โอกาสการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ (2)

วิน พรหมแพทย์, CFA

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ยังแบ่งได้อีก 2 ประเภท คือ Freehold กับ Leasehold ดังนี้

l การซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold คือ กองทุนหรือกองทรัสต์ซื้อและได้กรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งรายได้ของ กองทุนจะมาจากการให้เช่าอสังหา ริมทรัพย์ และนำรายได้จากการปล่อย เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือ หน่วย นอกจากนี้ หากมีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ผู้ถือหน่วยก็จะได้รับส่วนแบ่งรายได้นั้นด้วย ดังนั้น หากมูลค่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่ มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อในตอนแรก มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย เท่ากับว่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

l การซื้อสิทธิการเช่าของอสังหา ริมทรัพย์ หรือ Leasehold เปรียบเทียบ ง่ายๆ ว่าเป็นการ "เซ้ง" นั่นคือ กองทุนไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์ แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียง สิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี 30 ปี ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ ดังนั้น เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์ เพราะไม่มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไป ดังนั้นกองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่าเท่านั้น ซึ่งผลตอบแทนหลักที่นักลงทุนจะได้นั้นจะมา จากเงินปันผลที่กองทุนได้จ่ายออกมา อย่างไรก็ตาม มีบางครั้งที่มูลค่าสิทธิการเช่าปรับเพิ่มขึ้น (มักเกิดกับกองที่ตัวสินทรัพย์มีผลประกอบการดีขึ้นและ อายุสิทธิการเช่ายังเหลือเยอะ) ทำให้ ผู้ลงทุนขายหน่วยได้ในราคาสูงขึ้นเพื่อ รับรู้ Capital Gain ได้ด้วย

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน "ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น" เพิ่มขึ้นมาอีก รูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund REIT Infra structure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท

กองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMB-Principal Property Income Fund or CIMB-PRIN CIPAL iPROP) เป็นกองทุนประเภท Fund of Property Fund กองแรกของไทยที่มีเป้าหมายจะเป็น Asian REIT คือ ลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งภูมิภาคเอเชีย

โดยในระยะแรก กองทุน iPROP เน้นลงทุนในกองรีทของไทยกับสิงคโปร์ในสัดส่วนอย่างละ 50% เนื่องจากเป็นรีทที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในภูมิภาค แล้วค่อยๆ ทยอยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองรีทของประเทศอื่น เช่น ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย เพื่อกระจายความเสี่ยง และแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น กองทุน iPROP-R ได้รับผลตอบแทน 5 ปีย้อนหลังเฉลี่ย 9.58% ต่อปี สูงกว่าดัชนีอ้างอิงที่ได้ 4.07% ต่อปี และได้รับการประเมิน 5 ดาว จาก Morningstar Thailand (ข้อมูล ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2017)