‘สัมมากร’ มุ่งแนวราบ โตไม่หวือหวาแต่มั่นคง

คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 45 ปีแล้วสำหรับบริษัท สัมมากร ถือเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายแรกที่มีจุดแข็งคือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ว่าจะเติบโตอย่างไม่หวือหวาแต่ก็เป็นไปอย่างมั่นคง เนื่องจากเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัย และการซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นแทบจะไม่มี

แม้ว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สัมมากรจะได้เริ่มเข้ามาสู่ตลาดคอนโดมิเนียม แต่ก็ไม่ใช่ตลาดหลักที่มุ่งเน้น เป็นเพียงการเข้ามาเติมเต็มแนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ให้ครบวงจรมากขึ้น

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ของบริษัทนั้นยังไม่ต่างไปจากเดิม แม้จะมีผู้ถือหุ้นใหญ่รายใหม่ คือ บริษัท อาร์พีซีจี ทำธุรกิจโรงกลั่นน้ำมัน ซึ่งเดิมถือหุ้นในสัมมากรในสัดส่วน 25.25% ได้เข้าซื้อหุ้นเพิ่มจากผู้ถือหุ้นใหญ่อันดับ 1 อีก 23% รวมเป็น 48.25% ส่งผลให้อาร์พีซีจีกลายเป็นผู้ถือใหญ่ ตั้งแต่ช่วงกลางเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา 

ขณะที่แนวทางการบริหารงานของบริษัทนั้นยังไม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม โดยได้ปรับโครงสร้างองค์กรเป็น 3 ส่วน คือ สายก่อสร้าง การเงิน การขายและการตลาด “เรื่องการตลาดและการขายผมยังดูแล แต่เขาส่งคนมาช่วยเรื่องก่อสร้างและการเงิน กำลังศึกษาระบบพรีแฟบที่จะนำมาใช้เพิ่มมากขึ้น ซึ่งแผนการบริหารงานในช่วง 5 ปีนับจากนี้จะยังเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในรูปแบบบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม สัดส่วน 70% ที่เหลือ 30% เป็นคอนโด โดยรูปแบบการพัฒนาจะเป็นบ้านเดี่ยว ระดับราคา 6-7 ล้านบาท/ยูนิต โครงการทาวน์โฮม ราคา 2.5-3.5 ล้านบาท/ยูนิต อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก ส่วนคอนโดจะพัฒนาระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท บวกลบ”

นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ เพียวเพลส ที่ปัจจุบันได้เปิดให้บริการ 3 สาขา ได้แก่ รามคำแหง 110, รังสิต และราชพฤกษ์ ซึ่งปีที่ผ่านมาสร้าง
รายได้จากการเช่า 250 ล้านบาท หรือ 20% จากรายได้รวม 1,250 ล้านบาท และตั้งเป้าว่าสัดส่วนรายได้จากค่าเช่านั้นจะเติบโตปีละ 5-10% ซึ่งถือว่ามีความเสี่ยงน้อยและเติบโตได้อย่างสม่ำเสมอ โดยบริษัทมีแผนที่จะนำโครงการเพียวเพลส รามคำแหง 110 ซึ่งมีเนื้อที่รวม 32 ไร่ นำที่ดินจำนวน 7 ไร่ มาพัฒนาเนื่องจากทำเลนี้มีศักยภาพเพราะอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีส้มที่จะก่อสร้างผ่านบริเวณด้านหน้าโครงการ ซึ่งทำให้ตัวโครงการเพียวเพลส และโครงการสัมมากร รามคำแหง มีศักยภาพเพิ่มขึ้น

สำหรับแผนธุรกิจของบริษัทในช่วง 5 เดือนหลังของปี บริษัทจะเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวบนถนนชัยพฤกษ์ พื้นที่รวม 43 ไร่ จำนวน 180 ยูนิต ราคาขาย 6-7 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้ราคาบ้านเดี่ยวที่เปิดขายมีราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาท และทาวน์โฮมย่านรามอินทรา พื้นที่ 33 ไร่ จำนวน 350 ยูนิต ราคาขาย 2.5-3.5 ล้านบาท

ด้านผลการดำเนินการของบริษัทตั้งเป้ายอดขาย 1,150 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 530 ล้านบาท และตั้งเป้าหมายรายได้ 1,800 ล้านบาท จากโครงการแนวราบ 1,050 ล้านบาท คอนโด 500 ล้านบาท และค่าเช่าประมาณ 250 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างเร่งปิดการขายโครงการคอนโดเอสเก้า (S9) ถนนรัตนาธิเบศร์ พื้นที่ 6 ไร่ มูลค่า 1,100 ล้านบาท จำนวน 655 ยูนิต มียอดขายแล้ว 70% คาดว่าสิ้นปีนี้จะมียอดขาย 80%

