แผงค้าย่านขาย ทำเลทอง

โดย...ทีมข่าวโพสต์ทูเดย์

แผงค้าตามริมฟุตปาทยันอาคารพาณิชย์ และศูนย์ค้าส่งขนาดใหญ่ในเมืองกรุง มีสนนราคาค่าเช่าสูงมาก ขึ้นอยู่กับทำเลทอง รวมทั้งขนาดและราคา “โพสต์ทูเดย์” ลงพื้นที่ีไปสำรวจตลาดการค้าหลักๆ พบว่า อาคารพาณิชย์ย่านสำเพ็งค่าเช่าเซ้งอยู่ที่ 10-20 ล้านบาท/คูหา ต่อสัญญาเช่า 20 ปี ขณะที่ศูนย์ค้าส่งอย่างเดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ ขยับราคาขึ้นหลายเท่าตัว จากประมาณ 800-900 บาท/ ตร.ม. ปัจจุบันพุ่งขึ้นสูงถึง 4,000 บาท/ตร.ม.

หากเป็นแผงค้าในตลาดนัดก็จะมีราคาแตกต่างกันไปอีก เช่น ตลาดนัดรถไฟ ซึ่งเป็นตลาดที่กำลังบูม ราคาเช่าล็อกจะอยู่ที่ 350-400 บาท/วัน แล้วแต่โซน ถ้าเป็นโซนพลาซ่าที่จะเปิดขายวันอังคาร-อาทิตย์ ค่าเช่ามี 2 ราคา เริ่มต้นที่ 4,000 บาท และ 7,000 บาท

สำหรับแผงลอยบนฟุตปาทบริเวณหน้าอาคารพาณิชย์ อัตราค่าเช่าจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าติดถนนหรืออยู่ในซอย อาทิ ตลาดสำเพ็ง ราคาค่าเช่าแผงเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7,000-1 หมื่นบาท/เดือน โดยจ่ายตรงให้กับเจ้าของอาคารนั้นๆ ยกเว้นพื้นที่ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้มีนโยบายในการจัดระเบียบ ซึ่งมีการกำหนดเวลาขายของชัดเจน จะห้ามเจ้าของอาคารเรียกเก็บค่าเช่าฟุตปาท แต่ให้ผู้ค้าขึ้นทะเบียนกับสำนักงานเขตแทน ซึ่งจะคิดค่าขึ้นทะเบียนเป็นรายปีประมาณ 1,000 บาท 

เอกภูมิ ฉัตรวุฒิไกร เจ้าของร้านพรทิพย์ เทรดดิ้ง ซึ่งค้าขายบนถนนวานิชในย่านสำเพ็งมาร่วม 20 ปี บอกว่า ทำสัญญาเช่าตึกแบบราย 3 ปี ตกปีละ 2 ล้านบาท และในสัญญาทุก 3 ปี จะมีการปรับขึ้นราคาทุกครั้ง

ขณะที่ร้านค้าแผงลอยที่มาเช่าช่วงจำหน่ายสินค้าต้องจ่ายค่าเช่าแผงให้กับเจ้าของตึกอีกทอด ซึ่งเท่ากับว่าเจ้าของอาคารพาณิชย์จะมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ทั้งร้านในอาคาร และหน้าร้านไปพร้อมกันๆ

“ในช่วงที่ผ่านมาจะมีตึกใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยลง เทียบกับสมัยก่อน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะรูปแบบการค้าที่เปลี่ยนไป ลูกค้ามีหลากหลายช่องทางในการเข้าถึงสินค้าได้ง่ายขึ้น ซึ่งหากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแล้วเสร็จ ก็อาจจะกระตุ้นให้เกิดความสะดวกในการเดินทางมาย่านเยาวราชและใกล้เคียงได้สะดวกขึ้นมากกว่า” สุวิทย์ จตุจินดา เจ้าของห้างหุ้นส่วนจำกัด สี่เล้ง ร้านค้าผ้าเก่าแก่ย่านสำเพ็ง ระบุ

ด้านศูนย์ค้าส่งขนาดใหญ่ย่านประตูน้ำก็ได้ยกระดับจากแผงค้าเป็นห้างขนาดใหญ่ บริษัท เอส.พี.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลล็อปเมนท์ เล็งเห็นโอกาสในธุรกิจค้าส่งจึงเช่าซื้อที่ดินกว่า 7 ไร่ บริเวณแยกประตูน้ำ ผุดเดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ เป็นศูนย์การค้าส่งสินค้าแฟชั่นใจกลางกรุงเทพฯ

