ค้างชำระค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายค่าปรับและดอกเบี้ยหรือไม่

โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์

ปัจจุบันมีอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ดทั่วกรุงเทพมหานคร การอยู่รวมกันของผู้อยู่อาศัยหรือลูกบ้านจะต้องมีกฎหมายโดยเฉพาะ กำหนดสิทธิและหน้าที่ความรับผิดชอบเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ที่ต้องใช้ร่วมกัน เมื่อเร็วๆ นี้มีผู้จัดการนิติบุคคลมาปรึกษาหารือผม ให้ช่วยว่าความเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยรายหนึ่ง ซื้อทรัพย์มาจากการขายทอดตลาด แต่ไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางที่ค้างชำระทั้งหมด โดยต้องการจ่ายเพียงต้นเงินเท่านั้น ไม่อยากชำระดอกเบี้ยหรือเบี้ยปรับ โดยอ้างเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่ม ตามกฎหมายอาคารชุดไม่ใช่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

คดีนี้มีการต่อสู้ถึงในชั้นอุทธรณ์แล้ว ศาลแพ่งได้มีคำพิพากษาว่า “ตามข้อบังคับของจำเลย เอกสารท้ายคำให้การหมายเลข 1 ข้อ 18 กำหนดไว้เพียงว่า หากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดแล้ว เจ้าของร่วมจะต้องชำระค่าปรับในอัตรา 10% ต่อเดือน ของเงินค้างชำระเท่านั้น มิได้กำหนดให้จำเลยมีอำนาจคิดดอกเบี้ยผิดนัดเอาจากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระแต่อย่างใด เมื่อคดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระค่าปรับ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจึงต้องรับผิดชำระค่าปรับที่ค้างชำระแก่จำเลยแต่ไม่จำต้องรับผิดชำระดอกเบี้ย สำหรับค่าปรับอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น พ.ร.บ.ชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 วรรคสาม ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ด้วย”

นอกจากนี้ ยังมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554 ก็ได้วินิจฉัยไว้ในทำนองเดียวกัน ปรากฏตามคำพิพากษาอย่างย่อข้างล่างนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554

หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย

ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตรา 10% ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้า เมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้อง เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์แล้ว เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี

หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพื่อนำแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้นในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสองสรุป ส่วนค่ากลางหมายถึงต้นเงินที่ค้างชำระรวมทั้งเงินเพิ่มหรือค่าปรับที่ลูกหนี้มีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมายด้วย ใครค้างชำระก็ต้องเสียเงินเพิ่มหรือค่าปรับด้วย ถ้าสูงเกินส่วนศาลใช้ดุลพินิจลดลงได้นะครับ

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย

มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18