ซูเปอร์ฮับ ‘บางซื่อ’ ทำเลทอง นิวทาวน์อินทาวน์

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นับเป็นการจุดพลุอย่างเป็นทางการสำหรับแผนพัฒนาที่ดินรอบสถานีรถไฟสายสำคัญๆ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดยการเชิญภาคเอกชนกว่า 150 รายเข้าร่วมงานสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ พร้อมกับฉายภาพรวมของที่ดินแปลงสำคัญของ รฟท.ที่มีแผนจะนำมาให้ภาคเอกชนเช่าพัฒนา โดยมีด้วยกัน 5 แปลงหลักๆ คือ สถานีบางซื่อ สถานีมักกะสัน สถานีแม่น้ำ (ย่านคลองเตย) สถานีหัวลำโพง และสถานีตากสิน

ใน 5 แปลงหลักๆ ดังกล่าว มี 2 แปลงใหญ่ที่มีความเป็นไปได้ในการหยิบมาพัฒนาได้เร็วที่สุด นั่นคือ สถานีบางซื่อและสถานีมักกะสัน โดยแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีมักกะสัน ที่ผ่านมามีการกล่าวถึงค่อนข้างมาก และเคยมีมาสเตอร์แพลนเตรียมรอไว้นานแล้ว เพิ่งจะมาเริ่มปัดฝุ่นรอบใหม่ พร้อมๆ กับการปัดฝุ่นที่ดินบางซื่อ โชว์มาสเตอร์แพลนใหม่ที่ทั้งนักวิชาการและทีมที่ปรึกษาของโครงการนี้อย่างบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ ต่างประเมินว่า “สถานีกลางบางซื่อ” จะเป็นเมกะโปรเจกต์สำคัญของ รฟท. ที่จะพลิกโฉมหน้าที่ดินแถบบางซื่อให้กลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

จากการที่จะมีรถไฟฟ้า 10 เส้นทางผ่าน ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างประเมินว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2564 โดยมีสถานีกลางบางซื่อกระจายคนเข้าเมือง และดึงคนมาไว้บริเวณนี้ ไม่เพียงแต่คนในประเทศ แต่จะมีนักท่องเที่ยวทั่วโลกที่จะเข้ามาใช้บริการ เพราะในอนาคตรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ที่เชื่อมไปสนามบินดอนเมืองและสนามบินสุวรรณภูมิจะผ่านสถานีนี้ด้วย และสถานีบางซื่อยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟที่วิ่งไปทั่วประเทศ จึงถือเป็นฮับแห่งการเดินทางที่นักวิชาการและทีมที่ปรึกษามองว่าจะเป็นฮับแห่งอาเซียนเลยทีเดียว

ก่อนหน้าที่จะมีการเปิดตัวแผนพัฒนาโครงการดังกล่าว ที่ดินรอบสถานีบางซื่อไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เลย เพราะที่ดินส่วนใหญ่เป็นของภาครัฐ และของกลุ่มบริษัท ปูนซิเมนต์ไทย ทำให้การพัฒนาขยับไปกระจุกตัวอยู่บริเวณถนนประชาราษฎร์สาย 1-2 ถนนประชาชื่นแทน อีกทั้งยังมีโครงการจำนวนมากขยับไปพัฒนารอบสถานีเตาปูน (รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีม่วง) และสถานีบางโพ (รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน) แทน หรือมองการพัฒนาฝั่งใกล้สถานีบีทีเอสหมอชิต-สถานีเอ็มอาร์ทีจตุจักรแทน

ในอนาคตหากภาครัฐสามารถผลักดันให้แผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อได้สำเร็จ นอกจากจะมีศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์จัดแสดงสินค้าแล้ว ยังมีส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัย ที่ทีมที่ปรึกษาวางไว้เป็นคอนโดมิเนียมขายสิทธิการเช่า ซึ่งคาดว่าอาจจะกลายเป็นเมืองที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะหากทำราคาที่เหมาะกับตลาดระดับกลางที่คนทำงานชนชั้นกลางจับต้องได้ในช่วงเวลานั้น

