ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องรู้จักภาษีอะไรบ้าง

          การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากมีโอกาสได้รับกำไรจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการเก็งกำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูง อย่างไรก็ตามการขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีค่าใช้จ่ายและภาระภาษีที่เกี่ยวข้องตามกฎหมาย

          ดังนั้นถ้าเป็นบริษัทที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ควรจะต้องทำความรู้จักกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อนำมาใช้ในการวางแผนภาษี และจะช่วยลดภาระทางภาษีได้อย่างถูกกฎหมายด้วย

รู้ให้ชัด...อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

          อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอัน เดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับ ที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ดังนั้นรูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงแยกออกได้เป็น

1. การขายเฉพาะที่ดิน ได้แก่
          1.1 การซื้อที่ดินมาแล้วขายไปในลักษณะเดิม โดยไม่มีการแบ่งแยก หรือพัฒนา ปรับปรุงเพิ่มเติม 
          1.2 การซื้อที่ดินแปลงใหญ่หรือแปลงย่อยหลายแปลง แล้วนำมารวมกัน และแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยในลักษณะจัดสรรขาย โดยมีการพัฒนาปรับปรุงที่ดิน เช่น ถมดินทำถนน ทำท่อระบายน้ำ ระบบประปา-ไฟฟ้า หรือสาธารณูปโภคอื่นๆ

2. การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ 
          2.1 การขายที่ดินพร้อมบ้าน ซึ่งลักษณะของบ้านอาจเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ 
          2.2 การขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ การขายที่ดินพร้อมอาคาร สำนักงาน หรืออาคารเพื่อใช้ทำโรงงานอุตสาหกรรม 
          2.3 การขายที่ดินพร้อมอาคาร และในโครงการมีการทำธุรกิจอื่น เช่น สนาม กอล์ฟ เป็นต้น 
          2.4 การขายอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ซึ่งผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ ในห้องชุดและใน ทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นที่พักตากอากาศเป็นสำนักงาน หรือใช้เป็นทั้งที่ อยู่อาศัยและสำนักงานร่วมกันในลักษณะของคอมเพลกซ์ เป็นต้น 

3. ขายเฉพาะอาคาร โดยที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความซับซ้อน และมีรูปแบบการประกอบธุรกิจหลายรูปแบบ จึงมีความเสี่ยงในการเสียภาษีไม่ถูกต้อง อีกทั้งมีมาตรฐานการบัญชีที่มีข้อกำหนดในการปฏิบัติแยกไว้ชัดเจน ดังนั้นควรศึกษาเกี่ยวกับภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่ามีอะไรบ้างดังนี้

1.ภาษีบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล
          กรณีบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ มีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมดังนี้ 
          1.1 ต้องเสียภาษีขายหรือภาษีเก็งกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีในกรณีนี้อาจแตกต่างกันออกไปจากที่ถูกซื้อและขาย และระยะเวลาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ 
          1.2 การขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้อง เช่น ค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่าก่อนขาย ค่าใช้จ่ายเพื่อส่งเสริมการขาย เช่น ค่าโฆษณา ค่าติดต่อสื่อสารเพื่อการโฆษณา และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขาย 
          1.3 การขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมนายหน้า หรือค่าธรรมเนียมที่ประกอบการขายอสังหาริมทรัพย์ 
          กรณีบริษัทหรือหุ้นส่วนนิติบุคคล บริษัทนิติบุคคลจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งปี ไปยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลช่วงสิ้นปี โดยวิธีการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล จะใช้สูตรคือ รายได้ – ค่าใช้จ่าย = กำไรสุทธิ
          หากเป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ซึ่งจะเป็น SMEs ก็ต่อเมื่อทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้รวมไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี ให้นำกำไรสุทธิที่ได้มาคิดภาษีเปรียบเทียบตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ

          กรณีบริษัทที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ หรือประกอบกิจการอื่น ทั้งนิติบุคคล คณะบุคคล จะไม่ต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม” แม้ว่าจะเป็นผู้ประกอบการจด VAT ก็ตาม เนื่องจากจะต้องเสีย “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” แทน และผู้ประกอบการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยแบบคำขอ ภ.ธ.01 ภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มกิจการด้วย

          ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% บวกกับภาษีสำหรับราชการส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน ซึ่งบริษัทนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยไม่ต้องดูเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์

3.ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

          การขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69ตรี แห่งประมวลรัษฎากร  ในส่วนของภาษีหัก ณ ที่จ่ายนั้น นิติบุคคลจะถูกหัก 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยมีรายละเอียด หลักเกณฑ์วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่ายดังนี้
          1.ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล  
          2.ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
          3.อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน แล้วแต่อย่างใดมากกว่า 
          โดยหักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้มาเป็นเครดิตภาษีนิติบุคคลตอนสิ้นปีได้

          กล่าวโดยสรุป สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่ควรพิจารณาให้ดี และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางด้านการเงินการบัญชี เพื่อให้ทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องจ่าย แถมยังช่วยแนะแนวทางการประหยัดภาษีได้เพิ่มขึ้นหากมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่สามารถนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่  Inflow Accounting