ผ่าแผนแม่บทเมืองพัทยา ส่งอสังหาฯ ตะวันออกบูม

หลังจากโครงการรถไฟฟ้าโมโนเรลเมืองพัทยา มูลค่าลงทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท

ได้ถูกกระแสต่อต้านจากคนท้องถิ่น เพราะหวั่นจะได้ประโยชน์ไม่คุ้มกับการลงทุนอย่างมหาศาลของภาครัฐ แต่สำนักงานพื้นที่พิเศษเมืองพัทยาและพื้นที่เชื่อมโยง (สพพ.3) องค์การบริหารการพัฒนาพื้นที่พิเศษเพื่อการท่องเที่ยวอย่างยั่งยืน ยังคงเดินหน้าเข็นแผนแม่บทการบริหารการพัฒนาพื้นที่พิเศษเมืองพัทยา และพื้นที่เชื่อมโยงต่อเนื่อง โดยตัดในส่วนของรถไฟฟ้าโมโนเรลออกจากแผนดังกล่าว ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในโครงการนี้ลดลงมาอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่มีรถไฟฟ้าจะอยู่ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท

นิธิ จันทร์แต่งผล ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารแผนและประสานงาน สำนักงานพื้นที่พิเศษเมืองพัทยาและพื้นที่เชื่อมโยง องค์การบริหารการพัฒนาพื้นที่พิเศษเพื่อการท่องเที่ยวอย่างยั่งยืน (อพท.) ระบุว่า แผนแม่บทมีเป้าหมายทำให้เมืองพัทยาเติบโตอย่างยั่งยืน และก้าวสู่เมืองท่องเที่ยวระดับโลก World Class Destination ด้วยภาพลักษณ์ Greenovative Tourism City ภายใต้งบประมาณ 15,007.36 ล้านบาท

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวประกอบด้วย การพัฒนาพื้นที่หน้าหาดพัทยา ทั้งการเพิ่มพื้นที่หาดทราย รองรับกิจกรรมการท่องเที่ยว แก้ปัญหาความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ส่งเสริมเมืองปลอดภัย ปรับปรุงภูมิทัศน์ถนนพัทยาสาย 1 (ถนนหน้าหาด) และสภาพแวดล้อมโดยรอบให้มีความสวยงาม รวมถึงการฟื้นฟูพื้นที่ใกล้เคียงอย่างเกาะไผ่และเกาะล้าน เป็นต้น

 

นอกจากนี้ ยังวางแผนเรื่องระบบคมนาคมและสาธารณูปโภค โดยจัดทำอุโมงค์ลอดทางแยกถนนสุขุมวิท 5 แห่ง แยกนาเกลือ พัทยาเหนือ พัทยากลาง พัทยาใต้ และแยกเทพประสิทธิ์ ขยายถนนทางเชื่อมที่ไปสู่พื้นที่เชื่อมโยง พัฒนาระบบเครื่องระบายน้ำ และบำบัดน้ำเสีย จัดทำโรงคัดแยกขยะ 4 แห่ง โดยคาดว่าจะมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นจำนวนนักท่องเที่ยวให้เพิ่มขึ้น และมีระยะเวลาพักผ่อนในแหล่งท่องเที่ยวนานขึ้น และจะทำให้รายได้หมุนเวียนของภาคการท่องเที่ยวเพิ่มจากปัจจุบันที่อยู่ที่ 7 หมื่นล้านบาท ขยับไปที่ 3.2 แสนล้านบาทภายในปี 2563

พัทยาเหนือมาแรง เทียบชั้นป่าตอง

หากประเมินศักยภาพของเมืองพัทยาและภาพรวมทั้ง จ.ชลบุรี แล้ว เรียกได้ว่าเป็นตลาดที่มีการเติบโตในทุกภาคส่วนทั้งเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวและภาคที่อยู่อาศัย แต่หากแผนแม่บทดังกล่าวมีภาพที่ชัดเจนมากขึ้น เชื่อมั่นว่าจะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนโฉมหน้าอีกครั้ง โดย วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ กล่าวว่า ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในพัทยาขยับอย่างรวดเร็ว เช่น ที่โซนพัทยาเหนือที่ดินติดทะเล มีการซื้อขายอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตารางวา เทียบเท่ากับหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต แล้ว

ส่วนบริเวณชายหาดจอมเทียนมีความต้องการซื้อขายอยู่ที่ 20 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งในบางแปลงที่มีขนาดประมาณ 2 ไร่ พร้อมพัฒนา จากการที่อยู่บนทำเลที่ดี เจ้าของที่ดินกล้าตั้งราคาขายสูงถึง 60 ล้านบาท ส่วนโซนพัทยากลางปัจจุบันหาซื้อที่ดินพร้อมพัฒนาได้ค่อนข้างยากแล้ว จึงไม่มีราคาซื้อขายที่ชัดเจน ส่วนบริเวณเขาพระตำหนักขายในราคา 1 แสนบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับหาดวงศ์อมาตย์ราคาขายอยู่ที่ 1 แสนบาท จากช่วง 34 ปีที่ผ่านมาราคาซื้อขายที่ดินสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 6 หมื่นบาทต่อตารางวา เท่านั้น

