จับตา! สึนามิ "หุ้นกู้อสังหาฯ" ครั้งใหญ่
จับตา "หุ้นกู้อสังหาฯ" ปี 2568 จ่ายคืนหนักสุด ติดอันดับความเสี่ยงสูง High yield bond เฝ้าระวังเรตติ้งต่ำกว่าระดับ BBB ลงมา และบริษัทอสังหาฯกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง หวั่นรับผลกระทบโดยตรงจากโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ดึงกำลังซื้อหาย
วิกฤติหุ้นกู้ "อสังหาฯ" ระลอกใหญ่ในปี 2568 ดูเหมือนไม่เกินความเป็นจริงนัก หากยังต้องเผชิญปัจจัยเก่าและใหม่โหมซัด โดยเฉพาะพิษเศรฐกิจที่ยากฟื้นตัว หนี้สินครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อหดหาย มุมมองผู้บริโภาคที่เปลี่ยนไป
ซ้ำร้ายการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงถึง 70% โดยเฉพาะกลุ่มบ้าน และคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง ที่มีสัดส่วนถึง 40% ของตลาดรวม
อีกปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้ นั่นก็คือ โครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ที่มีจุดขาย "ผ่อนถูกและทำเลทองใกล้รถไฟฟ้า" ทยอยเข้ามาในตลาดอีก 1 แสนหน่วยดึงกำลังซื้อมหาศาลออกจากตลาด เมื่อโครงการพร้อมขายยังค้างอยู่ในตลาดกว่า 2 แสนหน่วย มูลค่า 1.3 ล้านล้านบาทขายไม่ออก ความสามารถในการชำระคืนหุ้นกู้เมื่อครบกำหนดจ่ายนั้นอาจทำได้ยากยิ่งขึ้นจนก่อเกิดมหาวิกฤติครั้งใหญ่
ตัวเลข ThaiBMA เผยภาพชัดว่า "หุ้นกู้ระยะยาวครบกำหนดในปี 2568 สูงถึง 893,275 ล้านบาท" โดยเฉพาะ "หุ้นกู้ที่มีความเสี่ยงสูง(High yield bond) แตะระดับ 131,227 ล้านบาท คิดเป็น 15% ของตัวเลขทั้งหมด" โดยกลุ่มที่ต้องจ่ายคืนหุ้นกู้ในปีนี้หนักสุด คือ "ไฟแนนซ์" แต่ตัวที่เสี่ยงสูงไฮ ยิลด์สูงสุด คือ "อสังหาริมทรัพย์"
จากการสืบค้นข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 พบว่า "บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC" มียอดคงค้างตราสารหนี้ระยะยาวรวม 45,211.40 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2568 มูลค่าคงเหลือ 22,548.58 ล้านบาท ส่วนในปี 2569 มูลค่าคงเหลือ 6,964.9 ล้านบาท
"บริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด" ยอดคงค้างตราสารหนี้ระยะยาวรวม 242 ล้านบาท ครบกำหนดวันที่ 28 มกราคม 2568
ขณะที่ "บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN" ยอดคงค้างตราสารหนี้ระยะยาวรวม 11,087.50 ล้านบาท เป็นหุ้นกู้ไม่มีประกัน อันดับเครดิต BBB- ครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2568 มูลค่าคงเหลือ 5,264.1 ล้านบาท โดยครบกำหนดวันที่ 15 มกราคม 2568 มูลค่า 2,988.3 ล้านบาท
"จรูญพันธ์ วัฒนวงศ์" หัวหน้าฝ่ายวิจัย บล.ลิเบอเรเตอร์ ยอมรับว่ากังวลเรื่อง "หุ้นกู้เอกชน" ที่ค้างในระบบสูงถึง 4.6 ล้านล้านบาท ตลอด 2 ปีที่ผ่านมาในช่วงที่หุ้นกู้เอกชนมีปัญหาจะเห็นว่าหุ้นกู้ถูกดาวน์เกรดสูงถึง 46 บริษัท แปลว่ามีความเสี่ยงสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ
และตอนนี้หุ้นกู้เอกชนที่คงค้างที่เยอะสุด คือ พลังงาน, ไฟแนนซ์ รองลงมาคือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปี 67 ผิดนัดชำระ 5 ราย รวมมูลค่า 3,172 ล้านบาท และขอเลื่อนกำหนดชำระ 17 ราย รวมมูลค่า 37,963 ล้านบาท
ปีที่ผ่านมา PRIME และ EA ติด 1 ใน 10 บริษัทที่ถูกดาวน์เกรดลงจากระดับลงทุน BBB- ขึ้นไป สู่ระดับต่ำกว่าลงทุน BB+ ขณะที่หุ้นกู้มีปัญหากว่า 41,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43% จากปี 66 โดยผิดนัดชำระ 8 รุ่น จากผู้ออก 5 ราย PPH, CISSA, IRIS, WTX, SABUY รวมมูลค่า 3,172 ล้านบาท ขณะที่หุ้นกู้ที่เลื่อนกำหนดชำระ จำนวน 51 รุ่น จากผู้ออก 17 ราย อาทิ EA , ITD, SABUY, GLOCON, PROEN, JCK, JCKD, NWR เป็นต้น รวมมูลค่า 37,963 ล้านบาท
จับตาหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯที่มีกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ราคา 1.5-2 ล้านบาทอาจได้รับผลกระทบจากโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ที่จะทยอยเข้ามาในตลาดทำให้โครงการพร้อมขายที่มีอยู่ 210,000 หน่วยขายได้ยากยิ่งขึ้น จากปกติต้องใช้เวลาถึง 49 เดือน หรือกว่า 4 ปีจึงจะขายได้ทั้งหมด นั่นหมายความว่า เมื่อครบกำหนดชำระหุ้นกู้อาจไม่สามารถจ่ายได้ ซึ่งอาจจะเพิ่มความเสี่ยงในอสังหาฯ
ส่วนอสังหาฯกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนไม่ได้รับผลกระทบเพราะฐานลูกค้าเป็นคนละกลุ่มกับโครงการบ้านเพื่อคนไทย อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC, บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI และ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH
อย่างไรก็ดี นักลงทุนที่คิดจะซื้อหุ้นกู้ที่มาจากอสังหาฯ สิ่งที่ต้องพิจารณาและสำคัญมากคือ "ต้องดูว่าบริษัทอสังหานั้นอยู่เซ็กเมนต์ไหน หากเป็นกลุ่ม "กลาง-ล่าง" อาจต้องระมัดระวัง เนื่องด้วยคู่แข่งอย่างโครงการ“บ้านเพื่อคนไทย”กำลังจะเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น
ต่อมาคือ "อัตราส่วนทางการเงิน (Financial ratio) หากหนี้สินต่อทุน (D/E) น้อยกว่า 2 เท่าถือว่าสบายใจได้"
รวมถึง หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของ ผู้ถือหุ้นรวม (interest bearing debt to equity : IBD/E ratio) ต่ำกว่า 1.5 เท่า ขณะที่ อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio : ICR) ต้องมากกว่า 3 เท่า และ Cash conversion cycle การหมุนของเงินสด ไม่ควรเกิน 1,000-1,500 วัน ทั้งหมดนี้น่าจะทำให้ปลอดภัยขึ้น เพราะปีนี้หุ้นกู้ครบกำหนดจ่ายค่อนข้างสูง หากเกิดเหตุการณ์เหมือนที่ผ่านมาอาจเกิดความไม่เชื่อมั่นรอบใหญ่"