จัดประชุมใหญ่ กับความเข้าใจกม.

โดย...ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

การจัดประชุมใหญ่ของอาคารชุดต่างจังหวัดบางแห่ง ยังมีปัญหาความไม่เข้าใจในสาระสำคัญในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ตามกฎหมายระบุให้อาคารชุดจัดการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครั้งแรกหลังจากจดทะเบียนนิติบุคคลแล้วภายใน 6 เดือน โดยผู้จัดการนิติบุคคลเป็นผู้เรียกประชุมใหญ่และจะต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนจัดประชุม 7 วัน

ส่วนวาระหลักในการจัดประชุมนั้นหลักๆ จะเป็นเรื่องการแต่งตั้งคณะกรรมการ แต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคล และรับรองข้อบังคับ นอกจากนี้แล้วยังมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีซึ่งกำหนดให้มีการประชุมปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วันนับจากสิ้นปีบัญชีและการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม ซึ่งจะจัดประชุมเมื่อไหร่ก็ได้ในระหว่างปี

ประเด็นที่เป็นปัญหาในการจัดประชุมคือ การส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือไม่ เพราะตามกฎหมายอาคารชุดมาตรา 42 กำหนดไว้ว่าให้ทำเป็นหนังสือถึงเจ้าของร่วมเท่านั้น หมายความว่าการส่งหนังสือเชิญเข้าร่วมประชุมนั้นสามารถส่งทางไปรษณีย์ก็ได้ หรือส่งด้วยตนเองทางตู้จดหมายของแต่ละห้องก็ได้

อย่างไรก็ตาม ยังมีเจ้าหน้าที่ภาครัฐบางแห่งในต่างจังหวัดผู้เข้าใจผิดว่าการส่งหนังสือเชิญจะต้องส่งไปรษณีย์และต้องลงทะเบียนด้วย เรื่องนี้อาจเป็นการเข้าใจผิดหรือไม่เข้าใจในกฎหมายที่นำมาใช้ เพราะกฎหมายอาคารชุดได้กำหนดให้ทำเป็นหนังสือเท่านั้น ไม่ได้ระบุว่าต้องทำเป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน อาจสับสนกับกฎหมายจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้ผู้จัดสรรต้องแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าร่วมประชุมใหญ่ โดยต้องทำเป็นหนังสือแล้วส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนจึงจะสมบูรณ์

ที่ผ่านมายังมีเจ้าหน้าที่ภาครัฐเข้าใจผิดหรือขาดความเข้าใจในกฎหมายอาคารชุด อ้างว่าการประชุมไม่ชอบ โดยให้เหตุผลว่าผู้จัดการนิติบุคคลไม่ได้ส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนเพื่อเชิญเจ้าของร่วมอาคารชุดเข้าร่วมประชุมใหญ่ เพราะเกิดความสับสนระหว่างกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน

หากผู้ประกอบการและนักบริหารทรัพย์สินเจอปัญหาดังกล่าว จะต้องนำสาระสำคัญของกฎหมายทั้งสองฉบับชี้แจงกับเจ้าหน้าที่รัฐเพื่อทำความเข้าใจ มิเช่นนั้นทำให้ผู้จัดการนิติบุคคลต้องไปเริ่มต้นดำเนินการใหม่อีกครั้งตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ภาครัฐ ทำให้เสียเวลาและเสียงบประมาณในการดำเนินการจัดประชุม

ภาครัฐโดยเฉพาะกรมที่ดินที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้โดยตรงจะต้องให้ความสำคัญกับการฝึกอบรมเจ้าหน้าที่ให้มีความรู้และเข้าใจในสาระสำคัญกฎหมายจัดสรรที่ดินและอาคารชุดว่ามีความแตกต่างกันในการจัดประชุมใหญ่ เพื่อจะได้บริการประชาชนอย่างมีประสิทธิภาพต่อไป