กิตติพล เล่าถึงแนวทางการพัฒนาโครงการคอนโดของบริษัทนั้นจะเน้นโครงการที่อยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง อย่างเช่นบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ ที่เชื่อมต่อการเดินทางกับถนนงามวงศ์วานมายังบางซื่อ ซึ่งในโซนกรุงเทพฯ ตะวันตกนั้นถือว่าเป็นประตูหน้าด่านที่จะเชื่อมต่อกับประเทศเมียนมา บริเวณดังกล่าวก่อนโครงการรถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นนั้น ราคาที่ดินในย่านนี้อยู่ที่ 6-7 หมื่นบาท/ตารางวา แต่เวลาผ่านไปประมาณ 5 ปี ราคาขยับขึ้นเป็น 1.7-1.8 แสนบาท/ตารางวาแล้ว โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่

“บริษัทเริ่มเปิดตัวโครงการคอนโดเอสเก้า มาตั้งแต่ปลายปี 2556 ขายตั้งแต่ราคา 4 หมื่นกว่าบาท/ตารางเมตร ไม่ได้มีการให้ของแถมในช่วงเปิดตัว แต่ปัจจุบันราคาขายขยับขึ้นเป็นกว่า 6 หมื่นบาท/ตารางเมตรแล้ว เป็นห้องชุดที่มีการตกแต่งครบพร้อมอยู่” กิตติพล กล่าว

อย่างไรก็ตาม ซัพพลายของโครงการคอนโดในย่านนี้นั้นยังไม่สูงมากหากเทียบกับย่านสุขุมวิท ปัจจุบันมีคู่แข่งที่อยู่ระหว่างการทำตลาดในบริเวณนี้ อาทิ โครงการ พลัม ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท โครงการริชพาร์ค บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จากก่อนหน้านี้มีโครงการคาซ่า ของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ เป็นต้น มีจำนวนยูนิตที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 2,000 ยูนิต ขณะที่ความต้องการอยู่อาศัยของคนในย่านนี้แม้จะเป็นคอนโดก็ต้องการอยู่อาศัยจริง มีการปล่อยเช่า อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในทำเลนี้หรือยังไม่ถึง 5% แต่ในอนาคตอันใกล้เชื่อว่าจะขยับสูงขึ้นอย่างแน่นอน หากโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้เปิดใช้อย่างเป็นทางการในต้นปีหน้า

ทางด้านภาพรวมเศรษฐกิจปีนี้น่าจะเติบโตไม่ถึง 3% เพราะแรงกระตุ้นเศรษฐกิจ คือ การลงทุนภาครัฐต่างๆ ยังมีการเบิกจ่ายล่าช้า ทำให้กว่าจะเริ่มการประมูลและดำเนินการก่อสร้างล่าช้า เงินไม่หมุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ภาคการส่งออกก็ยังติดลบ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังชะลอตัว ส่งผลให้อสังหาฯ ทรงตัวใกล้เคียงกับปี ที่ผ่านมาสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ มีการเปิดโครงการใหม่ไม่มากนัก ส่วนใหญ่เป็นการเปิดโครงการของบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ การแข่งขันในตลาดสูงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อชะลอตัวลง

ทั้งนี้ พบว่าจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง และจากแนวโน้มหนี้ที่ไม่ก่อ ให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลที่มี แนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อสถาบันการเงินหรือรีเจกต์ของลูกค้าบริษัทเพิ่มสูงขึ้น โดยบ้านแนวราบอยู่ที่ 25% เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่อยู่ที่ 15% รวมทั้งปีนี้เป็นปีแรกที่บริษัทจะมีการรับรู้รายได้จากคอนโดอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 35%   

ดังนั้น เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ จึงได้มีการเก็บดาวน์ลูกค้าบ้านแนวราบ 5% ก่อนที่จะโอนบ้าน จากเดิมที่จะสร้างก่อนขาย ลูกค้า ไม่ต้องดาวน์และสามารถโอนบ้านได้เลย ส่วนคอนโดนั้นเก็บเงินดาวน์ที่ 5% เพราะอยู่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูงและระดับราคาขายอยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาท พร้อมกันนี้มีการตรวสอบสถานะทางการเงินของลูกค้าก่อนกู้ และแนะนำลูกค้าให้หาผู้กู้ร่วมเป็นต้น

เหล่านี้คือการปรับตัวของค่ายสัมมากรให้ทันกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง สิ่งที่สำคัญคือไม่ทิ้งแนวทางการพัฒนาโครงการแนวราบที่ดีมานด์จริงยังมีอยู่สูง