ลาดพร้าววังหิน โซนใหม่คอนโดเกาะชุมชน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากเอ่ยถึงทำเลย่านลาดพร้าววังหิน ใครหลายคนต้องนึกถึงย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่ เพราะหมู่บ้านจัดสรรยุคบุกเบิกหลายหมู่บ้านเกิดบริเวณย่านนี้ อีกทั้งย่านนี้ยังมีตึกอาคารพาณิชย์ ตึกโฮมออฟฟิศเกิดขึ้นจำนวนมาก ซึ่งการที่ย่านนี้ถูกพัฒนาจนแน่นและหาที่ดินพร้อมพัฒนาได้ยาก จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่น้อยมาก และหากมีโครงการบ้านแนวราบเกิดใหม่ก็จะมีราคาค่อนข้างสูง

ทั้งนี้ เพราะย่านนี้ถูกพัฒนามานานเป็นทั้งย่านที่อยู่อาศัยและย่านค้าขายแบบท้องถิ่น มีความเจริญเติบโตในตัวเอง แม้ว่าจะไม่มีรถไฟฟ้าผ่านโดยตรง ทำให้ราคาที่ดินสูงจนยากจะพัฒนาเป็นบ้านแนวราบระดับกลางได้ หรือหากมีบ้านแนวราบราคาไม่แพงย่านนี้ก็จะต้องเข้าซอยย่อยๆ ไปค่อนข้างลึก โดยความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ที่มีต่อเนื่อง ประกอบกับการที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายจากจตุจักร-สะพานใหม่-คูคต ผ่านตรงบริเวณถนนพหลโยธิน ซึ่งคนที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าววังหิน สามารถเข้าได้ไม่ยากในอนาคต จึงทำให้ทำเลลาดพร้าววังหิน กลายเป็นโซนใหม่ของคอนโด

จากการสำรวจของฝ่ายพัฒนาโครงการแนวสูง บริษัท เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น พบว่า ถนนเสนานิคมถือเป็นแกนหลักของบริเวณนี้ ซึ่งเป็นถนนที่เชื่อมกับถนนพหลโยธิน โดยฝั่งเสนานิคมเป็นจุดที่เจริญเติบโตมาก่อนบริเวณลาดพร้าววังหิน หลังจากที่มีการตัดถนนลาดพร้าววังหินให้เป็นถนนที่เชื่อมต่อระหว่างถนนเสนานิคมไปยังถนนลาดพร้าว จึงทำให้ความเจริญเริ่มขยายตัวมาจากทั้งฝั่งเสนานิคมและฝั่งลาดพร้าว

ถนนเส้นนี้เชื่อมต่อกับถนนอีกหลายสาย เช่น ถนนโชคชัย 4 ถนนรัชดาภิเษก ถนนลาดปลาเค้า เชื่อมต่อไปยังถนนรามอินทราฯลฯ โดยย่านนี้อยู่ใกล้แหล่งงานใหญ่และสถาบันการศึกษาชื่อดัง เช่น มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ สำนักงานใหญ่ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) อาคารสำนักงานหลายแห่งบนถนนวิภาวดีโฮมออฟฟิศจำนวนมากย่านลาดปลาเค้า มีคอมมูนิตี้มอลล์ 3-4 แห่ง บนย่านนี้

ในเชิงที่อยู่อาศัยลาดพร้าววังหิน เสนานิคมเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าแก่กว่า 30 ปีของกลุ่มคนชนชั้นกลาง ในอดีตถือเป็นทำเลเกิดใหม่ระดับกลางบน มีหลายหมู่บ้านที่ถือเป็นตำนานของย่านนี้ เช่น หมู่บ้านเสนานิเวศน์ หมู่บ้านจัดสรรแห่งแรกของประเทศไทย และอีกหลายหมู่บ้านจัดสรรยุคบุกเบิกที่มีครัวเรือนจำนวนมาก มีอาคารพาณิชย์ทำการค้า ร้านค้าขายท้องถิ่น มีซูเปอร์มาร์เก็ตชั้นนำ ซึ่งผู้อยู่อาศัยย่านนี้ส่วนใหญ่อาศัยอยู่กับพ่อแม่ หากจะแยกครอบครัว ถ้าเป็นบ้านแนวราบ ก็จะขยับไปทางฝั่งรามอินทรา แต่ถ้าเลือกอยู่คอนโด อาจจะเลือกใกล้ย่านเดิมนี้ แต่ก็ใกล้เมืองมากขึ้น

ด้านราคาที่ดิน แม้จะไม่ได้ปรับตัวสูงมากเท่ากับฝั่งถนนพหลโยธิน หรือฝั่งถนนลาดพร้าว แต่ก็ปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ราคาที่ดินที่เสนอขายยังเห็นที่ 8-9 หมื่นบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ปัจจุบันที่ดินที่เสนอขายในตลาดไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว.แล้ว ส่วนใหญ่เป็นเพราะความเจริญของถนนเส้นหลักทั้งฝั่งถนนพหลโยธินและฝั่งถนนลาดพร้าว การมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ผ่านฝั่งถนนพหลโยธิน ทำให้ราคาที่ดินถนนเส้นรองปรับขึ้นไปด้วย

