โอนถนนหมู่บ้าน เป็นสาธารณประโยชน์

นคร มุธุศรี

หน้าที่บริหารจัดการสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรหลังขายมีหลากหลายกลุ่มพวกต่างกรรมต่างวาระ โดยในระยะหนึ่งปีแรกนับตั้งแต่ก่อสร้างถนนหลักถนนซอยและทางเท้า รวมทั้งระบบบำบัดน้ำเสียและสวนรั้วเสร็จเรียบร้อยถือเป็นภาระของผู้ประกอบการ

ขั้นแรกนี้แม้ผู้จัดสรรจะมีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านอย่างน้อยหนึ่งปี แต่สามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อนับตั้งแต่วันโอนบ้านได้

แปลความก็คือ ดีเวลอปเปอร์มีหน้าที่ชำระค่าซ่อมแซมถนนหนทาง แต่ค่าไฟฟ้าแสงสว่าง ค่าดูแลรักษาความปลอดภัยและค่าพนักงานกวาดใบไม้บนเส้นทางสัญจรผู้พักอาศัยต้องร่วมกันจ่าย

หลังผู้จัดสรรดูแลครบหนึ่งปีและมีผู้ซื้อเกินครึ่งก็สามารถจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ตามบทบัญญัติข้อกฎหมาย พร้อมถ่ายโอนอำนาจหน้าที่บริหารจัดการจากบริษัทเจ้าของโครงการไปสู่คณะกรรมการนิติบุคคล ดีเวลอปเปอร์ก็พ้นภาระหน้าที่นับแต่บัดนั้น

กรณีจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านไม่สำเร็จจะด้วยเหตุผลกลใดก็ตาม ผู้จัดสรรสามารถจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคภายในโครงการให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

แปลไทยเป็นไทยก็คือ โอนยกถนนทางเท้ารวมทั้งสวนพักผ่อนและระบบบำบัดน้ำเสียให้เป็นของรัฐนั่นเอง

ถึงขั้นนี้ ผู้ที่มีหน้าที่ดูแลรับผิดชอบจะเป็นองค์กรบริหารส่วนตำบลและหรือเทศบาลแล้วแต่หมู่บ้านจัดสรรนั้นจะตั้งอยู่บนพื้นที่ของหน่วยงานใด

แต่ก่อนนู้น การจะโอนถนนหนทางให้เป็นสาธารณประโยชน์มีความ ยุ่งยาก เพราะผู้ซื้อหรือผู้พักอาศัยจะไม่ยินยอม กอปรกับองค์กรการปกครองส่วนท้องถิ่น หรือ อบต.จะโยกโย้บอกปัดไม่ยินยอมรับโดยอ้างว่าไม่มีงบประมาณดูแลบำรุงรักษาทุกด้าน

ณ ปัจจุบันสะดวกโยธินขึ้นมาหน่อย เหตุเพราะคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ออกระเบียบการขออนุมัติดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินของหมู่บ้านให้เป็นสาธารณประโยชน์ให้ทุกคนทุกฝ่ายถือปฏิบัติ ความเป็น ดังนี้

"หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านและผู้ประกอบการยังประสงค์จะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น ให้ยื่นคำขอดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ต่อ เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา แห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมแจ้งเป็นหนังสือให้หน่วยงานที่รับโอนทราบ และให้ส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานครบถ้วนถูกต้องแล้ว ให้ทำการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ และให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต"

ว่ามาถึงบรรทัดนี้ นคร มุธุศรี เคยถูกผู้พักอาศัยในหมู่บ้านจัดสรรบางโครงการสะกิดแขนขาสอบถามบ่อยๆ ก็ไอ้เรื่องถนนหนทางในโครงการถูกโอนยกให้เป็นสาธารณประโยชน์นี่แหละ

"หมู่บ้านที่ผมควักกระเป๋าซื้อไง ซื้อเอาไว้พักอาศัยมาตั้งหลายปี แรกๆ ที่เข้าอยู่จะมีพนักงานรักษาความปลอดภัยตรวจสอบรถราที่ผ่านเข้าผ่านออก ทุกราย เมื่อพบว่าคันไหนไม่ติดป้ายหรือสติ๊กเกอร์ของหมู่บ้าน รปภ.จะต้องทำการแลกบัตร ระยะหลังๆ พนักงานจะเปิดไม้กระดกที่ปิดกั้นค้างเอาไว้ปล่อยให้ผู้คนนำรถยนต์ผ่านเข้าผ่านออกตามอำเภอใจ โดยไม่มีการตรวจสอบแม้จะเป็นรถรับจ้างก็ตาม จึงตรวจสอบดูเพิ่งรู้ว่าถนนในหมู่บ้านผู้ประกอบการได้โอนยกให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ไปแล้ว ทั้งๆ ที่หมู่บ้านของผมทำการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ"

คำถามท้าย

"เขา (ผู้จัดสรร) ทำได้อย่างไรก็ในเมื่อทรัพย์สินเหล่านั้นเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้าน"

กรณีแบบนี้ผมพบเห็นมาเยอะ ว่าที่จริงผู้จัดสรรได้โอนยกถนนหนทางให้เป็นสาธารณประโยชน์มาแล้วตั้งนานสองนานก่อนจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลเสียด้วยซ้ำ แต่ทำการปกปิดไม่ให้ผู้ซื้อรับทราบ แถมยังสร้างสถานการณ์โดยจัดให้มีพนักงานดูแลรักษาความปลอดภัยตรวจสอบรถราที่ผ่านเข้าผ่านออกตลอด 24 ชั่วโมง

ยิ่งไปกว่านั้น ยังติดตั้งป้ายประกาศหราว่าเป็น "ถนนส่วนบุคคลห้ามบุคคลภายนอกผ่านโดยไม่ได้รับอนุญาต" เสียอีกแน่ะ

ความมาโผล่เอาเมื่อเจ้าพนักงานเขตส่งหนังสือแจ้งคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน เนื่องจากมีผู้ร้องเรียน

ถนนภายในโครงการเป็นสาธารณประโยชน์ ห้ามปิดกั้นและห้ามเรียกเก็บค่าผ่านทางและค่าใช้จ่ายใดๆ!!!