ส่องคอนโดปีหน้า ต่างชาติลงทุนเพิ่ม

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2561 แม้จะมีการเติบโตแต่ก็ไม่หวือหวา ทั้งนี้ผลสำรวจของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง พบว่า สิ้นปีนี้จะมีอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวราว 6.09 หมื่นหน่วย ขณะที่ยอดขายมีราว 5.2 หมื่นหน่วย แต่เมื่อรวมกับหน่วยสะสมที่เหลือในตลาด ทำให้มีหน่วยคอนโดเหลือขายเข้าสู่ตลาดปี 2562 ที่ 6.27 หมื่นหน่วย ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการผลิตสินค้าป้อนตลาด

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า อสังหาฯ ในไทยยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการลงทุนทั้งในรูปแบบการร่วมทุนกับดีเวลลอปเปอร์และการลงทุนรายย่อย คาดว่าในปี 2562 การลงทุนรายย่อยจะเพิ่มขึ้นเป็น 30% จากปี 2561 อยู่ที่ 26% หรือราว 1.58 หมื่นหน่วย ซึ่งมาจากนักลงทุนรายย่อยจากเมืองรองของจีนเพิ่มเข้ามา

ขณะที่อีกกลุ่มที่น่าจับตา คือตลาดซีแอลเอ็มวีที่มีความต้องการสินค้า ระดับลักซ์ชัวรี่ ส่วนการร่วมทุนนอกจากจะเป็นรายใหญ่จากญี่ปุ่นและจีนแล้ว ทั้งนี้หลังการเลือกตั้งเชื่อว่าจะสร้างความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนโดยเฉพาะ ฮ่องกง สิงคโปร์ ที่มาร่วมพัฒนา อสังหาฯ ในไทยเพิ่มมากขึ้น

สำหรับประมาณการปี 2562 คาดอุปทานคอนโดใหม่จะใกล้กับตลาดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่เฉลี่ยอยู่ที่ 5.3 หมื่นหน่วย ขณะที่ความต้องการคาดอยู่ที่ 5-5.5 หมื่นหน่วย และด้วยราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง แม้ปีหน้าจะไม่รุนแรงเหมือนที่ผ่านมา แต่คาดว่าราคาคอนโดใน 1-3 ปีข้างหน้าจะปรับขึ้นเฉลี่ยที่ 6-7% ต่อปี

นอกจากนี้ จะเห็นการเปลี่ยนแปลงเรื่องของเทรนด์ในตลาด โดยมองว่ารูปแบบการพัฒนาสินค้าจะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เช่น คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ สำหรับคนรักสัตว์ เป็นต้น อีกทั้งจะมีการนำที่ดินปล่อยเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ทำเลเมืองออกมาพัฒนาให้เช่าสิทธิระยะยาวเพิ่มขึ้น เช่น  มักกะสัน บางซื่อ ฯลฯ ขณะที่โครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสยังคงได้รับความสนใจต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน เห็นว่ากลุ่มซิตี้ คอนโดคือระดับราคาต่ำกว่า 7.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) และตลาดระดับกลางราคา 7.5 หมื่น-1.1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นตลาดใหญ่และคนกรุงเทพฯ มีกำลังซื้อตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ดังนั้น ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับกลุ่มนี้มากขึ้น แม้ปี 2561 จะมีสัดส่วน 21% และ 27% ตามลำดับก็ตาม

ในส่วนทำเลนั้น พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย ยังคงได้รับความนิยม แต่ทำเลนี้ราคาคอนโดมีความหลากหลายระหว่างต้นซอยและปลายซอย ซึ่งราคาควรเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายจริง ส่วนทำเลที่น่าจับตามองคือ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรี ที่มีการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าและโปรเจกต์ขนาดใหญ่อย่างไอคอนสยาม

ทั้งนี้ ยังมีทำเลติวานนท์ แม้จะมีอุปทานเหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วจะน่าสนใจ เพราะราคาจับต้องได้มากที่สุด สุดท้ายคือ รัชดา พระราม 9 ทำเลทองของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งราคาและบริการหลังการขายต้องตอบสนองความต้องการเพื่อรักษาตลาดกลุ่มนี้

อย่างไรก็ดี ปีหน้ายังมีความท้าทายอีกหลายปัจจัยที่ต้องตาม โดยเฉพาะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน มาตรการแบงก์ชาติ ที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากก็น้อย