คนซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้ ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีหรือไม่

          บ้านเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำเนินชีวิตของทุกคนเหมือนกัน เพียงแต่ทุกคนอาจมีการปรับเปลี่ยนการซื้อบ้านให้เข้ากับลักษณะการดำเนินชีวิตของแต่ละบุคคล ซึ่งในปัจจุบันการซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องยาก เพราะมีมาตรการรัฐเข้ามาช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น รวมถึงมาตรการสินเชื่อกู้บ้านดอกเบี้ยต่ำ

          นอกจากนี้ยังมีกรณีที่สำคัญสำหรับคนที่มีบ้านหลายหลัง ซึ่งคนเหล่านี้จะมีทะเบียนบ้านหลายฉบับ แต่ทางกฎหมายจำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านได้เพียงฉบับเดียวเท่านั้น โดยการครอบครองบ้าน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะมีผลกับภาษีที่เจ้าของโฉนดต้องรับผิดชอบแตกต่างกันไป ทั้งที่เป็นเจ้าของโฉนดและมีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้าน หรือเป็นเจ้าของโฉนดแต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะต้องเสียภาษีประจำปี หรือหากขายบ้านก็ส่งผลในเรื่องของภาษีด้วย ซึ่งมีรายละเอียดอธิบายได้ดังนี้

ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างไรบ้าง

          ประเทศไทยได้มีการบัญญัติหลักเกณฑ์ทางกฎหมายว่าด้วยเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษี หรือได้รับยกเว้นภาษีนั้น สามารถแบ่งได้ตามกรณีต่อไปนี้  

          - ถ้าหากเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน เช่น ปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของพ่อแม่ เจ้าของบ้านจะได้ยกเว้นภาษีมูลค่า 10 ล้านบาทแรก 

          - บ้านหลังหลัก คือเป็นบ้านที่เป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน กล่าวคือหากผู้ซื้อบ้านเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและบ้าน รวมถึงมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก  

          - กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บุคคลธรรมดามีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น จะเข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราภาษี “บ้านหลังอื่น” ซึ่งบ้านหลังอื่นคือบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก  

          - กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่ไม่มีใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ลักษณะนี้จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากถือว่ามีเจตนาไม่ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ถ้าเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านจะได้สิทธิยกเว้นภาษี

ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง 

          สืบเนื่องจากกรณีเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่สามารถมีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้านได้ทุกหลัง เพราะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากกว่า 1 หลังขึ้นไป ดังนั้นภาระหน้าที่ในการเสียภาษีมีอีกหลายภาษี โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะโดยสามารถแยกเป็นประเด็นต่างๆ ได้ดังนี้ 

          1.กรณีที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป สามารถปล่อยทะเบียนบ้านให้ว่างได้ แต่ถ้าหากขายบ้านโดยที่เจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือยังครอบครองไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือหากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ขายบ้านไป โดยมีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี หรือซื้อมาไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเอง

          2.หากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปีนับแต่วันได้มา สามารถย้ายออกไปอยู่หลังอื่นให้ครบ 1 ปีได้ โดยไม่ต้องรอครอบครองให้ครบ 5 ปี ลักษณะนี้จะได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน        

          3.กรณีนำชื่อญาติ หรือคนที่ไว้วางใจมาใส่ชื่อในทะเบียนบ้านแทนเจ้าของ ลักษณะนี้ไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าคู่สมรสจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตัวเองให้คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง แล้วคู่สมรสฝ่ายที่ได้รับกรรมสิทธิ์มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลามากกว่า 1 ปี ลักษณะนี้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน 

          4.กรณีเจ้าของครอบครองบ้านมาเกิน 5 ปี โดยที่ไม่มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ซื้อมา และเมื่อมีการขายบ้านหรือโอนให้ผู้อื่น ลักษณะนี้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน  

          กล่าวโดยสรุป ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี เรื่องนี้ถือว่าค่อนข้างสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ตนเองเป็นเจ้าของด้วย ซึ่งในทางกฎหมายจำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านได้เพียงฉบับเดียวเท่านั้น ดังนั้นเพื่อใช้สิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังแรก และหากซื้อบ้านไว้หลายหลังเป็นชื่อของตนเอง ให้เลือกนำชื่อใส่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่าของบ้านสูงที่สุด จะได้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีสำหรับบ้านหลังถัดไปถูกลง 

          ส่วนภาษีที่ต้องเสียในกรณีที่มีการขายบ้าน ตามหลักการจะต้องเสียภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเสียที่กรมที่ดิน ณ วันโอน ตามอัตราภาษีที่ต่างกันออกไปตามกฎหมายกำหนด 

          ดังนั้น ดังที่กล่าวมาข้างต้นเกี่ยวกับขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องเลือกศึกษาและปฏิบัติตามแนวทางใดแนวทางหนึ่งที่ได้กล่าวไว้ เพื่อให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แทน

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่  Inflow Accounting