Facility Management เรื่องใกล้ตัวที่ควรรู้

หากพูดถึง “Facility Management” หรืองานบริหารอาคาร ทุกท่านอาจมองว่าเป็นเรื่องเทคนิค เข้าใจยาก และไม่เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวัน มองกลับกันนะครับ ถ้าย่อขนาดจากอาคารสำนักงานที่เราต้องใช้ชีวิตอยู่ในแต่ละวันไม่ต่ำกว่า 8 ชั่วโมงแล้ว มาเป็นบ้านหรือที่พักอาศัยสำหรับครอบครัว ส่วนงาน Facility Management สำหรับที่พักอาศัยเราก็คือสิ่งที่พวกเราเองต้องดูแลและบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย ระบบน้ำ ไฟ อุปกรณ์ต่างๆ ให้สามารถใช้งานได้อย่างต่อเนื่อง มีประสิทธิภาพ และประหยัดค่าใช้จ่าย

เช่นเดียวกันครับ งานบริหารอาคารเองเข้ามามีบทบาทอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน เป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้โครงการนั้นๆ ประสบผลสำเร็จ ทำให้ผู้ใช้อาคารหรือผู้อยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากอาคารสำนักงานได้ตามวัตถุประสงค์และมีความพึงพอใจ ในขณะเดียวกันก็ควรจะสร้างภาพลักษณ์ที่ดี และสร้างมูลค่าเพิ่มและผลตอบแทนให้กับเจ้าของอาคารได้เช่นกัน

แต่ที่ผ่านมา งานบริหารอาคารมักถูกมองข้ามความสำคัญ บางแห่งบริหารโดยผู้ประกอบการเอง โดยมองการบำรุงรักษาเพียงระยะสั้นทำปีต่อปี สิ้นปีก็ดูแล้วว่าจะซ่อมบำรุงอะไร ใช้เงินเท่าไหร่ ส่วนใหญ่จุดนี้เวลาวางงบประมาณมักจะขยับขึ้นไม่ได้เพราะคุมด้วยระบบบัญชี แต่ความจริงแล้วเป็นเรื่องเข้าใจผิดและค่อนข้างเสี่ยง เนื่องจากอาคารและระบบต่างๆ จะมีการใช้งานและบำรุงรักษาในแต่ละปีที่แตกต่างกัน ซึ่งเป็นไปไม่ได้ว่าค่าบำรุงรักษาจะเท่ากันทุกปี

ผมขออนุญาตหยิบยกข้อมูลบางส่วนจากงานสัมมนา “Smart & Innovative Facility Management” ที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จัดร่วมกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เมื่อวันที่ 23 ส.ค. ปีนี้เราได้รับเกียรติจากผู้เชี่ยวชาญทั้งในและต่างประเทศ อาทิ ศาสตราจารย์ Michael Pitt ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญทางด้าน Facility Management จาก University College London รวมถึงผู้เชี่ยวชาญจากพลัสฯ มาร่วมให้ข้อมูล

ดังนั้น การเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการดูแลระบบวิศวกรรมอาคารจะช่วยลดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ ควรมีการวางแผนงานในระยะยาว ทั้งทางด้านการป้องกันและแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้น รวมทั้งเตรียมงบประมาณสำหรับการบำรุงรักษา เพื่อให้การดำเนินธุรกิจเป็นไปอย่างราบรื่น

หากพิจารณาในส่วนของ Building Life Cycle Concept นั้น แบ่งออกเป็น 4 ช่วง คือ ปีที่ 01 เป็นช่วงส่งมอบอาคารจากผู้รับเหมาให้พร้อมทำงานได้ตามที่ออกแบบ ซึ่งส่วนนี้ก็จะเป็นการตรวจรับงานตามแบบที่สร้างไว้ ต่อมาคือปีที่ 25 เป็นอาคารใหม่เริ่มเปิดใช้งาน อาจจะมีปัญหาบ้างเล็กน้อยจากการก่อสร้าง ในส่วนของ Facility Management จะดูเรื่องการทำงานของระบบต่างๆ และการให้บริการในส่วนของตัวอาคารและออฟฟิศ สำหรับปีที่ 515 ต้องดูเรื่องการเปลี่ยนการซ่อมอุปกรณ์ หรือการหมดอายุในบางอุปกรณ์ สำหรับปีที่ 15 เป็นต้นไป พบว่ามีการ Renovate ขนาดใหญ่ ในจุดนี้ถือว่าสำคัญ อาทิ ระบบแอร์ ซึ่งจะกระทบต่อค่าใช้จ่ายค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ หากได้มีการดูพฤติกรรมการใช้พลังงานของผู้อาศัยในอาคาร และจัดระเบียบการเปิดปิดไฟฟ้าและระบบทำความเย็นของอาคารให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับการใช้งาน ก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ราว 56% จึงถือได้ว่า Facility Management เป็นส่วนสำคัญและนับเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถบริหารจัดการทางด้านต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เกิดระบบการทำงานที่เป็นมาตรฐาน รวมถึงป้องกันปัญหาต่างๆ ที่เราเคยได้ยินกัน ไม่ว่าจะเป็นไฟไหม้ในตึกเก่า หรือตึกถล่มในต่างประเทศ

สถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันยังอยู่ในภาวะที่ต้องเร่งปรับตัว เนื่องจากแนวโน้มของธุรกิจบริหารทรัพยากรอาคารมีโอกาสเติบโตสูง และจากข้อมูลของสำนักการโยธากรุงเทพมหานคร ระบุว่า อาคารในกรุงเทพฯ มีมากกว่า 2 ล้านอาคาร และแนวโน้มอาคารขนาดใหญ่จะเกิดมากขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า

อย่างไรก็ตาม พบว่าบุคลากรที่เข้าสู่วิชาชีพนี้ยังเป็นที่ต้องการของตลาด หากเป็นไปได้ขอความร่วมมือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องด้วยนะครับ ช่วยกันเร่งพัฒนาและผลักดันให้มีการเรียนการสอนแขนงดังกล่าวในสถาบันการศึกษาต่างๆ เพิ่มขึ้น จากเท่าที่ทราบมี 4 แห่ง คือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยศรีปทุม สถาบันการจัดการปัญญาภิวัฒน์ และมหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา (หากตกหล่นหน่วยงานใดต้องขออภัยด้วยนะครับ)

ทั้งหมดนี้ เป็นส่วนหนึ่งที่เราเรียกว่า “Facility Management” เรื่องใกล้ตัวที่อยากให้ทุกท่านได้รู้ครับ