ทำเลพระราม 3 ทางเลือกที่อยู่อาศัยใกล้เมือง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในยุคก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่เศรษฐกิจเมืองไทยบูมมากๆ ถนนพระราม 3 เป็นถนนที่กรุงเทพมหานครในสมัยนั้นต้องการปั้นให้เป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ รองรับการเติบโตของถนนสายธุรกิจดั้งเดิมอย่างสีลมที่แน่นมากแล้ว พร้อมกับเชิญชวนภาคเอกชนรายใหญ่ๆ และกลุ่มธนาคารพาณิชย์ชั้นนำของไทยให้มาร่วมปักธงสร้างอาคารสำนักงานใหญ่ ณ ถนนสายนี้ด้วย เพื่อร่วมกันบูมพระราม 3 ให้กลายเป็นถนนสายเศรษฐกิจแห่งใหม่

ในช่วงเวลานั้นภาคเอกชนหลายรายให้ความสนใจมาก ทั้งที่มีเริ่มเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อลงทุนสร้างโครงการต่างๆ มีโรงแรมริมแม่น้ำ มีกลุ่มอาคารมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ และคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำ ราคาที่ดินถูกปั่นขึ้นไปสูงลิบ โครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำหรูเปิดขายในราคาที่สูงมาก แต่ก็ยังมีกลุ่มคนให้ความสนใจซื้อ เรียกได้ว่าพระราม 3 ในเวลานั้นเป็นทำเลทองแห่งอนาคตมากๆ

แต่พอประเทศไทยประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่เมื่อปี 2540 ทำให้การลงทุนของทั้งภาครัฐและเอกชนชะลอตัว หลายโครงการทั้งอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำย่านพระราม 3 ต้องหยุดการก่อสร้างอย่างไม่มีกำหนด เพราะเจ้าของโครงการขาดสภาพคล่องและต้องเร่งแก้ปัญหาหนี้สินจากการทุ่มลงทุนมาก่อนหน้านั้น ทำให้ถนนพระราม 3 ถูกแช่แข็งการเติบโต ไม่บูมเท่าที่ควรจะเป็น

ขณะที่หากวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลที่ตั้งถนนพระราม 3 แล้ว ถนนเส้นนี้มีความน่าสนใจมาก เพราะเป็นหนึ่งในถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา เริ่มตั้งแต่ถนนเจริญกรุง (แยกถนนตก) ยาวไปสิ้นสุดที่แยก ณ ระนอง โดยตลอดทางของถนนพระราม 3 มีจุดตัดกับถนนสำคัญหลายสาย เช่น ถนนเจริญราษฎร์ (แยกเจริญราษฎร์) ถนนรัชดาภิเษก (แยกพระราม 3-รัชดา) ถนนสาธุประดิษฐ์ (แยกสาธุประดิษฐ์) ถนนยานนาวา (แยกพระราม 3-ยานนาวา) ถนนวงแหวนอุตสาหกรรม (แยกพระราม 3-วงแหวนอุตสาหกรรม) ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (แยกพระราม 3-นราธิวาส หรือแยกช่องนนทรี) ถนนนางลิ้นจี่ (แยกนางลิ้นจี่) ถนนเชื้อเพลิงและทางรถไฟเก่าสายช่องนนทรี

จุดเชื่อมต่อเหล่านี้และการมีจุดขึ้น-ลงทางด่วน ทำให้การเดินทางจากถนนพระราม 3 เข้าเมืองหรือออกนอกเมืองมีความสะดวกมาก ทำให้หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ถนนสายนี้เริ่มฟื้นตัว หลายโครงการที่หยุดสร้างเริ่มกลับมาก่อสร้างจนแล้วเสร็จ หรือหลายตึกร้างก็มีการซื้อขายเปลี่ยนมือสู่กลุ่มทุนใหม่เข้ามาพัฒนาต่อจนจบ และการที่ปัจจุบันมีรถเมล์ด่วนพิเศษบีอาร์ทีวิ่งจากถนนราชพฤกษ์ (ใกล้กับบีทีเอสตลาดพลู) มายังถนนรัชดาภิเษกข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามายังถนนพระราม 3 ยาวไปจนถึงแยกพระราม 3-นราธิวาส ก็วิ่งเข้าสู่ถนนสาทร ทำให้การเดินทางทั้งรถยนต์และรถสาธารณะบนถนนสายนี้สะดวกขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีพัฒนาการด้านการคมนาคมที่ดีขึ้น แต่ถนนพระราม 3 ก็ไม่ได้เติบโตอย่างหวือหวามากนัก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะไม่มีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ทีผ่าน ทำให้มีโครงการคอนโดมิเนียมตลอดแนวเกิดใหม่ไม่มากนัก และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับกลางบน หรือระดับไฮเอนด์ขึ้นไป เพราะจุดเด่นสำคัญของถนนสายนี้นอกจากเดินทางสะดวกแล้วยังติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย

จากการสำรวจของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2558 พบว่า คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านพระราม 3 นั้น มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างรวม 2 โครงการ คิดเป็น 1,225 ยูนิต ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 2 ปี 2560 และมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.867 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย โครงการคณาพญา เรสซิเดนซ์ จำนวน 188 ยูนิต เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ และยู ดีไลท์ เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ฟรอนท์ พระราม 3 จำนวน 1,037 ยูนิต เป็นโครงการระดับกลางบน (การสำรวจนี้ยังไม่นับรวมโครงการศุภาลัย ริวา แกรนด์ คอนโดมิเนียมระดับกลางบนที่เพิ่งเปิดตัว จำนวน 720 ยูนิต)

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้อยู่ริมแม่น้ำก็มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่มากเช่นกัน ระดับราคาขายเฉลี่ยไม่สูงมากเมื่อเทียบกับฝั่งริมแม่น้ำ โดยช่วงปี 2555 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. จนถึงไตรมาส 3/2558 ราคาขายเฉลี่ยขยับมาอยู่ที่ 1.054 แสนบาท/ตร.ม.

จากก่อนวิกฤตปี 2540 จนถึงปัจจุบัน 2558 ทำเลพระราม 3 มีความเปลี่ยนแปลงในด้านการคมนาคมที่ดีขึ้นมาก ซึ่งอาจจะยังไม่ขึ้นแท่นถนนสายเศรษฐกิจแห่งใหม่ แต่การที่มีอาคารสำนักงานใหญ่ของหลายธุรกิจ หลายองค์กรชั้นนำ มีศูนย์พัฒนาและฝึกอบรมของธนาคารกรุงเทพ มีธนาคารกรุงศรีอยุธยาสำนักงานใหญ่ ฯลฯ และเป็นทำเลที่ใกล้ใจกลางเมือง จึงทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ต่อเนื่อง ซึ่งด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่อยู่ประมาณ 2-3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ถือว่ายังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดินใจกลางเมือง และยังมีที่ดินเปล่าให้ยังพัฒนาได้อีก จะทำให้ทำเลนี้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกของทำเลที่อยู่อาศัยกลางเมือง วิวแม่น้ำ ในราคาที่จับต้องได้