ภาษีขายบ้าน?

เชื่อว่าแต่ละท่านอยากมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

โดย..สมชาย ชูเกตุ

หากไม่มีเป็นของตนเองก็ต้องเช่าหรืออาศัยอยู่กับผู้อื่น ที่อยู่อาศัยอาจเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยอื่นใดก็ตาม

ที่ดินที่อยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าบนดินหรือใต้ดิน มีโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายหลายโครงการ ท่านที่ไม่มีทรัพย์สมบัติหรือมีเงินน้อย การซื้อบ้านสักหลังเป็นเรื่องที่หนักหนาสาหัสทีเดียว พูดง่ายๆ ว่าผ่อนกันทั้งชีวิต ช่วงเริ่มต้นอาจจะซื้อบ้านหลังเล็กหรือที่อยู่อาศัยที่พอซื้อหาได้ไปก่อน หากมีรายได้สูงขึ้นหรือร่ำรวยขึ้นมาหรือมีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าที่มีอยู่ในปัจจุบัน ก็จะขายบ้านหรือที่พักอาศัยหลังเดิมไปก่อนเพื่อนำเงินไปซื้อแห่งใหม่

ผู้ขายบ้านหรือที่พักอาศัยของตนเองจะมีภาษีตามประมวลรัษฎากรมาเกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ สรุปได้ดังนี้

l ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ที่ขายบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยของตนเอง เมื่อไปจดทะเบียนและทำนิติกรรมที่กรมที่ดิน กรมที่ดินจะจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแทนกรมสรรพากร หากไม่จ่ายภาษีก็โอนไม่ได้

การคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ให้ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินมาคิดคำนวณภาษี ถึงแม้ว่าราคาซื้อขายจริงจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ตาม ทั้งนี้ให้นำราคาประเมินเป็นตัวตั้ง แล้วหักค่าใช้จ่ายเหมาตามอัตราที่กฎหมายกำหนด (กรณีบ้าน ฯลฯ ได้รับมาโดยมรดกหรือเสน่หา หักเหมาอัตราร้อยละ 50) เหลือเท่าใดให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ ก็จะได้เงินได้ต่อปีที่ถือครอง แล้วนำเงินได้ต่อปีไปคำนวณภาษีตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ก็จะได้จำนวนภาษีต่อปี แล้วจึงนำจำนวนภาษีต่อปีคูณจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ ก็จะได้ภาษีที่ต้องชำระทั้งหมด

การนับจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ให้นับตั้งแต่ปี พ.ศ. ที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปี พ.ศ. ที่ขายบ้าน ฯลฯ หากจำนวนปีที่ถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี

ตารางการหักค่าใช้จ่ายเหมา

ปีที่ถือครอง 1 2 3 4 5 6 7 8 ปีขึ้นไป

ร้อยละ 92 84 77 71 65 60 55 50

ผู้ขายบ้าน, ฯลฯ ของตนเอง มีสิทธิเลือกที่จะนำเงินได้จากการขายบ้าน ฯลฯ มารวมคำนวณยื่นแบบเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีหรือไม่ก็ได้

l ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายบ้าน ฯลฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) ของรายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ แต่จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากขายบ้าน ฯลฯ หลังจากพ้นเวลา 5 ปี นับแต่วันได้กรรมสิทธิ์ หรือขายบ้าน ฯลฯ โดยมีชื่อผู้ขายอยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี การนับเวลาได้กรรมสิทธิ์หรือการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านให้นับวันชนวัน เช่น มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเมื่อวันที่ 20 มี.ค. 2553 จะมีชื่อครบ 1 ปี ในวันที่ 19 มี.ค. 2554

รายรับที่นำมาคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ หากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินกรมที่ดินให้ใช้ราคาซื้อขายจริง แต่ถ้าราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาประเมิน

อากรแสตมป์ ผู้ขายบ้าน ฯลฯ ต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาทต่อวงเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท (กรณีที่ผู้ขายบ้าน ฯลฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)

ผู้ขายบ้าน ฯลฯ ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแน่ๆ แต่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์หรือไม่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขข้างต้น สำหรับค่าโอน ค่าธรรมเนียม หรือรายจ่ายอื่น ต้องสอบถาม