เจาะทำเลพระราม 2 ราคาขึ้นพรวดตลาดเปลี่ยน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลพระราม 2 เดิมเป็นหนึ่งในทำเลยอดฮิตสำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ใกล้เมืองและบ้านระดับไฮเอนด์เจาะกลุ่มเจ้าของกิจการ แต่นับจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 16 พ.ค.ที่ผ่านมา ได้เปลี่ยนสีที่ระบุถึงประโยชน์การใช้ที่ดินหลายบริเวณจากสีเหลือง หรือพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นสีส้ม หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น

‘พระราม 2’ จึงกลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น

ปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. หนึ่งในผู้ประกอบการย่านพระราม 2 กล่าวว่า มีแนวโน้มว่าจะมีคอนโดมิเนียมขึ้นบริเวณพระราม 2 มากขึ้น หลังจากผังเมืองมีการเปลี่ยนแปลง จากปัจจุบันมี 23 รายหลักๆ เช่น กลุ่มปริญสิริ กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และคาดว่าจะมีกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มาร่วมด้วย

นอกจากนี้ ยังมีโอกาสได้เห็นคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์ หรืออาคารสูงกว่า 8 ชั้น ในย่านพระราม 2 โดยความต้องการของคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ส่วนใหญ่เป็นความต้องการท้องถิ่น เป็นคนที่ทำงานในบริเวณใกล้เคียงพระราม 2 ยกระดับจากการอยู่ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่ามาซื้อคอนโดมิเนียมอยู่

“หลายคนอาจตั้งคำถามว่า ทำไมพระราม 2 ถึงขยายตัวมาก แม้จะไม่มีรถไฟฟ้า เพราะมันเป็นทำเลที่เชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก ใกล้แหล่งงาน สิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียน โรงพยาบาล มันจึงเติบโตได้ด้วยตัวมันเอง” ปริญญา กล่าว

ที่ดินพุ่ง ตร.ว.ละ 11.2 แสน

ขณะที่ราคาที่ดิน แน่นอนว่าหลังจากมีการเปลี่ยนแปลงประโยชน์การใช้ที่ดินได้มากขึ้น ทำให้ที่ดินริมถนนพระราม 2 ราคาขยับขึ้นกว่าเท่าตัว โดยปัจจุบันมีการเสนอขายในราคาสูงถึง 1–1.2 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) จากปีที่ผ่านมา เสนอขายอยู่ที่ 6 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. จึงคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย

ส่วนที่ดินในซอยหลักๆ ในย่านพระราม 2 เช่น ถนนพุทธบูชา ราคาเสนอขายขยับจาก 3.5 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 56 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยที่ขึ้นใหม่ หากเข้าซอยไม่ลึกมากราคาจะอยู่ที่ 45 ล้านบาท ส่วนกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะลึกเข้าไปอีกไกลมาก ส่วนระดับล้านต้นๆ หาได้ยากมากขึ้น

สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านพระราม 2 ปริญญา กล่าวว่า จากการสำรวจแล้ว กลุ่มลูกค้าย่านนี้เป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง มีด้วยกัน 2 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มซื้อบ้านหลังแรก ส่วนใหญ่จะมีระดับราคา 45 ล้านบาท และกลุ่มบ้านหลังที่สองจะมีระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ลูกค้ากลุ่มบ้านหลังที่สอง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการเอสเอ็มอีในย่านพระราม 2 มหาชัย จ.สมุทรสาคร

ในส่วนของโครงการที่เปิดขายใหม่ หากเป็นทำเลติดริมถนนพระราม 2 แม้จะมีราคาสูงมาก แต่ก็จะมียอดขายที่ดีมากเช่นกัน โดยสามารถแบ่งทำเลบริเวณนี้ออกเป็น 3 โซนหลัก คือ โซนที่ 1 สุขสวัสดิ์วงแหวนพระราม 2 มีราคาที่ดินแพงสุด แต่มีที่อยู่อาศัยหลากหลาย ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ราคาไม่แพง แต่เข้าซอยลึก จนถึงหมู่บ้านติดริมถนนระดับไฮเอนด์

ส่วนโซนที่ 2 เลยวงแหวนพระราม 2วัดพันท้าย แม้ราคาที่ดินจะไม่สูงเท่าโซนแรก แต่โครงการจัดสรรส่วนใหญ่เน้นจับกลุ่มไฮเอนด์ ระดับราคา 1020 ล้านบาท และโซนที่ 3 วัดพันท้ายนิคมอุตสาหกรรมสินสาคร จะเป็นบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทเช่นกัน

วี.เอ็ม.พี.ซี.ลุยต่อบ้านหรู

จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ กลุ่ม วี.เอ็ม.พี.ซี. ซึ่งเดิมเน้นพัฒนาโครงการเพื่อการเช่าแตกไลน์มาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เพราะมองเห็นโอกาส โดย ปริญญา กล่าวว่า ทำเลที่ถือว่ามีศักยภาพสำหรับบ้านแนวราบในเวลานี้ มีด้วยกัน 3 ทำเลหลัก คือ พระราม 2 บางนา และเลียบด่วนรามอินทรา

ทั้งนี้ กลุ่ม วี.เอ็ม.พี.ซี. ได้เลือกปักธงทำเลพระราม 2 ก่อน โดยเริ่มโครงการแรกชื่อ แอสเทร่า เรสซิเด้นซ์ พระราม 2พุทธบูชา เป็นบ้านเดี่ยว บริเวณถนนพุทธบูชา ซอย 2123 เนื้อที่รวม 2 ไร่ จำนวน 10 ยูนิต ราคาขาย 1419.6 ล้านบาท มียอดขายแล้วกว่า 80% และเตรียมพัฒนาบ้านเดี่ยวภายใต้ชื่อ “แอสเทร่า ไพรด์ สุขสวัสดิ์” บนเนื้อที่ 12 ไร่ จำนวน 47 ยูนิต ราคาขาย 50 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับที่ดี

หากราคาที่ดินบนถนนพระราม 2 ยังขยับต่อเนื่อง ตลาดจะเริ่มเปลี่ยนไปสู่การพัฒนาคอนโดในที่สุด ซึ่งเวลานี้ก็เริ่มเกิดขึ้นแล้ว