สมบูรณ์ วงศ์รัศมี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป กล่าวว่า เมื่อ 12 ปีที่ผ่านมา หลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจเริ่มมีการทยอยซื้อขายที่ดินย่านประตูน้ำ บริษัทจึงเข้ามาเช่าซื้อที่ดินสร้าง เดอะ แพลทินั่ม แฟชั่นมอลล์ ให้ ผู้ประกอบการเข้ามาเช่าพื้นที่ค้าขาย โดยวันแรกเปิดให้เช่า 800-900 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 4,000 บาท/ตร.ม. นั่นแปลว่าร้านไหนมีพื้นที่มาก ค่าเช่าก็จะแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว

ขณะเดียวกัน รายได้ที่จะได้ก็ต้องเป็นกอบเป็นกำด้วย ศศิรินทร์ อภิพลธนานันท์ ผู้ประกอบการค้าส่งภายในศูนย์การค้าแพลทินัม เข้ามาเซ้งร้านค้าระยะเวลา 10 ปี ค้าส่งสินค้าประเภทเสื้อผ้าเข้าสู่ปีที่ 2 บอกว่า สินค้าได้รับการตอบรับสูง มีทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นพ่อค้าแม่ค้าจากกัมพูชา ลาว รวมทั้งตะวันออกกลาง เดินทางมาซื้อสินค้าด้วยตัวเอง และสั่งซื้อสินค้าทางออนไลน์

ปรัชญา เลิศประจักษ์ธาตรี ผู้ประกอบการค้าส่ง เข้ามาเซ้งร้านในศูนย์การค้าแพลทินัม 10 ปี ขณะนี้ขายเสื้อผ้ามาร่วม 9 ปีแล้ว บอกว่าแม้จะเป็นทำเลที่ดี แต่ก็ต้องเร่งปรับตัว เพราะสินค้าจีนมีความได้เปรียบเรื่องต้นทุน สามารถผลิตสินค้าในปริมาณมากและหลากหลาย เสื้อผ้าไทยจึงต้องเน้นคุณภาพให้สามารถแข่งขันได้

จากการลงพื้นที่สำรวจย่านการค้าประตูน้ำ แพลทินัม และบริเวณใกล้เคียงของทีมข่าวโพสต์ทูเดย์ พบว่า บรรยากาศบริเวณนี้มีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง เพราะมีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติและกลุ่มผู้บริโภคชาวไทยเดินทางมาจับจ่ายใช้สอยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะมีห้างสรรพสินค้าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงทุกทิศ การเดินทางก็มีความสะดวก พื้นที่การค้าย่านนี้จึงเป็นทำเลทอง จะซบเซาบ้างก็ช่วงที่มีการยึดทำเลไปเป็นพื้นที่ทางการเมือง

ผู้ค้าภายในศูนย์การค้ากรุงทองพลาซ่า ตั้งอยู่ตรงข้ามศูนย์การค้าแพลทินัม ให้ความเห็นว่า ทำเลที่ตั้งร้านค้าในย่านประตูน้ำแห่งนี้ถือเป็นที่ตั้งที่สำคัญด้านการค้า แต่ต้องขึ้นอยู่กับสินค้าที่นำมาขายว่าจะถูกใจผู้บริโภคหรือไม่ และส่วนหนึ่งมาจากค่าพื้นที่ด้วย ซึ่งภายในศูนย์การค้ากรุงทองพลาซ่า มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาท/เดือน โดยมีอัตราปรับขึ้นเฉลี่ย 10-20% ต่อปี โดยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมานั้นยังไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อยอดขายของผู้ประกอบการภายในศูนย์การค้า

“ส่วนใหญ่ร้านค้าที่อยู่ได้ที่นี่ จะเป็นร้านที่มีคำสั่งซื้อสินค้า(ออร์เดอร์) ในการผลิตเพื่อค้าส่งอยู่แล้ว ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติมากกว่า ซึ่งมีบางรายที่ต้องปิดกิจการลงจากการสู้ค่าเช่าไม่ไหว รวมถึงออร์เดอร์ลดลง”ผู้ค้าระบุ

ผู้ประกอบการภายในศูนย์การค้าแพลทินัม หลายรายระบุตรงกันว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยภายในศูนย์การค้าอยู่ที่ 5 หมื่นบาท จนกระทั่งถึง 1.8 แสนบาท ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ และการเช่าช่วงพื้นที่ต่อจากเจ้าของรายอื่น ซึ่งย่านนี้มีศักยภาพสูงมากในการทำธุรกิจ เนื่องจากเป็นศูนย์รวมการค้าปลีกและค้าส่งติดตลาดเป็นที่รู้จักไปทั่วโลก ส่งผลให้มีจำนวนผู้เข้าใช้บริการในศูนย์การค้าเฉลี่ยหลายแสนคนต่อวัน

อย่างไรก็ตาม กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติเป็นหลักซึ่งมีกำลังซื้อสูง รวมถึงกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าที่มาซื้อสินค้าในรูปแบบค้าส่งเพื่อนำไปจำหน่ายต่อ อีกทั้งมีออร์เดอร์สินค้าเข้ามาต่อเนื่อง จึงทำให้โดยรวมแล้วมีอัตราผลตอบแทนเทียบกับการลงทุนในทำเลดังกล่าวที่คุ้มค่าอยู่

สำหรับแผงลอยที่มีการค้าขายตามฟุตปาทขณะนี้มีการจัดระเบียบตามนโยบาย กทม.หลายพื้นที่ พล.ต.ต.วิชัย สังข์ประไพ ที่ปรึกษาของผู้ว่าฯ กทม. ยกตัวอย่างย่านรามคำแหง ช่วงก่อนการจัดระเบียบร้านค้าหาบเร่แผงลอยบริเวณนี้ เจ้าของอาคารมีการเรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 1-1.6 หมื่นบาท รวมทั้งคิดค่าใช้ไฟฟ้าและค่าหลอดไฟด้วย

อย่างไรก็ตาม ภายหลังการจัดระเบียบหน้ารามคำแหงแล้ว ได้ข้อสรุปร่วมกับผู้ค้าว่าจะไม่มาตั้งแผงขายในช่วงเวลากลางวัน แต่จะอนุญาตให้เริ่มขายได้ตั้งแต่เวลา 19.00-24.00 น. เท่านั้น ซึ่งผู้ค้าไม่ต้องจ่ายเงินค่าเช่าแผงให้กับใครอีก เพราะทางเท้าถือเป็นพื้นที่สาธารณะ ไม่มีใครถือสิทธิเป็นเจ้าของ

ด้าน โสภณ โพธิสป รองผู้อำนวยการสำนักเทศกิจ ยืนยันว่า ร้านค้าหาบเร่แผงลอยไม่ว่าจุดใดก็ตามที่เป็นพื้นที่สาธารณะไม่ต้องจ่ายเงินค่าเช่าแผงให้กับใคร แต่จะต้องขายของตามกำหนดเวลาที่ กทม.กำหนดไว้

 

ลัดเลาะย่านการค้า "ปรับรับวิถีเปลี่ยน"

เมื่อเจาะลึกถึงย่านการค้าเก่าแก่ของไทยในปัจจุบัน ต้องนึกถึงตลาดสำเพ็งและประตูน้ำ ที่ถึงทุกวันนี้ยังทรงคุณค่าและความสำคัญเช่นเดิม แต่วิถีการค้าต้องปรับเปลี่ยนไปตามการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในวันที่โลกการค้าไร้พรมแดน

เริ่มลัดเลาะจากตลาดสำเพ็ง ในยุคก่อนจะคึกคักตั้งแต่ช่วงถนนมังกรและถนนผลิตผลใกล้เยาวราชต่อมายังถนนวานิช ที่สามารถเดินเท้าทะลุต่อไปถึงย่านตลาดผ้าพาหุรัดได้ ตลาดสำเพ็งถือได้ว่าเป็นศูนย์รวมของสินค้าค้าส่งและปลีกหลากหลายประเภท โดยเฉพาะสินค้ากิฟต์ช็อป ตุ๊กตา สินค้าแฟชั่น เปิดขายกันทุกวันตั้งแต่เวลาแปดโมงเช้าจนถึง
ห้าโมงเย็น

เอกภูมิ ฉัตรวุฒิไกร เจ้าของร้านพรทิพย์ เทรดดิ้ง จำหน่ายสินค้าหมวกนวัตกรรมที่ออกแบบเพิ่มมูลค่าให้กับสินค้า เล่าว่า เปิดร้านในย่านสำเพ็งมานานร่วม 20 ปี เผชิญการเปลี่ยนแปลงมาตลอด จนถึงปัจจุบันพบว่ากำลังซื้อค่อนข้างเงียบเหงาไปมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจากภาวะเศรษฐกิจที่กระทบกำลังซื้อ

