ที่เคยมีสต๊อกถึงกว่า 4 หมื่นหน่วย 

ขณะที่ตลาดที่ยังน่าเป็นห่วงอย่างมาก คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ปัจจุบันยังมีสต๊อกเหลือขายมากที่สุด ซึ่งข้อมูลสต๊อกที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 3 ปี 2558 พบว่า จ.ชลบุรี มีสต๊อกแนวราบ 20,085 หน่วย ห้องชุด 21,364 หน่วย จ.ระยอง แนวราบมีอยู่ 8,668 หน่วย ห้องชุด 1,894 หน่วย จ.เชียงใหม่ แนวราบ 7,042 หน่วย ห้องชุด 3,273 หน่วย จ.นครราชสีมา แนวราบ 5,957 หน่วย ห้องชุด 1,254 หน่วย จ.ขอนแก่น แนวราบ 1,784 หน่วย ห้องชุด 366 หน่วย จ.ภูเก็ต แนวราบ 3,448 หน่วย และห้องชุด 4,301 หน่วย

ด้านศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือเอสซีบี อีไอซี รายงานสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเหลือขายตั้งแต่สิ้นปี 2558 ว่า มีจำนวนเหลือขาย 171,200 หน่วย สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี โดยสาเหตุของจำนวนหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา การนำเอาหน่วยเหลือขายที่ผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติขอสินเชื่อมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น

ทั้งนี้ คาดว่าการส่งเสริมการขายจะยังคงมีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง ประกอบกับหากมีมาตรการภาครัฐเสริมจะยิ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ และศึกษาตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงและป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด

สำหรับหน่วยเหลือขายมีจำนวนมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมมีจำนวน 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์มีจำนวนหน่วยเหลือขายใกล้เคียงกัน คือ 50,909 และ 48,999 หน่วย ตามลำดับ หากแบ่งตามระดับราคา พบว่าส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 24% ของตลาดโดยรวม นอกจากนี้จากมาตรการภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท นับว่าช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ จนทำให้ยอดโอนทั้งปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้น 13% หรือคิดเป็น 196,095 หน่วย

อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลต่อความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งมีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ผลักดันให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น ทั้งนี้เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้ต้องนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78 และ 74% ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนเกือบ 50%

ทั้งนี้ ยังคงต้องจับตามองตัวเลขเอ็นพีแอลของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้หน่วยที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตที่คาดว่าจะมีจำนวนสูงกว่าปีนี้จะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอีก และเพิ่มความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นด้วยเช่นกัน