บ้านพักตากอากาศ...ให้เช่าได้พักและได้เงิน

วันหยุดยาวๆ แบบนี้ ถ้าไม่กลับไปซบไออุ่นที่บ้านเกิด ก็คงจะมุ่งหน้าสู่ “บ้านพักตากอากาศ” หลบจากในเมืองที่แสนจะวุ่นวาย

หลังจากนั่งๆ นอนๆ ดื่มด่ำบรรยากาศกันจนอิ่มแล้ว ความคิดหนึ่งก็โผล่เข้ามาในหัว... ถ้าได้เป็นเจ้าของบ้านพัก หรือคอนโดมิเนียม ในสถานที่ท่องเที่ยวสักแห่งก็คงจะดี

แต่คิดไปคิดมา ถ้าจะซื้อไว้เพื่อพักตากอากาศอย่างเดียว น่าจะไม่คุ้ม เพราะนานทีปีหนจะได้มาพักสักครั้ง และมาแต่ละครั้งก็ต้องมาทำปัดกวาดเช็ดถูกันยกใหญ่

เพราะฉะนั้นต้องปรับแผนจากการซื้อไว้พักผ่อน มาเป็นซื้อเพื่อลงทุนและเปิดให้เช่า ซึ่งถ้าทุกอย่างเป็นไปตามแผน บ้านพักตากอากาศหลังนี้ก็จะได้ทั้งพักผ่อน ได้ทั้งเงินค่าเช่า และหวังจะได้กำไรจากการขายในอนาคตอีกด้วย

เลือกลงทุนอะไร

ถ้าตั้งต้นจากความคิดที่ว่า จะซื้อเอาไว้เพื่อพักผ่อนเป็นอย่างแรกก็ต้องเลือกที่ชอบ เลือกที่ใช่ ไปได้ไม่เบื่อ ชอบทะเลซื้อ (ที่พักริม) ทะเล ชอบภูเขาซื้อ (ที่พักใกล้) ภูเขา

และเมื่อบวกด้วยความคิดเรื่องการลงทุน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) แนะนำว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อควรจะอยู่ไม่ไกลจาก กทม. มากนัก สามารถเดินทางทางรถยนต์ โดยใช้เวลาไม่เกิน 3 ชั่วโมง เพื่อให้เดินทางสะดวก

เมื่อขีดรัศมี 3 ชั่วโมง รอบ กทม. ก็คงจะต้องเป็นพัทยา หัวหิน ชะอำ เขาใหญ่ ซึ่ง อลิวัสสา บอกว่า ในทำเลเหล่านี้เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม ทำให้มีความต้องการเช่าอยู่มาก

“ถ้าคิดจะลงทุนต้องเลือกตลาดที่ปล่อยเช่าได้ง่าย ถ้าจะเป็นทะเลหัวหินตอนนี้ใจกลางหัวหินไม่มีที่ดินสำหรับปลูกสร้างใหม่แล้ว ต้องกระจายออกไปเป็นเขาเต่า หรือชะอำ และเป็นเขาใหญ่ต้องเลือกที่ได้บรรยากาศใกล้ภูเขา และห้องพักขนาด 1 ห้องนอนจะดีที่สุด” อลิวัสสา แนะนำ

แต่ไม่ว่าจะซื้อริมทะเล หรือใกล้ภูเขา สิ่งสำคัญที่สุด คือ เงินลงทุน เพราะถ้าจะลงทุนซื้อบ้านพักตากอากาศจะต้องใช้ “เงินเหลือ”

แม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องซื้อด้วยเงินสดเสมอไป ถ้าคำนวณจากดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแล้วยังคุ้มค่าน่าลงทุน นอกจากนี้ยังต้องไม่คาดหวังว่า จะได้ค่าเช่ามาเพื่อผ่อนชำระค่างวด เพราะรายได้อาจจะไม่แน่นอน

“ถ้าคิดจะเอาค่าเช่ามาจ่ายค่าผ่อนในแต่ละเดือน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ จะดีกว่า” อลิวัสสา กล่าว

พร้อมกันนี้ อลิวัสส กล่าวอีกว่า ผลตอบแทนที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนประเภทนี้ควรจะมากกว่า 67% เพราะเป็นผลตอบแทนที่ยังไม่คิดถึงเรื่องภาษี

