ทำความรู้จัก"ทรัพย์อิงสิทธิ"หลังรัฐบาลมีแนวคิดให้ต่างชาติเช่า99ปี

สังคมตั้งข้อสงสัยใคร่รู้ กรณีนายชาดา ไทยเศรษฐ์ รมช.มหาดไทย ตอบกระทู้สดในสภาผู้แทนราษฎร เมื่อ4ก.ค.67 
ประเด็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ตามที่นายกรัฐมนตรี สั่งการให้ กระทรวงมหาดไทย แก้ไขกฎหมายอาคารชุดให้ต่างด้าวถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยขยายเวลาการถือครองสิทธิ หรือ เช่า แบบ"ทรัพย์อิงสิทธิ"เป็นเวลา 99 ปี ที่มีนายศุภณัฐ มีนชัยนันท์ สส.กทม. พรรคก้าวไกล เป็นเจ้าของกระทู้สด ซึ่งโดยสรุป นายชาดา พยายามชี้แจงว่า นายกฯสั่งการให้ศึกษาผลได้ ผลเสีย ผลกระทบ ประเด็น"ทรัพย์อิงสิทธิ" ยังไม่ใช่ยกที่ดินให้ใคร

"ทรัพย์อิงสิทธิ" ที่มีข้อกระทู้สดในสภาฯ มีการตราใช้บังคับ เป็นพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก หน้า67 เมื่อ30เม.ย.2562และเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่26 ตุลาคม 2562 โดยมีสาระสำคัญของกฎหมายคือ

"ทรัพย์อิงสิทธิ" หมายถึง สิทธิของบุคคลหนึ่ง (ผู้มีสิทธิอิงสิทธิ) ที่จะใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินของบุคคลอื่น (เจ้าของทรัพย์) ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ผู้มีสิทธิอิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เช่น ที่ดิน บ้าน หรือทรัพย์สินอื่น ๆ และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ตามขอบเขตที่กำหนดในสัญญาหรือกฎหมาย

ผลประโยชน์จากทรัพย์อิงสิทธิ (usufruct) มีหลายรูปแบบ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและข้อตกลงระหว่างผู้มีสิทธิอิงสิทธิและเจ้าของทรัพย์ อาจรวมถึง รายได้จากการเช่า ผลผลิตจากการเกษตร รายได้จากกิจการ ผลกำไรจากการประกอบธุรกิจ การอาศัยอยู่ในบ้านหรือใช้ที่ดินเพื่อกิจกรรมส่วนตัว โดยผู้มีสิทธิอิงทรัพย์ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำไว้กับเจ้าของทรัพย์สิน และต้องดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี ไม่ทำให้ทรัพย์สินเสื่อมเสียหรือสูญเสียค่า 

เดิมสิทธิการเช่า ทั้งการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการเช่าตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีข้อจำกัดที่อาจเป็นอุปสรรคต่อการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์บางประการ

พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิฯจึงเข้ามาแก้ไขปัญหา ให้สามารถใช้ประโยชน์และบริหารจัดการอสังหริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพได้มากขึ้น โดยมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และอาจต่อสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี

ผู้เช่ามีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดเท่าที่กำหนดไว้ในสัญญา ไม่สามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปจำนองหรือจำนำได้ แต่"ทรัพย์อิงสิทธิ์"สามารถใช้สิทธิเป็น"หลักประกันทางธุรกิจได้"โดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า

อีกทั้งสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของคู่สัญญา เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาจะเช่าระงับลง ไม่สามารถตกทอดมรดกได้ และเมื่อสิทธิการเช่าตามสัญญาดังกล่าวสิ้นสุดลง ผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินในสภาพเดิมคืนให้แก่ผู้ให้เช่า

กม.ทรัพย์อิงสิทธิ จึงเป็นอีกช่องทางสามารถเอื้อประโยชน์ทั้งในด้านของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปล่อยทรัพย์สินให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ โดยไม่มีเจตนาที่จะจำหน่ายทรัพย์สิน ด้านผู้เช่าก็มีความคล่องตัว มีความชัดเจนในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินดังกล่าวได้มากขึ้น

"ทรัพย์อิงสิทธิ"ต่างจาก"การให้เช่าที่ดิน"อย่างไร

"การให้เช่าที่ดิน99ปี" เกิดในสมัยรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ผลักดันการลงทุนขนาดใหญ่"โครงการพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก" (อีอีซี) โดยจะให้ชาวต่างชาติมาเช่าพื้นที่ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออกคือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา กระทั่งมีการตราพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2561 ประกาศในราชกิจจานุเบกษษเล่มที่ 135   ตอนที่ 34 มีผลใช้บังคับ 14พ.ค.2561 

สาระสำคัญของพ.ร.บ.ฉบับนี้ การให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดิน แบ่งการอนุมัติออกเป็น 2 ระยะ ระยะแรกอนุมัติระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี และระยะที่สอง สามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 49 ปี เมื่อรวม 2 ระยะแล้วไม่เกิน 99 ปี จนที่เป็นที่มาของคำว่า "การให้เช่าที่ดิน99ปี"

นอกจากนี้ยังมีมีเงื่อนไขอีก 4 ประการกำกับการอนุมัติสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวคือ

• ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด 
• ต้องเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษ
• ต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษา ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) 
• ตลอดจนรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน(EHIA) 

นอกจากนี้ มีการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการบริหาร จัดการเฉพาะในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ส่งเสริมให้เกิดการบูรณาการด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบคมนาคม ระบบการขนส่ง และการอำนวยความสะดวกในพื้นที่