คลายล็อค LTV เริ่ม Q2/68 เชียร์ 17 หุ้น "อสังหา-แบงก์" รับเต็ม!
ทันทีที่ "ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)" ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) เป็น 100% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา ตั้งแต่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย.2569
โดยรายละเอียดการเปลี่ยนแปลง คือ ปรับเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% ทั้งหมด แบ่งเป็น
1) กรณีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ปรับเพดานสัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป (เดิม 100% แค่สัญญาหลังที่ 1, หลัง 2 ที่ 80-90% และหลัง 3 ที่ 70%)
2) กรณีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ปรับเพดานตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป (เดิมสัญญาหลัง 1 ที่ 90%, หลัง 2 ที่ 80% และหลัง 3 ที่ 70%)
ถือว่าส่งผลดีต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น คาดช่วยกระตุ้นดีมานด์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ อาจได้อานิสงค์มากกว่าแนวราบ ขณะที่ผู้ประกอบการได้รับประโยชน์จากการส่งมอบ Backlog คล่องตัวขึ้น และมีโอกาสระบายสต็อกสร้างเสร็จมากขึ้นเช่นกัน
กลุ่มบริษัทที่ได้ประโยชน์มากสุด กลุ่มแรก คือ กลุ่มที่มี Backlog สูง เช่น AP, ORI, NOBLE, ASW, SC, SIRI และ SPALI ต่อมากลุ่มสอง คือ กลุ่มที่มีสต็อกคอนโดฯพร้อมโอนฯสูง เช่น SPALI, ORI, AP และ ANAN ทั้งหมดมีเกินระดับ 1 หมื่นล้านบาท
สุดท้ายคือ กลุ่มที่มีแผนโอนคอนโดฯใหม่ เช่น ORI, AP, SIRI, ASW, NOBLE, SPALI, PSH และ ANAN เป็นต้น
ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส มองว่าเป็น Sentiment บวกจากการเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงต่อประมาณการขาลงของกำไรปีนี้ ยังมีโอกาสสร้าง Upside
ขณะที่ Valuation หุ้นที่ไม่แพง และ Div Yield จูงใจ ซึ่งหลายบริษัทขึ้น XD ปันผลช่วงเดือน เม.ย.-พ.ค.2568 จะช่วยลด Downside ของราคาหุ้น เลือกหุ้นเด่น ได้แก่ AP มูลค่าเหมาะสม 12.80 บาท, SPALI มูลค่าเหมาะสม 23 บาท และเพิ่มเติม ORI มูลค่าเหมาะสม 3.50 บาท
คัดให้ "SPALI-AP-SIRI" เด่น
ฝ่ายวิเคราะห์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) มีมุมมองเป็นบวกต่อการปลดล็อคมาตรการ LTV ช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และเพิ่มโอกาสในการรับอนุมัติสินเชื่อที่สูงขึ้น
โดยประเมินผู้ประกอบการจาก 3 ประเด็นหลัก ได้แก่ 1)มีสินค้าพร้อมขาย (Available for Sales)แนวราบและแนวสูงโดดเด่นรองรับการขายและโอนส่งมอบในกรอบระยะเวลาการผ่อนคลายมาตรการ ได้แก่ SPALI, AP และ SIRI 2) สัดส่วน Backlog คาดจะโอนได้ภายในปี 68 เทียบกับคาดการณ์รายได้ปี 68 ได้แก่ ORI, ASW สัดส่วนรายได้จากแนวสูงเป็นหลัก, SC, AP, SPALI
และ 3) ความสามารถในการรักษาส่วนแบ่งในตลาด อ้างอิง จากยอด Presales ปี 2567 ที่รักษาส่วนแบ่งในตลาดได้โดดเด่นและเพิ่มขึ้นจากปีก่อน ได้แก่ SPALI, AP และ SIRI
ส่งผลให้ฝ่ายวิเคราะห์มองว่าผู้ประกอบการที่จะได้รับผลประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV โดดเด่นกว่ากลุ่ม ได้แก่ SPALI, AP และ SIRI อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายมาตรการ LTV เริ่มบังคับใช้ในเดือน พ.ค.68 จึงคาดจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาฯใน ไตรมาส 2/68 เป็นต้นไป
แม้ทิศทางไตรมาส 1/68 จะฟื้นตัวจากปีก่อนได้จำกัด จากเศรษฐกิจอ่อนแอ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคอยู่ระดับต่ำ บวกความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อยังอยู่ระดับสูง ด้านกำไรขั้นต้นอยู่ระดับต่ำ และยอดโอนชะลอตัวเพื่อรอมาตรการ LTV เริ่มใช้ในเดือน พ.ค.68
การเริ่ม Effective ของมาตรการ LTV ในเดือน พ.ค. และคาดหวังการประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อย่างเต็มรูปแบบจากทางภาครัฐเพิ่มเติมจะช่วยหนุนให้งบไตรมาส 2/68 สามารถกลับมาเติบโตจากปีก่อนได้
คงน้ำหนักการลงทุนกลุ่มฯ "Neutral" ราคาหุ้นกลุ่มฯปัจจุบันซื้อขายบน PER ต่ำกว่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี และ มี Div.Yield สูง 6-8%ต่อปี แนะนำเลือกลงทุนเป็นรายตัว ชอบ SPALI ราคาเป้าหมาย 18.50 บาท, AP ราคาเป้าหมาย 9.80 บาท, SIRI ราคาเป้าหมาย 2.02 บาท จากสินค้าพร้อมขายหลากหลาย, การรักษาส่วนแบ่งในตลาดปี 67 เด่นกว่ากลุ่มฯและความสามารถในการรักษาระดับอัตรากำไรขั้นต้น
อสังหาอ่อนตัวต้องการแรงกระตุ้น
ฝ่ายวิเคราะห์ บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) ระบุว่า หุ้นที่ได้ประโยชน์จากการกู้ 100% ทุกระดับราคาได้ประโยชน์ต่อบ้านระดับราคากลาง-สูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ตั้งแต่สัญญาแรก AP, SIRI, LH, SC
ขณะที่หุ้นที่ได้ประโยชน์จากการกู้หลังที่ 2 ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทำให้ไม่มีการวางเงินดาวน์ที่จากเดิมต้องวาง 10-30% ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป โดยลักษณะบ้านหลังที่ 2 ส่วนใหญ่เป็นคอนโด ORI, SPALI
ทางฝ่ายฯมองอสังหาฯประเภทคอนโดจะได้ประโยชน์เป็นหลักและการไม่มีเงินดาวน์อาจทำให้เกิดการเก็งกำไรคอนโดเพิ่มขึ้นตามมาทำให้มีทั้งดีมานด์ความต้องการอาศัยจริงและดีมานด์ส่วนเกินจากแรงเก็งกำไรเข้ามาเสริมมากกว่าแนวราบ ทางฝ่ายฯชอบ ORI, SPALI, AP
แนวโน้มภาพตลาดอสังหาฯในไตรมาส 1/68 ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้าหากลงทุน ประกอบกับการผ่อนคลาย LTV ยังคงเลือกหุ้นที่มีแนวโน้มผลประกอบการฟื้นตัวจากไตรมาสก่อน อย่าง ORI ที่มีโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่เข้ามามากขึ้น และ หุ้น AP ปันผล 0.60 บาทต่อหุ้น ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 7พ.ค.68 และ Div.Yield 6.7% สูงกว่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ที่ 5.9%
"แม้ ธปท.อาจจะผ่อนเกณฑ์ LTV แต่ธนาคารอาจจะยังปล่อยกู้อย่างระมัดระวัง เนื่องจาก NPL ยังคงอยู่ในระดับสูงอยู่ อย่างไรก็ตามน่าจะกระตุ้นความต้องการสินเชื่อเพิ่มมากขึ้นได้ โดยมองว่าธนาคารที่มีสัดส่วนสินเชื่อบ้านสูง อย่าง SCB ราคาพื้นฐาน 124 บาท, TTB ราคาพื้นฐาน 2.18 บาท, KTB ราคาพื้นฐาน 22.50 บาท และ KBANK ราคาพื้นฐาน 166 บาทจะเป็นธนาคารที่ได้ประโยชน์มากที่สุด"
