ใบปลอดหนี้

โดย...นคร มุธุศรี

เมื่อเร็วๆ นี้เพื่อนบอกว่า ต่อไปห้องชุดที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดจะถูกตัดบัญชีหนี้ “สูญ” โดยเฉพาะยูนิตที่ซื้อจากกรมบังคับคดี

คอนโดที่ผมพักอาศัยมีหลายห้องชุดที่ถูกธนาคารฟ้องยึด อันเนื่องมาจากไม่ผ่อนค่างวดให้แบงค์และถูกประกาศขายทอดตลาด หากเป็นจริงตามข่าวที่เพื่อนบอกคอนโดผมจะเดือดร้อนอย่างมาก เหตุเพราะรายรับแต่ละเดือนจะขาดหายไปค่อนข้างเยอะ ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อห้องชุดที่ค้างชำระและถูกตัดเป็นหนี้สูญ พวกผมที่พักอาศัยอยู่ในขณะนี้จะมีภาระออกเงินค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือนเพิ่มขึ้นอีกหลายร้อย

เท็จจริงเป็นอย่างไร อาจารย์นครช่วยไขผ่านคอลัมน์ “ไขปัญหาคอนโด” ให้ด้วยนะครับ

'คนคอนโด'

เพื่อนคุณ “คนคอนโด” บอกกล่าวกรมบังคับคดีกำลังพยายามผลักดันกฎหมายตัดหนี้ค้างชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้เป็น ศูนย์ ได้ใกล้เคียงแล้วครับ

ที่มาที่ไป กรมบังคับดคีสังกัดกระทรวงยุติธรรมโดยอ้างว่า “ห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาด มักจะไม่ได้รับความสนใจจากประชาชน เพราะจะต้องนำเงินไปจ่ายค่าส่วนกลางที่ติดค้างอยู่จำนวนมากก่อน อีกทั้งเมื่อมีการตกลงซื้อแล้วก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เนื่องจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ให้ถ้ายังไม่ได้เคลียร์หนี้ก่อน”

ฟังเผินๆ “ผู้จัดการคอนโด” เหมือนกับ “ผู้ร้าย” ด้วยหลงเข้าใจว่าเป็นต้นตอของปัญหา จำต้องตราพระราชบัญญัติ “ตัดหนี้” ของห้องชุดที่ค้างชำระออกจากสารระบบบัญชี

แปลไทยเป็นไทย คือ กรมบังคับคดีโอนห้องชุดโดยไม่ต้องมีใบปลอดหนี้ แต่ข้อเท็จจริงมันเป็นอย่างนี้ครับ

การโอนกรรมสิทธิ์ ตามมาตรา 29 พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 บัญญัติไว้ความว่า “ในกรณีขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและทำนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง”

อีกวรรค

“ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ให้แต่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมภายในสิบห้าวัน และเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว”

จากความทั้งสองย่อหน้าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ออกหนังสือปลอดหนี้นะชอบแล้ว แต่กรณีกรมบังคับคดีจะออกกฎหมายออกมาตัดสิทธิ์โอนห้องชุดโดยปราศจากใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล มันเป็นการขัดต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด อย่างชัดแจ้ง อีกทั้งยังเป็นการ “ทำลาย” ความสงบเรียบร้อยและความเป็นธรรมของเจ้าของร่วมในอาคารชุดทุกราย

เหตุที่ นคร มุธุศรี กล้าพูดอย่างนี้ ก็เพราะ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2551 อีกแหละ ที่บัญญัติเอาไว้ในมาตรา 18 ความว่า

“เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง”

ด้วยเหตุฉะนี้ กรมบังคับคดีจึงไม่มีสิทธิและไม่มีอำนาจหน้าที่ “ตัดหนี้” ของห้องชุดที่ขายทอดตลาดทุกกรณี

จะว่าไป กระทรวงยุติธรรม โดยกรมบังคับคดีเคยมีความพยายามผลักเรื่องนี้ เมื่อ 23 ปีก่อนมาแล้วครั้ง แต่คราวนั้นถูกกรมที่ดินและอีกหลายๆ คน รวมทั้งผมทำการรณรงค์คัดค้านจน “ตกม้าตาย” มาแล้วหน

มาคราวนี้พยายามใหม่ และ แต่หากกระทำได้สำเร็จตามเป้าหมาย บอกล่วงหน้าได้เลยว่า จะสร้างความสับสนวุ่นวายให้กับผู้คนในคอนโดเพิ่มขึ้นอีกมากมาย ที่แน่ๆ ก็คือ เจ้าของห้องชุดที่กินอยู่หลับนอนกันอย่างสบายจะมีภาระออกเงินค่าใช้จ่ายชดเชยให้กับรายที่ค้างชำระที่ซื้อขายจากกรมบังคับคดีอีกหลายสตางค์

ครับ “คุณคนคอนโด” และผู้ซื้อห้องชุดลอยฟ้าทุกรายต้องช่วยกันวิงวอน พลเอกไพบูลย์ คุ้มฉายา ท่านรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมและสวดมนต์ขออย่าให้กรมบังคับคดีออกกฎหมาย “ตัดหนี้” ได้สำเร็จ

กรณีกรมบังคับคดีผลักดันกฎหมายแก้ปัญหาแบบโยนขยะพ้นหน้าบ้าน ต่อไปดีเวลลอปเปอร์ก็เอาอย่างโดยแจ้งแฮร์คัดหนี้ส่วนกลางที่ยังไม่ขายไม่โอน เจ้าของห้องชุดหลายรายก็เอามั่งจะมิยุ่งกันใหญ่หรือ

นึก..นึก..ดูแล้วแปลกดี ข้าราชการไทยถนัดแก้ปัญหาที่ตัวเองรับผิดชอบด้วยการโยนขี้ไปให้อีกฝ่าย แบบเดียวกับการโยกย้ายคนไม่ดีเอาไปอยู่ท้องที่ทุรกันดาร ให้ชาวบ้านชาวช่องไกลปืนเที่ยงต้อนรับกรรมทุกที..!!!