โดนเวนคืนที่ดินและได้เงินทดแทน จะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

          การถูกเวนคืนที่ดินเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้กับทุกคน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่าที่ดิน หากที่ดินถูกเวนคืน ท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินจะได้รับเงินทดแทนจากหน่วยงานภาครัฐหรือเอกชนที่เวนคืนที่ดินนั้น ซึ่งเงินทดแทนนี้ถือเป็นรายได้ตามประมวลรัษฎากร และต้องนำมารวมคำนวณภาษีประจำปีอีกด้วย

          ดังนั้นหากจะพูดลงลึกถึงในมุมของภาษี เนื่องจากเงินที่ได้จากการถูกเวนคืนที่ดินนี้ ถือเป็นรายได้ที่เจ้าของที่ดินนั้นจะได้รับ จะต้องเสียภาษีหรือไม่ หากเสียภาษีจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ในบทความนี้มีคำตอบอธิบายได้ดังต่อไปนี้    

เปิดข้อมูลความรู้ เวนคืนที่ดิน คืออะไร

          ความหมายของคำว่า “เวนคืน” เจ้าของที่ดินสมัครใจในการถูกเวนคืนที่ดิน โดยการมอบที่ดินกลับคืนให้กับทางรัฐ กรณีที่รัฐมีความจำเป็นที่จะต้องนำพื้นที่นั้นๆ นำมาใช้ประโยชน์ในทางสาธารณูปโภค การวางผังเมือง การพัฒนาการเกษตร การอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น ถ้าไม่ได้ตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่น รัฐสามารถดำเนินการบังคับเวนคืนได้ 

          ดังนั้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินเมื่อถูกเจ้าหน้าที่รัฐทำการเวนคืนควรศึกษาทำความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการเวนคืนที่ดิน เพื่อเตรียมความพร้อมกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งโดยปรกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดิน ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนเป็นไปตามราคาตลาด 

เมื่อได้รับเงินจากการถูกเวนคืนที่ดิน จำเป็นต้องเสียภาษีหรือไม่ 

          ในทางกฎหมายว่าด้วยเงินทดแทนจากการถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินจะได้รับเงินจำนวนนี้และถือเป็นรายได้ จำเป็นต้องนำมาคำนวณภาษีอีกหรือไม่อย่างไร สามารถหาคำตอบได้ดังนี้  

1.ภาษีเงินได้นิติบุคคล
          หากเจ้าของที่ดินเป็นนิติบุคคลที่ได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ องค์กรผู้จ่ายเงินทดแทนต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของจำนวนเงินค่าทดแทน และให้ถือเป็นเครดิตในการคำนวณภาษีเงินได้ของเงินค่าทดแทนที่จ่ายของนิติบุคคล ในรอบระยะเวลาบัญชีที่ถูกหักภาษีไว้ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร 

2.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
          ในกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา เมื่อได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินจากทางภาครัฐ เงินค่าทดแทนนี้จัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 หรือมาตรา 40(8) แต่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้นเมื่อได้รับเงินค่าทดแทนนี้มา กรมที่ดินก็จะไม่สามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ด้วย

3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ
          เมื่อเจ้าของที่ดินในนามบุคคลธรรมดาได้เงินทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะไม่เข้าลักษณะของการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไรตามมาตรา 3(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหากำไร 
ส่วนเจ้าของที่ดินในนามนิติบุคคล เมื่อได้รับเงินทดแทนค่าเวนคืนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไร      

4.อากรแสตมป์
          หากกรณีหลักฐานการรับเงินค่าทดแทนการเวนคืนที่ดิน เข้าลักษณะเป็นใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเมื่อมีการทำนิติกรรมและจดทะเบียนตามกฎหมาย จำเป็นต้องมีการปิดแสตมป์เพื่อให้การดำเนินการตามกฎหมายนั้นครบถ้วนสมบูรณ์ 
          แต่ในกรณีค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินนี้ในนามบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ตามมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 เนื่องจากเป็นใบรับจากการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว      
          ส่วนนิติบุคคลที่ได้รับเงินค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์เช่นเดียวกับบุคคลธรรมดา ตามมาตรา 11 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 เนื่องจากถือว่าเป็นใบรับจากการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นใบรับที่ผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วด้วย

          กล่าวโดยสรุป การเวนคืนที่ดินเป็นกระบวนการที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐใช้เพื่อเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางสาธารณะ กระบวนการเวนคืนที่ดินนี้มักใช้เมื่อรัฐต้องการสร้างโครงการสาธารณะ เช่น ถนน โรงเรือน หรือโรงพยาบาล 

          ดังนั้นหากเจ้าของที่ดินถูกเวนคืนที่ดิน ก็มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน โดยค่าทดแทนนี้จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น มูลค่าของที่ดิน ขนาดของที่ดิน และการใช้งานที่ดิน ในแง่ของภาษีเนื่องจากเงินค่าทดแทนจากการถูกเวนคืนที่ดินนี้ ถือเป็นรายได้ที่เจ้าของที่ดินได้รับก็จะมีภาษีที่เกี่ยวข้องหลักๆ ประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ 

อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม Inflow Accounting