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เพราะมีความต้องการจากกลุ่มนักลงทุนในการหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรมและบ้านพักตากอากาศ เพื่อรองรับภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงขึ้น โดยในปีที่ผ่านมามีนักท่องเที่ยวที่เข้ามายังพัทยาสูงถึง 7.2 ล้านคน และมีการคาดการณ์ว่าจะเพิ่มเป็น 14.4 ล้านคน ภายในกลางปี 2562 จากการที่พัทยาเป็นเมืองชายทะเลที่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เดินทางสะดวกมากที่สุดเมื่อเทียบกับบรรดาเมืองชายทะเลอื่นๆ ของไทย

บิ๊กจัดสรรแห่ปักธงตลาดชลบุรี

ปัจจุบันมีนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่จากส่วนกลางหลายราย ขยายตลาดไปยังพื้นที่ดังกล่าวแล้ว เช่น กลุ่มไรมอนแลนด์ที่บุกตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์เป็นรายต้นๆ กลุ่ม เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ผุดโครงการ เดอะ กรีนพาร์ค จอมเทียน ชลบุรี กลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ฯ เตรียมขึ้น 2 โครงการบนทำเลพัทยา

สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง กล่าวว่า ตลาดภาคตะวันออกโดยเฉพาะ จ.ชลบุรี เริ่มพัฒนาไปในทิศทางใกล้เคียงกับตลาดกรุงเทพฯ มากขึ้น แต่มีความแตกต่างในเรื่องของการมีอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวเข้ามาเกี่ยวข้อง ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงเติบโตขึ้น หรือลดลงตามทั้งสองภาคส่วนดังกล่าว ซึ่งระยะหลังคอนโด มิเนียมราคาสูงเริ่มน้อยลง และสัดส่วนโครงการแนวราบมีเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าคนท้องถิ่นกลายเป็นตลาดหลักที่มีบทบาทต่อการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีแล้ว

จากการศึกษาตลาดที่อยู่อาศัยในพัทยา พบว่าระดับราคาที่มีการพัฒนาส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท มากที่สุด ส่วนกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท ก็มีเพียงบางส่วน ลักษณะบ้านแบบ 2 ห้องนอนจะเป็นที่นิยมมากที่สุด รองลงมาเป็น 1, 3 ห้องนอน ส่วนทำเลหากเป็นฝั่งทะเลจะปิดการขายได้เร็วกว่า เฉลี่ยใช้เวลาประมาณ 11 เดือน ส่วนฝั่งภูเขาจะใช้เวลาประมาณ 19 เดือน หากเป็นบ้านหรูในลักษณะวิลลาจะใช้เวลานานกว่า 19 เดือน

ด้าน วิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการการตลาดสินเชื่อ สายสินเชื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ธนาคารเกียรตินาคิน กล่าวว่า ปัจจุบันธนาคารมีพอร์ตสินเชื่อในโซนตะวันออก ทั้ง จ.ชลบุรี และระยองคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% ซึ่งถือว่าสูงมากและสูงกว่าพอร์ตสินเชื่อที่ภูเก็ตด้วย โดยปีที่แล้วมีการปล่อยสินเชื่อโครงการรวม 2,000 ล้านบาท จาก 20 โครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูงใกล้เคียงกัน แต่คาดว่าในอนาคตจะมีคอนโดมิเนียมแบบซิตี คอนโดมิเนียม ราคาล้านต้นๆ มากขึ้น ซึ่งจะมีส่วนผลักดันให้สินเชื่อโครงการของธนาคารเกียรตินาคินในโซนนี้ขยายตัวต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในพัทยา ชลบุรี จะขยายตัวได้ดี แต่ต้องระวังในส่วนของซัพพลายที่ส่อแววล้นด้วยเช่นกัน โดย สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หากวิเคราะห์อัตราการซื้อขายในชลบุรีกันจริงๆ แล้ว ยังพบว่าต่ำกว่ามากทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด เฉลี่ยอยู่ที่ 1.3-6.8% เท่านั้น โดยเฉพาะทำเลบางละมุง ในส่วนของบ้านจัดสรรมีอัตราการดูดซับเพียง 1.3% ส่วนอาคารชุดมีอัตราการดูดซับเพียง 2.1% หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก จะยังต้องใช้เวลาในการดูดซับนานถึง 2 ปีจึงจะหมด

นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการขยายตัวที่เป็นไปในทิศทางเดียวกับตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ หากแผนแม่บทเป็นเพียงสิ่งที่ศึกษาไว้เฉยๆ ยังไม่ชัดเจน ดูแล้วเมืองพัทยา ชลบุรี คงเติบโตอย่างไร้ทิศทาง จนอาจสายเกินไปที่จะมีแผนแม่บทฉบับใดมาควบคุมได้