“ถ้ามีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนเพียงอย่างเดียว แล้วได้ผลตอบแทนแค่ 5% ก็ไม่คุ้ม แต่หากมีวัตถุประสงค์เพื่อพักตากอากาศเองด้วยก็น่าจะเป็นผลตอบแทนที่พอใช้ได้” อลิวัสส กล่าว

บริหารจัดการอย่างไร

เมื่อตั้งใจจะซื้อมาเพื่อแบ่งเช่า ก็ต้องคิดถึงเรื่องการบริหารจัดการไว้ด้วยว่า จะทำอย่างไรให้เกิดรายได้ จะมีใครมาดูแลความเรียบร้อยที่พักในระหว่างให้เช่า

lจัดการเอง

ไม่ต้องไปพึ่งพาใคร จัดการหารายได้ด้วยตัวเอง ได้รายได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยไม่ต้องแบ่งให้ใคร เพราะในทุกวันนี้การสื่อสารทันสมัยสามารถหาลูกค้าได้จากหลากหลายช่องทาง โดยเฉพาะในเว็บไซต์ต่างๆ ที่ทำให้การประกาศหาผู้เช่าเป็นเรื่องง่ายและรวดเร็ว

แทบจะไม่ต้องแนะนำช่องทางประกาศให้เช่ากันให้เปลืองพื้นที่ เพราะเชื่อว่านักลงทุนจะสามารถเสาะหาได้ด้วยตัวเอง แต่ที่อยากจะแนะนำเว็บไซต์ airbnb.com ซึ่งเป็นเว็บไซต์ของต่างประเทศ ที่เปิดให้เราประกาศหาผู้เช่าจากทั่วโลก ภายใต้แนวคิด Sharing Economy

เราสามารถประกาศหาผู้เช่าผ่านเว็บไซต์นี้ได้ฟรี จนกระทั่งเราได้รับเงินจองค่าที่พัก เราต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 3% สำหรับการจองที่พักแต่ละรายการ โดยที่ทรัพย์สินของเราจะได้รับความคุ้มครองจากบริษัทประกันสูงถึง 30 ล้านบาท (ตามเงื่อนไขของการรับประกัน)

lจ้างนายหน้า

บางทีการจัดการด้วยตัวเองอาจจะยุ่งยากเกินไป โดยเฉพาะการเปิดให้เช่าระยะสั้น เพราะฉะนั้นเราอาจจะต้องการ “ผู้ช่วย” ซึ่งเป็นนายหน้าจัดหาผู้เช่า

หลังจากลองเปิดหาข้อมูลในอินเทอร์เน็ตทำให้รู้เลยว่า ในจังหวัดที่มีแหล่งท่องเที่ยวยอดฮิตจะมี “นายหน้าท้องถิ่น” คอยให้บริการจัดหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่จำนวนมาก (ไม่ต่างจากใน กทม.เลย) นอกจากนี้ ยังมีนายหน้าสมัครเล่น ซึ่งเป็นคนท้องถิ่นอีกไม่น้อย

โดยทั่วไปนายหน้าจะคิดค่าบริการเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน สำหรับการเช่าระยะยาว หรืออาจจะกำหนดเป็นส่วนแบ่งจากรายได้ เช่น 1015% ของรายได้ค่าเช่า

lให้เจ้าของโครงการบริหารต่อ

แต่ถ้าไม่อยากวุ่นวายในการบริหารจัดการเอง และไม่รู้จะไปหานายหน้าที่ไหนมาดูแลได้อย่างใจ อาจจะต้องมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีบริการนำบ้านพัก หรือห้องพัก ที่เราซื้อไปบริหารจัดการและหาผู้เช่าให้ ซึ่งเป็นบริการที่ค่อนข้างได้รับความนิยมจากนักลงทุน และเจ้าของโครงการ

การนำบ้านพัก หรือห้องพัก ไปบริหารจัดการต่อ ก็มีทั้งแบบรับบริหารอย่างเดียวไม่รับประกันผลตอบแทน และแบบรับประกันผลตอบแทน ซึ่งโดยมากโครงการจะรับประกันประมาณ 25 ปี

อลิวัสสา ให้ความเห็นว่า ควรเลือกลงทุนในโครงการที่รับประกันผลตอบแทน เพราะในกรณีที่ไม่รับประกัน หรือหลังจากหมดระยะเวลารับประกันอาจจะได้ผลตอบแทนดีเฉพาะในปีแรกๆ