ด้าน สุวิทย์ จตุจินดา เจ้าของห้างหุ้นส่วนจำกัด สี่เล้ง ร้านค้าผ้าเก่าแก่ย่านสำเพ็ง กล่าวว่า ราคาที่ดินและอาคารพาณิชย์ หรือตึกแถวย่านสำเพ็งไปถึงย่านตลาดค้าส่งทรงวาดช่วงนี้ยังค่อนข้างทรงตัว ไม่คึกคัก หรือปรับราคาขึ้นสูงมากนัก และเป็นราคาตามความพอใจของผู้ขายและ
ผู้ซื้อมากกว่า

แต่สิ่งที่น่ากังวลและกระทบต่อการค้าย่านนี้คือ กำลังซื้อจากพ่อค้าแม่ค้าที่เดินทางมาจับจ่ายซื้อสินค้าในย่านนี้เริ่มลดลงไปมาก ซึ่งเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2557 ที่ผ่านมาจนถึงในปีนี้ รวมทั้งพบว่ามีร้านค้าของคนไทยเริ่มปิดกิจการ ส่วนหนึ่งจากการที่มีพ่อค้าจากประเทศจีนเข้ามาทำตลาดค้าส่งสินค้าโดยตรงที่ตลาดสำเพ็ง เช่น ร้านขายเครื่องประดับหินสีและกิฟต์ช็อป โดยจ้างลูกจ้างคนไทยให้เข้ามาขายของ ส่วนเจ้าของร้านจะบินไปกลับเพื่อต่อวีซ่าเดินทางเข้าประเทศทุก 3 เดือน ทำให้พ่อค้าแม่ค้าคนไทยค้าขายลำบากขึ้นจากราคาทุนของสินค้าจีนที่ต่ำกว่า

ภาพของความเป็นตลาดค้าส่งสำเพ็งยังเริ่มจางหายไป จากการที่ผู้ผลิตที่มีโรงงานหลายรายเริ่มปรับตัว โดยจำหน่ายสินค้าจากราคาทุนที่หน้าโรงงานโดยตรง ไม่จำเป็นต้องผ่านพ่อค้าคนกลางเหมือนแต่ก่อน รวมไปถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เข้าถึงเทคโนโลยี ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ หรือการค้าบนโลกออนไลน์ ทำให้ลูกค้าไม่จำเป็นต้องเดินทางมาหน้าร้าน

เช่นเดียวกันย่านประตูน้ำที่ถือเป็นย่านธุรกิจค้าส่งที่เก่าแก่อีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ จากเมื่อ 12 ปีที่ผ่านมา เป็นการค้าขายในลักษณะแผงลอยและห้องแถวเป็นส่วนใหญ่ และภาพเริ่มเปลี่ยนไปเมื่อเกิดศูนย์ค้าส่งค้าปลีกในรูปแบบตึกใหญ่ที่รวบรวมผู้ค้าแผงลอยมาขึ้นห้างแทน

สมบูรณ์ วงศ์รัศมี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป กล่าวว่า เมื่อ 12 ปีที่ผ่านมา หลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจก็ได้เริ่มมีการทยอยซื้อขายที่ดินย่านประตูน้ำ เช่นเดียวกับทีมผู้บริหารของบริษัทที่เช่าซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้าง เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ เพราะในช่วงนั้นมีเพียงตึกใบหยกที่ทำธุรกิจค้าส่งในรูปแบบศูนย์การค้าเพียงรายเดียว ทำให้ได้รับการตอบรับจากพ่อค้าแม่ค้ารายย่อยเป็นอย่างดี เนื่องจากทำเลได้เปรียบและมีที่จอดรถมากถึง 1,000 คัน

“ล่าสุดเรายังเปิดตัวการขายส่งออนไลน์ผ่านแอพพลิเคชั่นแพลทินัม บัซ (Platinum Buzz) เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าที่ไม่สะดวกในการเดินทางมาซื้อสินค้าที่เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ อีกด้วย ปัจจุบันมีร้านค้าที่เข้าร่วมจำหน่ายสินค้าผ่านแอพพลิเคชั่นแล้ว 100 ร้านค้า” สมบูรณ์ กล่าว

ขณะที่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติเป็นหลักซึ่งมีกำลังซื้อสูง รวมถึงกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าที่มาซื้อสินค้าในรูปแบบค้าส่งเพื่อนำไปจำหน่ายต่อ และมีออร์เดอร์สินค้าเข้ามาต่อเนื่อง จึงทำให้โดยรวมแล้วมีอัตราผลตอบแทนเทียบกับการลงทุนถือว่าคุ้มค่า

อีกปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองย่านค้าส่งประตูน้ำ คือ การรวมตัวกันของผู้ประกอบการศูนย์ค้าส่งแฟชั่นก่อตั้งเป็นสมาคมผู้ประกอบการศูนย์ค้าส่งแฟชั่นย่านประตูน้ำ โดยปักธงผลักดันให้ย่านประตูน้ำเป็นแลนด์มาร์คของภูมิภาคอาเซียน ในด้านของธุรกิจค้าส่งที่นักท่องเที่ยวทุกคนต้องมา

จากการลงพื้นที่สำรวจย่านการค้าประตูน้ำ แพลทินัม และบริเวณใกล้เคียง พบว่า บรรยากาศโดยรวมคึกคักพอสมควรจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติและกลุ่มผู้บริโภคชาวไทย ที่สำคัญคือ จุดที่ตั้งแผงค้าริมถนนนั้นไม่ต้องเสียค่าพื้นที่ จึงทำให้ไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่ม หากแต่มีความเสี่ยงในการขอคืนพื้นที่ทางเดินจากสำนักงานเขตกรุงเทพ มหานคร ปัจจุบันการแข่งขันศูนย์การค้าส่งของไทยมีความท้าทาย โดยเฉพาะการแข่งขันจากจีนและเวียดนาม ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อให้อยู่รอดได้

ตลาดเบอร์1

ตลาดนัดกลางคืนที่คึกคักมาอย่างต่อเนื่องและมีการขยายกิจการจนก้าวขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งของวงการ ต้องยกให้ตลาดนัดรถไฟ ไพโรจน์ ร้อยแก้ว เจ้าของและผู้บริหารตลาดนัดรถไฟ ศรีนครินทร์ (หลังซีคอนสแควร์) และรัชดาภิเษก (หลังห้างเอสพละนาด) ซึ่งเป็นตลาดนัดกลางคืนที่ติดอันดับ 1 มีคนเดินเฉลี่ยวันละหลายหมื่นคน ด้วยการสร้างบุคลิกตลาดเน้นไปที่ขายของมือสองแนววินเทจและเรโทร รวมถึงมีสินค้าใหม่ๆ ผสมด้วย พร้อมกับจัดฉากและมีของประกอบฉากให้ผู้มาเดินเที่ยวหรือซื้อของในตลาดได้ถ่ายรูปเพื่อแชะ แชร์ แชต กันได้ทุกมุมของตลาด

ทำให้ทุกวันนี้ตลาดนัดรถไฟกลายเป็นแหล่งรวมเฟอร์นิเจอร์ ของสะสม ของตกแต่งบ้านสุดคลาสสิก รถโบราณ อะไหล่รถคลาสสิก ของสะสมโบราณ เสื้อผ้าวินเทจ ของฝากสุดชิก และร้านกึ่งผับในบรรยากาศเก๋ๆ ของโกดังเก่า ซึ่งไพโรจน์บอกว่า ตลาดไม่รับผู้ค้าที่ขายซีดี ชุดชั้นใน และสัตว์เลี้ยง ยกเว้นสินค้าตามเงื่อนไข ซึ่งจะเปิดขายทุกวันพฤหัสบดี ศุกร์ เสาร์ และอาทิตย์ เวลา 17.00-01.00 น. ราคาเช่าล็อก 350-400 บาท/วัน แล้วแต่ที่ตั้ง มีโซนดังนี้ โซนพลาซ่า เปิดขายวันอังคาร-วันอาทิตย์ ค่าเช่ามี 2 ราคา คือ เริ่มต้นที่ 4,000 บาท และเริ่มต้นที่ 7,000 บาท

โซนตลาดนัด เปิดวันพุธ ศุกร์ เสาร์ และอาทิตย์ ล็อกมีขนาดพื้นที่ในแต่ละล็อก 2x2 เมตร ค่าเช่าราคาตั้งแต่ 200-300 บาทแล้วแต่โซน เปิดให้ขายตั้งแต่เวลา 17.00-24.00 น. ในการจองแผงหรือ ล็อกค้าจะจองได้ทุกวันอาทิตย์สุดท้ายของเดือนในเวลา 21.00 น. จากนั้นพอหลัง 3 ทุ่ม รายใดไม่ประสงค์จะต่อล็อกทางตลาดจะปล่อยล็อกให้ผู้เช่าพื้นที่รายใหม่