จังหวะของการลงทุน

โดยกริช กริช อึ้งวิฑูรย์สถิตย์

เมื่อประมาณต้นเดือนที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสได้ต้อนรับกลุ่มเพื่อนที่เดินทางมาเยี่ยมเยือนที่อาคารเมียนมา-ไทย เทรดเซนเตอร์ ที่นครย่างกรุง มีเพื่อนท่านหนึ่งที่เข้ามาทำธุรกิจด้านโลจิสติกที่นี่นานมาก ประมาณยี่สิบกว่าปี การค้า-การลงทุนที่เมียนมาในยุคต้นๆ เราต่างก็ได้รับบทเรียนมาเยอะกันพอสมควร จึงได้มีโอกาสนั่งปรับทุกข์และเล่าความหลังกันพอควร ผมก็ได้ถามถึงการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเขา ซึ่งก็ได้ทราบว่าเธอได้ลงทุนซื้อคอนโดมิเนี่ยมใว้สามห้องด้วยกัน และได้นำเอามาให้คนเช่าอยู่สองห้อง เช่าได้ห้องละสามหมื่นบาท ก็ถือว่าผลตอบแทนถือว่าดีพอควร อีกห้องหนึ่งเก็บใว้อยู่เอง ผมจึงถามต่อว่าได้ลงทุนซื้ออาคารโกดังหรืออาคารโรงงานใว้บ้างหรือเปล่า คำตอบคือไม่มี ผมจึงอยากจะแชร์ความคิดที่ผมได้คุยกับเธอในวันนั้นว่าอย่างไรให้เพื่อนๆฟังนะครับ

ในมุมมองของผม ผมคิดว่าระยะเวลาปีสองปีต่อจากนี้ไป คือช่วงเวลาที่จะต้องลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือใครที่เข้ามาทำการค้า-การลงทุนในเมียนมา ช่วงนี้เป็นช่วงจังหวะเวลาของการลงทุนที่แท้จริงแล้วครับ หากผ่านพ้นไปอีกสักสี่ห้าปี เราคงจะไม่ได้มีโอกาสเข้ามาสู่จังหวะนี้อีกอย่างแน่นอน อุปมา-อุปมัยเสมือนหนึ่งของขาลงในตลาดหลักทรัพย์นั่นแหละครับ ทำไมถึงมองว่านี่เปรียบเสมือนช่วงขาลงละครับ ถ้าเราจำกันได้ ในช่วงวิกกฤตของตลาดหลักทรัพย์ที่เราเคยผ่านมา เช่นช่วงสงครามซัดดัม ช่วงค.ม.ช. หรือช่วงค่าเงินบาทถูกวิกฤตต้มยำกุ้ง ที่ผ่านมาหยกๆก็ช่วงหลัง สงครามสีเสื้อ ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ตกติดดินกันระนาว ในจังหวะนั้น ใครกระโดดเข้าไปช้อนซื้อหุ้น ร้อยละเจ็ด-แปดสิบจะกำไรกันเป็นกอบเป็นกำ อีกยี่สิบ-สามสิบเปอร์เซนต์ที่ไม่ได้กำไร คือพวกที่ไปเล่นผิดฝาผิดตัวนั่นเองครับ เพราะสภาวะปกติกลับคืนมา เสมือนหนึ่งฟ้าหลังฝน ทุกอย่างจะต้องสวยงามไปหมดเลยครับ