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ราคาบ้านแนวราบโครงการใหม่ๆ ย่านนี้จึงสูงมาก เช่น โครงการบ้านเดี่ยวโซลลาดพร้าว-เสนาของกลุ่มเอพี ติดถนนลาดพร้าววังหิน ราคาสูงถึง 20-40 ล้านบาท หรือถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ในซอย ก็ประมาณ 7-8 ล้านบาท หรือถ้าเป็นอาคารพาณิชย์ก็ไม่น้อยกว่า 7-8 ล้านบาท โดยซัพพลายใหม่ๆ มีน้อยมาก ทำให้ความต้องการบ้านมือสองย่านนี้ค่อนข้างสูง และมีกลุ่มคนจำนวนไม่น้อยที่ยังอยากอยู่ทำเลเดิมเพื่อใกล้พ่อแม่ โดยซื้อบ้านเก่ามารื้อทิ้งเพื่อสร้างใหม่

ด้วยราคาที่ดินและราคาบ้านแนวราบใหม่ๆ ในย่านนี้ที่สูงมาก ทำให้ตลาดคอนโดเริ่มเกิดขึ้นเมื่อประมาณ 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยแบ่งเป็น 2 ตลาดด้วยกัน คือ ตลาดซิตี้คอนโด จะอยู่บริเวณเสนานิคม 1 ใกล้ฝั่งถนนพหลโยธิน เช่น โครงการของกลุ่มศุภาลัย ยูดีไลท์ของกลุ่มแกรนด์ยูฯ รองรับความเจริญที่ไหลมาจากถนนสายหลัก ซึ่งราคาคอนโดบนถนนเสนานิคม 1 ถูกกว่าบนถนนพหลโยธินมาก

ส่วนอีกหนึ่งตลาด นั่นคือ ตลาดโฮมมี่คอนโด เป็นคอนโดสไตล์บ้านแนวราบ รองรับความต้องการของคนย่านนี้ที่อยากแยกครอบครัวแต่ยังอยากอยู่ใกล้บ้านเดิมของพ่อแม่ และเป็นราคาที่อยู่อาศัยที่ยังจับต้องได้ ซึ่งเป็นตลาดที่มีแนวโน้มว่าจะเกิดมากขึ้น โดยกลุ่มเอสซีฯ เองได้ส่ง “แชมเบอร์ส ชาน” อาคารชุด ความสูง 8 ชั้น จำนวน 3 อาคาร รวม 317 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท คอนโดสไตล์บ้านลงเปิดตลาด ซึ่งหวังจับกลุ่มคนท้องถิ่น 60% และคนต่างถิ่น 40% โดยราคาคอนโดปัจจุบันไม่ควรเกิน 9 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือต่อยูนิต ราคาเริ่มต้นไม่ควรเกิน 2.2 ล้านบาท

ขณะที่ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า พื้นที่ทั้งสองฝั่งของตลอดถนนลาดพร้าวเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ แต่มีบางพื้นที่ที่ยังสามารถพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้อีก โดยพื้นที่ตั้งแต่ถนนลาดพร้าววังหิน เรื่อยมาถึงถนนสังคมสงเคราะห์ ถนนนาคนิวาส ถนนลาดปลาเค้า และถนนสุคนธสวัสดิ์ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมายตั้งแต่ในอดีตที่ผ่านมา

ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย 13 โครงการ จำนวนรวมทั้งหมด 754 ยูนิตโดยแยกเป็นบ้านเดี่ยว 106 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 622 ยูนิต และโฮมออฟฟิศ 26 ยูนิต ซึ่งแต่ละประเภทก็ได้รับการตอบรับค่อนข้างดี คือ มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เพราะยังมีโครงการที่ราคายังจับต้องได้ ส่วนบ้านเดี่ยวจะมีราคาที่สูงมาก จึงมีอัตราการขายต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่นค่อนข้างมาก

สำหรับโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในตอนนี้เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2556-2557 มีเพียง 3 โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในปีนี้ ซึ่งผู้ประกอบการที่เปิดขายในพื้นที่นี้มีทั้งรายใหญ่ เช่น เอพี, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, โกลเด้นแลนด์, อารียา, อนันดา และรายย่อยอีกหลายบริษัท ส่วนคอนโดที่เปิดขายแล้วมี 4 โครงการ รวม 1,034 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 72% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 6.4 หมื่นบาท/ตร.ม.

ในอนาคตนอกจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายแล้ว ยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งรถไฟฟ้าสายนี้จะส่งผลบวกต่อย่านรัชดา-ลาดพร้าว และมีผลให้โครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดในพื้นที่โดยรอบราคาสูงขึ้น รวมทั้งในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าววังหิน โชคชัย 4 ลาดปลาเค้า นาคนิวาส สุคนธสวัสดิ์ ที่เป็นชุมชนขยายแห่งใหม่ และเริ่มมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้สอดคล้องกับศักยภาพก็จะได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน