เคหะดันที่ดินร่มเกล้า สร้างชุมชนคุณภาพ รับกทม.ปรับผังเมืองใหม่

ฐานเศรษฐกิจ รายงานว่า นายชัชชาติ สิทธิพันธ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีแนวนโยบายปรับผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มเติมโดยเพิ่มพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่ มุ่งเน้นนำที่ดินของภาครัฐออกพัฒนา เพื่อสนับสนุนการสร้างเมืองรูปแบบพึ่งพาตนเองได้ในทุกกิจกรรมและลดความแออัดคับคั่ง จากการเดินทางเข้าหาแหล่งงานย่านศูนย์กลางเมือง 

สำหรับพื้นที่ที่นำร่องได้ก่อนคือเคหะชุมชนร่มเกล้าของการเคหะฯเนื้อที่รวมกว่า 2,000 ไร่ ปัจจุบันเหลือพื้นที่ว่างรอพัฒนา กว่า 600 ไร่ซึ่งการเคหะฯเองมีแผนดำเนินโครงการร่วมกับภาคเอกชน ทั้งศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้ง โรงเรียนนานาชาติ โรงเรียนทั่วไป  ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวดิ่งทุกระดับ โรงพยาบาล โครงการมิกซ์ยูสศูนย์การประชุมและจะมีการลงทุนถนนรวมไปถึงการเชื่อมโยงรถไฟฟ้า สำหรับร่มเกล้าเป็นเกตเวย์สู่ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงรถไฟแอร์พอร์ตลิงก์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน(ดอนเมือง -สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา)

เมื่อช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมาการเคหะฯได้ยื่นขอปรับการใช้ประโยชน์สีของผังเมือง บริเวณเคหะชุมชนร่มเกล้าจากพื้นที่สีเหลือง (ย.2) ที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นพื้นที่สีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) นอกจากนี้ ยังปรับสีผังบริเวณ เคหะชุมชนรามอินทรา บนที่ดินกว่า 100 ไร่ ปัจจุบันมีสภาพเสื่อมโทรม มีปัญหาน้ำท่วมขัง เพราะสร้างมานาน ตามแผนจะทุบทิ้งบ้านพัฒนาเป็นตึกสูงมิกซ์ยูส เนื่องจากที่ดินมีราคาสูงจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูและตั้งอยู่ติดกับถนนรามอินทรา
 

ทั้งนี้ การเคหะฯจะใช้ 2 วิธีคือ 1.ซื้อบ้านคืน หรือ 2.ร่วมโครงการโดยให้เจ้าของบ้านเข้าอยู่อาศัยหากพัฒนาแล้วเสร็จ อีกทำเลที่การเคหะฯต้องการพัฒนาโดยใช้โมเดลของแฟลตดินแดงคือชุมชนบึงกุ่ม ชุมชนคลองจั่น เนื้อที่กว่า 10 ไร่ และต้องการถมบึงขนาดใหญ่(ลำพังพวย)ซึ่งเป็นที่ดินของการเคหะฯเอง เพื่อขยายการพัฒนาออกไป

แต่ในทางปฎิบัติตามกฎหมายผังเมืองจะถมพื้นที่โล่ง,บึงสาธารณะได้ไม่เกิน 15% ของพื้นที่ อีกทั้ง กทม. ยังใช้เป็นแก้มลิงรับน้ำช่วงฤดูฝน ซึ่งมองว่า ทำเลบึงกุ่ม เป็นทำเลศักยภาพและอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคลาย-บึงกุ่ม) พาดผ่าน อนาคตจะเป็นเมืองอยู่อาศัยย่านพาณิชยกรรมที่น่าจับตายิ่ง  ตามการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป   

อีกพื้นที่จะเป็นบางขุนเทียนที่การเคหะฯ มีที่ดินซึ่งจะพัฒนาเป็นเมืองสีเขียว สามารถเป็นเมืองอยู่อาศัยชั้นดี เมืองสุขภาพผู้สูงอายุ และการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ โดยพื้นที่ดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงใหญ่ การเคหะฯมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์สุขภาพ

“ฐานเศรษฐกิจ” สอบถามไปยังการเคหะฯถึงแผนพัฒนาโครงการดังกล่าวซึ่งได้รับคำตอบว่าเป็นแผนที่ต้องดำเนินการให้เป็นรูปธรรมโดยเฉพาะที่ดินแปลงร่มเกล้าเคยวางแผนไว้ว่าจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท รองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่รอขึ้นเครื่องที่สนามบินสุวรรณภูมิ เหมือนประเทศญี่ปุ่น และจะมีฟีดเดอร์รับส่งระหว่างโครงการกับสนามบินเพื่ออำนวยความสะดวกอีกด้วย

ที่ผ่านมาผู้ว่าการเคหะฯคนก่อนเคยยื่นขอปรับสีผังเมืองรอบปรับปรุงปัจจุบัน จากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) หรือสีแดง แต่ถูกปฏิเสธจาก กทม. โดยให้เหตุผลว่าการปรับสีผังต้องปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป ตามขั้นบันไดคือจากสีเหลืองเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ก่อนจะเป็นสีน้ำตาลและแดงตามลำดับ
 

แต่ทั้งนี้  การเคหะฯสามารถพัฒนาตามรูปแบบการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD)  ที่ผังเมืองฉบับนี้จะกำหนดไว้ เอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม อาจทำให้ขาดการผสมผสานกันเป็นชุมชนเมืองที่มีคุณภาพ มาตรการนี้จึงจะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นที่สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาด้วยการปรับ FAR (สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน) ในพื้นที่ที่โครงการใหม่ให้เหมาะสม

พร้อมกับจัดทำแผนผังโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นไปโดยสอดคล้องกัน ทั้งภายในพื้นที่โครงการและการเชื่อมต่อกับพื้นที่โดยรอบให้คุ้มค่ากับการลงทุนและการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและสังคมต่อไป

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่ดินเคหะร่มเกล้าให้เป็นเมืองเกิดการสร้างงานสร้างอาชีพ โดยคนที่อยู่ในพื้นที่ไม่ต้องเดินทางไกล เพราะจะมีแหล่งงาน รองรับ รูปแบบการลงทุนจะเป็นลักษณะสัมปทานให้เอกชนพัฒนา 30 ปี ทั้งยัง เป็นทำเลศักยภาพเชื่อมโยงเมืองอีอีซี และสนามบินสุวรรณภูมิอีกด้วย