มาดูที่เมียนมาที่ผมกำลังบอกกับเพื่อนว่าวันนี้เราต้องหันมามองดูเมียนมาแล้วครับ เพราะวันนี้สภาวะของอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงจังหวะขาลงสุดๆแล้ว เนื่องจากนโยบายของรัฐบาลเมียนมาที่นำออกมาใช้ลดความร้อนแรงของราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อต้องการกระตุ้นการลงทุน ด้วยการออกนโยบายเงินขาว-เงินดำ แต่ก็ยังไม่สัมฤทธิ์ผลมากนัก ก็เลยออกนโยบายเก็บภาษีซื้อ-ขายที่ดินแบบบ้าระห่ำ ที่ผมเคยเขียนเล่ามาแล้ว ปรากฎว่าแรงเกินไปอีก ทำให้ที่ดินไม่มีคนซื้อหรือดีมานด์หาย ราคาจึงตกไปเกือบยี่สิบเปอร์เซนต์ ทำให้รัฐบาลเมียนมาต้องทบทวนนโยบายใหม่อีกครั้ง ในวันที่ 1 ตุลาคมที่ผ่านมา ก็ได้ออกกฎหมายซื้อ-ขายที่คิดเป็นอัตราก้าวหน้ามาใช้ใหม่ ทำให้การซื้อการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงค์ตรงๆ อีกทั้งช่วงที่ผ่านมา ค่าเงินจ๊าดอ่อนค่าลงไปอีกสิบแปดเปอร์เซนต์ ดังนั้นถ้าเทียบกับราคาที่ก่อนหน้านี้สักสี่ห้าปี ผมว่าน่าสนใจลงทุนมากทีเดียวครับ เพราะราคาที่ถูกลงมาเกือบสามสี่สิบเปอร์เซนต์เลยทีเดียว

เมื่อสองสามเดือนก่อน ผมได้ตระเวนดูที่ดิน และอาคารโกดังเพื่อซื้อมาประกอบกิจการ เห็นราคาแล้วน่าใจหาย บางแห่งที่เคยถามราคามาเมื่อปีที่แล้ว ราคาที่เอเคอร์ละ 600 ล้านจ๊าด ถ้าคิดเป็นเงินบาทก็ประมาณ 13.95 ล้านบาท ในขณะที่วันนี้ไปถาม ราคาอยู่ที่ 550 ล้านจ๊าด ราคาประมาณ 11 ล้านบาท หรือลดราคามากถึง 21.14 เปอร์เซนต์ และในปีที่ผ่านมา เราถามซื้อเขายังเล่นตัวมาก แต่มาวันนี้ เขาเป็นฝ่ายที่ต้องง้องอนเราอีกต่างหากครับ เรียกว่าตลาดเป็นของผู้ซื้อจริงๆ

เนื่องจากประเทศเมียนมา เป็นประเทศที่อ่อนไหวต่อเปลี่ยนแปลงกฎหมายง่ายมาก เมื่อเทียบกับประเทศที่เป็นประชาธิปไตยเต็มใบ เมื่อมีความต้องการที่จะแก้กฎหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ หรือลดความร้อนแรงทางเศรษฐกิจ เขาแค่นำเรื่องเสนอเข้าสภา มีการอภิปายบ้างพอเป็นพิธี ฝ่ายค้านเองก็ไม่ค่อยจะแข็งแรงเหมือนประเทศรอบๆบ้านเขา

ดังนั้นกฎหมายถ้าเขาเห็นว่ามีประโยชน์หรือมีความจำเป็น รับรองมีประกาศใช้แน่นอน ผมจึงคิดว่าหากเราจะลงทุนอะไรในประเทศเมียนมา ถ้าเห็นว่าเราพอใจในผลตอบแทน ที่ทางการเขาเสนอให้ และเป็นความเสี่ยงน้อย ลงทุนไม่มาก ผมจะไม่ลังเลใจที่จะรีบฉวยโอกาสเลยทันที เพราะว่าหากเขาเสนอให้เราแล้ว เราจะต้องรีบคว้าและรีบยื่นเรื่องขอใบอนุญาต MIC (Myanmar Investment Committee) ทันที ซึ่งใบอนุญาตนี้ ถ้าแปลเป็นไทยก็คือใบอนุญาตส่งเสริมการลงทุน เหมือน BOI ของบ้านเรานั่นแหละครับ เพราะถ้าเราได้ใบอนุญาตดังกล่าวแล้ว นั่นหมายถึงเราได้รับความคุ้มครองจากทางภาครัฐเรียบร้อยแล้ว การที่จะถอนใบอนุญาตหรือยกเลิกการส่งเสริม มีอยู่ทางเดียวคือเราทำผิดกฎหมายร้ายแรงของเขาเท่านั้น นี่คือ “จังหวะของการลงทุน”เลยครับ