ใบปลอดหนี้

โดย...นคร มุธุศรี

บ้านนับเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มนุษย์ทุกเชื้อชาติดิ้นรนขวนขวายแสวงหา เพื่อให้ได้มาเป็นสมบัติส่วนตัวของตนเองสักหนึ่งหลัง คนเบี้ยน้อยหอยน้อยไม่สามารถไขว่คว้าคฤหาสน์หรือห้องชุดหะหรูหะหราและราคาแพงๆ ขอเพียงกระต๊อบเพิงหมาแหงนเนื้อที่กระจิดริดแค่แมวดิ้นตายก็ยังดี

หากสมหวังมีชื่อแซ่เป็นเจ้าของหลังโฉนดที่ดินสมเจตนา แต่ก็ไม่ได้หมายถึงความจีรังยั่งยืน วันดีคืนร้ายอาจจะต้องประกาศขายโอนสิทธิให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รายต่อไป จะเป็นการบอกขายด้วยความสมัครใจหรือให้แบงก์ฟ้องยึดก็แล้วแต่ เจ้าของที่ดินและบ้านก็ต้องเสียเวล่ำเวลาเดินทางไปทำนิติกรรม ณ สำนักงานเขตที่ดินทุกคน พร้อมเอกสารที่จะต้องจัดเตรียมติดตัว 23 รายการ อาทิ โฉนดที่ดินตัวจริงหรือสำเนา สัญญาซื้อขาย สำเนาทะเบียนบ้านและบัตรประชาชน

นี่ว่าเฉพาะการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วๆ ไป แต่หากเป็นที่อยู่อาศัยเป็นประเภท “ห้องชุด” ในคอนโดมิเนียมจะต้องเพิ่ม “หนังสือปลอดหนี้” พกติดไปด้วยอีกหนึ่งใบ

“เจ้าของห้องชุดที่จะประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดให้นำหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง”

กฎหมายคอนโดมิเนียมบัญญัติไว้เป็นอย่างงี้ ฉะนั้นหากขาดใบปลอดหนี้ก็ไม่สามารถโอนบ้านลอยฟ้าได้...!!!

ใบปลอดหนี้ คืออะไร บางคนร้องอ๋อรู้จักมักจี่แต่อีกหลายท่านออกอาการงง

 

แปลไทยเป็นไทย ตามภาษาราชการ “ใบปลอดหนี้” ก็คือหนังสือรับรองว่าเจ้าของห้องชุดรายนั้นๆ ไม่ติดค้างชำระค่าส่วนกลางนั่นเอง

บอกกล่าวสั้นๆ แค่นี้หลายท่านยังคิ้วย่นอยู่ดี เพื่อความเข้าใจตรงกัน นคร มุธุศรี จึงขออรรถาธิบายเรื่อง “ค่าส่วนกลาง” เพิ่มอีกหน่อย

คอนโดมิเนียมถือเป็นบ้านหลังใหญ่และในแต่ละอาคารมีผู้พักอาศัยหลายสิบหลายร้อยครอบครัวโดยทุกคนใช้ประโยชน์ส่งอำนวยความสะดวกประเภท ลิฟต์ ที่จอดรถ ดาดฟ้าและสวนหย่อม ตลอดรวมทั้งระบบไฟฟ้า ประปา และการป้องกันภัยร่วมกัน

ทรัพย์สินเหล่านั้นจำต้องใช้เงินใช้ทองในการทำนุบำรุงรักษาเดือนละหลายสตางค์ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหา พ.ร.บ.อาคารชุดจึงกำหนดกฎกติกาให้เจ้าของห้องชุดทุกรายควักกระเป๋าจ่ายเงินส่วนนี้ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์และหรือส่วนแห่งประโยชน์ของแต่ละราย

นอกจากค่าใช้จ่ายข้างต้นแล้ว ทุกยูนิตยังต้องมีภาระหน้าที่ออกเงิน “กองทุน” หรือเงินอื่นๆ ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้ความเห็นชอบ

กรณีชำระล่าช้าหรือติดค้างค่าส่วนกลาง กฎหมายคอนโดมิเนียมยังตราให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ “เงินเพิ่ม” หรือค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองถึงร้อยละยี่สิบต่อปีอีกด้วยนะ

ด้วยเหตุฉะนี้ ทุกยูนิตที่แจ้งความประสงค์จะเปลี่ยนชื่อเสียงเรียงนามท้ายโฉนดทั้งที่เออออห่อหมกและถูกบังคับขืนใจ จะถูกตรวจสอบหนี้สินอย่างละเอียดลออ

ชำระครบไม่ติดค้างนิติบุคคลก็ออกหนังสือปลอดหนี้ให้ แต่หากไม่เป็นไปตามนี้ก็ไม่สามารถทำนิติกรรมการโอน ณ สำนักงานที่ดินได้

งั้นถ้าไม่ติดค้างค่าส่วนกลาง ก็ไม่มีปัญหาเรื่องใบปลอดหนี้นะซี ..!!!

อันที่จริงแล้วต้องเป็นยังงั้น แต่มีอยู่บ้างเหมือนกันที่บางคอนโดมิเนียมไม่ยอมออกหนังสือรับรองให้ จะด้วยเหตุเพราะไม่รู้ไม่เข้าใจข้อกฎหมายหรือเพราะเจตนายื้อเพื่อเรียกร้องอามิสสินจ้าง

“นับแบงก์ห้าร้อยจ่ายมาสิบใบมิฉะนั้นไม่ออกใบปลอดหนี้”

หากผู้จัดการคอนโดมิเนียมใดพูดหยั่งงี้โปรดแจ้งความดำเนินคดีฐานละเว้นหน้าที่และหรือทุจริตคอร์รัปชันได้ทันที

ที่ยุส่งให้เอาเรื่องเอาราวก็เพราะกฎหมายคอนโดมิเนียมกำหนดไว้ค่อนข้างชัด

“ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของห้องชุดภายในสิบห้าวัน นับตั้งแต่วันที่ได้ใบรับคำร้องขอและเจ้าของห้องชุดได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว”พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ยังบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับใบปลอดหนี้อีกมาตรา

“ผู้จัดการรายใดไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมตามกำหนด ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท”

โดนโทษหนักขนาดนี้ ยังทนยื้ออยู่อีกก็ให้มันรู้ไป...!!

นั่นว่าถึงฝั่งผู้จัดการคอนโดมิเนียม กล่าวสำหรับฝ่ายเจ้าของบ้านลอยฟ้าก็มีออกลูกมั่วและพานพาโลบางราย

“ค่าใช้จ่ายส่วนกลางผมไม่เคยติดค้าง ผู้จัดการต้องทำหนังสือปลอดหนี้ให้โดยด่วน มิฉะนั้นผมไม่ยอม”

จะชี้แจงท่าไหนอีก็ไม่รับฟัง ไอ้ครั้นจะเซ็นใบปลอดหนี้ให้ก็ผิดกฎหมาย เพราะตรวจสอบต้นขั้วใบเสร็จหลายรอบแล้วไม่ยักกะมี แปลว่ายังคงค้างชำระค่าส่วนกลางแน่นอน

เหอะ...แม้สุดท้ายจะลงเอยกันได้ แต่หลังจากนั้นทั้งผู้จัดการคอนโดมิเนียมและเจ้าของห้องชุดรายนั้นก็เปลี่ยนสถานภาพจากโอภาปราศรัยกันด้วยดี กลับกลายเป็นไม่มองหน้ามองตาโดยปริยาย...!!!