นอกจากนี้ บางโครงการจะทำเป็น “สัญญาเช่า” หรือ Leaseback Program โดยหลังจากขายบ้านพัก หรือห้องพัก ให้เราแล้วก็ทำสัญญาเช่ากลับไป เพื่อนำไปบริหาร และรับประกันผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา (อาจจะเป็นรายปี หรือราย 3 ปี)

เมื่อเราให้เช่ากลับไปบริหารแล้ว เรายังได้สิทธิเราเข้าพักตามจำนวนวันที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อเสีย คือ เราอาจจะไม่ได้พัก ในวันที่อยากจะเข้าพัก และถ้าต้องการพักมากกว่าจำนวนวันที่กำหนดไว้ เราก็ต้องจ่ายเงินเพิ่ม

สุกัญญา สินถิรศักดิ์ ผู้เชี่ยวด้านอสังหาริมทรัพย์ประจำกองบรรณาธิการโพสต์ทูเดย์ ฝากเตือนนักลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้ว่า อย่ารีบตกลงปลงใจกับสารพัดข้อดีที่ตัวแทนขายหยิบยกขึ้นมาหว่านล้อม แต่ต้องศึกษาเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญาให้ละเอียด

และทุกข้อตกลงจะต้องปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา ต้องไม่เป็นแค่คำสัญญาปากเปล่าจากตัวแทนขายเท่านั้น

อีกสิ่งหนึ่งที่ สุกัญญา ฝากมาบอก คือ อย่าเพิ่งตื่นเต้นกับผลตอบแทนจากค่าเช่า หรือ “ส่วนลดเงินสด” ที่ตัวแทนขายเสนอว่า จะลดราคาให้หากเราไม่สนใจเข้าร่วมโครงการให้เช่า เพราะราคาขายอาจจะบวกผลตอบแทนเอาไว้ในนั้นแล้ว

เพราะฉะนั้นก่อนจะตัดสินใจควรจะสำรวจโครงการอื่นๆ ในบริเวณโดยรอบให้ละเอียดว่า ราคาขายเท่าไร อัตราค่าเช่าอยู่ที่เท่าไร เพื่อประกอบการตัดสินใจ

ไม่ได้พัก แต่ได้เงิน

แต่ถ้าเปลี่ยนใจต้องการแต่ผลตอบแทนจากการลงทุน โดยไม่จำเป็นต้องเจ้าของบ้านพักตากอากาศโดยตรง แนะนำให้มองไปที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (รวมถึงกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต)

ณ วันที่ 27 ธ.ค. 2556 ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 45 กองทุน ในจำนวนนี้เป็นกองทุนที่มีนโยบายลงทุนโรงแรมในแหล่งท่องเที่ยวทั่วประเทศอยู่ 7 กองทุน ได้แก่

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ทในเครือเซ็นทารา (CTARAF) ลงทุนในสิทธิการเช่าโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ท สมุย บนหาดเฉวง เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DTCPF) ลงทุนกรรมสิทธิ์โรงแรม ดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต และโรงแรม ดุสิตดีทู เชียงใหม่ ลงทุนในสิทธิการเช่าโรงแรม ดุสิตธานี หัวหิน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท (ERWPF) ลงทุนกรรมสิทธิ์โรงแรมไอบิส ป่าตอง และโรงแรมไอบิส พัทยา

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ (LUXF) ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของโครงการซิกส์เซ้นส์ไฮด์อะเวย์ เกาะยาวน้อย จ.พังงา

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซีอะเมซิ่ง อะลา อันดามัน (MAAA) ลงทุนในกรรมสิทธิ์โรงแรมพีพี ไอแลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท แอนด์ สปา บนเกาะพีพี จ.กระบี่

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ เมอร์เคียว สมุย (MSPF) ลงทุนในกรรมสิทธิ์โรงแรม เมอร์เคียว สมุยบุรี รีสอร์ท หาดแม่น้ำ เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SPWPF) ลงทุนในกรรมสิทธิ์โครงการโรงแรมศรีพันวา จ.ภูเก็ต

จากข้อมูลของ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เมื่อวันที่ 17 ธ.ค. ทั้ง 7 กองทุนนี้ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลตั้งแต่ 6% ไปจนถึง 10% ต่อปี

นอกจากนี้ หากราคาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ลดลง ยังทำให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอีก

ไม่ว่า จะลงทุนแบบไหน ก็ขอให้ได้พักผ่อนและได้เงินกันถ้วนหน้า