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า โอกาสความเป็นไปได้ของโครงการนี้ ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขระยะเวลาการให้เช่าพัฒนาโครงการว่าภาครัฐสามารถขยายให้เป็น 50 ปีได้หรือไม่ โดยโครงการที่ใช้เงินลงทุนเฉียดแสนล้านบาท เช่า 50 ปียังยากจะคุ้มทุน แต่หากประเมินศักยภาพของทำเลแล้ว ย่อมเป็นที่สนใจของทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ แต่ถ้ายังไม่ชัดเจน กลุ่มทุนรายใหม่ๆ อาจยังไม่กล้าร่วมวง

“อาจจะต้องรอให้ภาพความเป็นศูนย์กลางของการเดินทางเกิดขึ้นชัดเจน จากการที่รถไฟฟ้า 10 เส้นทางแล้วเสร็จ เปิดให้บริการ เชื่อว่าเอกชนจะกล้าตัดสินใจลงทุนได้ง่ายขึ้น” สุรเชษฐ ให้ความเห็น

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่อาจทำให้กลุ่มทุนหน้าใหม่ๆ รวมถึงกลุ่มทุนต่างชาติไม่กล้าเข้าร่วมโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ เป็นเพราะ “ปัญหาการเมืองไทย” ที่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีความผันผวนมาก ถ้าไม่มีปัญหาการเมือง โครงการนี้ถือเป็นเมกะโปรเจกต์ที่น่าสนใจมาก เพราะไทยเป็นหนึ่งในปลายทางตลาดไมซ์หรือตลาดประชุมและสัมมนาขนาดใหญ่ที่องค์กรชั้นนำจากทั่วโลกอยากเข้ามาจัดงาน เพราะพร้อมในทุกด้าน แต่เมื่อมีปัญหาการเมือง ตลาดไมซ์ชะลอตัวลงมาก และยังไม่สามารถกลับไปสู่จุดเดิมที่เคยบูมได้เลย

อย่างไรก็ตาม สถานีกลางบางซื่อจะส่งผลบวกกับทำเลใกล้เคียงแน่นอน โดยสุรเชษฐ กล่าวว่า พื้นที่รอบสถานีบีทีเอสหมอชิตกับเอ็มอาร์ทีพหลโยธิน มีคอนโดมิเนียมประมาณ 4,356 ยูนิต ราคาขายประมาณ 9 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิตจะมีราคาสูงกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. นอกจากนี้รอบๆ 2 สถานีนี้ยังมีอาคารสำนักงานหลายอาคาร ทั้งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าทั่วไป และเป็นสำนักงานใหญ่ของบางธนาคารพื้นที่รวมกันประมาณ 344,670 ตร.ม. อัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 500-650 บาท/ตร.ม. ซึ่งอัตราค่าเช่าออฟฟิศรอบสถานีหมอชิตจะสูงกว่า

ด้านพื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูน ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายอยู่ประมาณ 1,750 ยูนิต อัตราการขายประมาณ 65% ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 7 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. ปรับขึ้นจากช่วง 3-4 ปีก่อนมากกว่า 25% ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นมากบริเวณรอบๆ สถานีเตาปูนราคาเสนอขายสูงกว่า 4 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แล้ว ส่วนที่ดินบนถนนประชาราษฎร์สาย 2 ปัจจุบันเสนอขายสูงกว่า 3.5 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งถือว่าสูงมาก เพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเปิดให้บริการในปี 2559

แผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ อาจจะเป็นเมกะโปรเจกต์ในอนาคตที่คงต้องใช้เวลานานในการพัฒนาและบูมเมืองแห่งใหม่ แต่แนวโน้มที่ชัดเจนก็คือ รถไฟฟ้า 10 เส้นทางที่จะเข้าสู่ “สถานีกลางบางซื่อ” จะพลิกโฉมพื้นที่ใกล้เคียงบางซื่อทั้งฝั่งเตาปูนและฝั่งหมอชิต ให้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ อย่างแน่นอน