จับตาอสังหาฯขาขึ้น ลุ้นศก.ปีหน้าดันตลาดโตต่อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินทางมาถึงบทสรุปสุดท้ายปลายปีที่คาดการณ์กันว่า แม้จะไม่ดีแต่ก็ไม่ได้เลวร้ายไปนัก เมื่อได้ยากระตุ้นจากมาตรการรัฐมาช่วยในยกสุดท้ายไตรมาส 4 ทำให้ตลาดพลิกกลับมาเติบโตได้ และจะยังมีผลข้ามไปถึงครึ่งแรกของปี 2559 ที่คาดว่าตลาดจะยังเติบโตต่อเนื่อง 

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2558 นั้นติดลบ แต่ในช่วงไตรมาส 4 นั้นปรับตัวเป็นบวก เนื่องจากได้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาช่วยปลุกตลาด ส่งผลให้ภาพรวมตลาดทั้งปีเติบโตได้แต่จะไม่เกิน 5% นอกจากนี้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 2559 เติบโตได้ 10% โดยมีโครงการบ้านแนวราบเป็นแรงผลักดันสำคัญให้ตลาดเติบโต ส่วนในครึ่งปีหลังของปีหน้านั้นยังต้องรอดูสถานการณ์อีกครั้ง เนื่องจากมีปัจจัยเสี่ยงจากภายนอกไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน

เช่นเดียวกับ ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ที่มองไปในทางเดียวกันว่า มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีส่วนผลักดันให้ตลาดเติบโต จากการที่ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น แต่ในช่วงเดือน ธ.ค.ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของปี โดยธรรมชาติผู้บริโภคจะชะลอการซื้อลง เนื่องจากใกล้กับช่วงเทศกาลที่มีวันหยุดเยอะ ส่วนตลาดในปี 2559 มั่นใจว่าจะปรับตัวดีขึ้น คาดว่าจะเติบโตประมาณ 5% แต่ไม่เกิน 10% เนื่องจากยังมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการมารุมเร้า

ด้าน สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า เศรษฐกิจในปี 2559 จะปรับตัวดีขึ้นจากปีนี้ โดยมีหลายหน่วยงานด้านเศรษฐกิจคาดการณ์ว่าจะขยายตัวราว 3% ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์จะล้อไปกับภาวะเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจขยายตัว อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตด้วย

อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายปัจจัยที่ต้องจับตามอง เริ่มจากปัจจัยที่มีผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด คือ ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2559 จะส่งผลกระทบในระยะสั้นที่สุด คงหนีไม่พ้นการเร่งโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 ธ.ค. 2558 เพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างกังวลว่าจะมีภาระจากราคาประเมินใหม่จะสูงขึ้น

ขณะที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลดเหลือ 0.01% ที่จะหมดในเดือน เม.ย. 2559 นั้น ในเบื้องต้นถ้ายังไม่มีการขยายระยะเวลา ผู้ประกอบการคงเร่งทำตลาดอย่างหนักต่อเนื่องจากปลายปีนี้ไปจนถึงก่อนที่จะหมดมาตรการ จึงเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกของปีหน้าจะยังดีอยู่ ส่วนการเร่งประมูลรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ถือเป็นปัจจัยบวก แต่น่าจับตามองรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากกว่า เพราะจะเปิดให้บริการแล้ว ซึ่งจะมีผลให้ซัพพลายจำนวนมากในบริเวณนี้ถูกระบายได้ดีขึ้น แต่ก็ต้องใช้เวลา

สำหรับนโยบายเรื่องที่อยู่อาศัยของภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยที่ภาคเอกชนไม่ควรมองข้าม หากรัฐไฟเขียวให้การเคหะแห่งชาติทำ ก็เลี่ยงไม่ได้ที่ซัพพลายบ้านของรัฐจะดึงกำลังซื้อบางส่วนจากบ้านของเอกชน ส่วนการเปิดพื้นที่ให้เอกชนมาเช่าทำที่อยู่อาศัย จะเช่า 30 ปี หรือเช่า 45-50 ปี ก็ล้วนมีความน่าสนใจว่านโยบายนี้จะเกิดหรือไม่ เพราะปัจจุบันที่ดินว่างเปล่าของหน่วยงานรัฐมีจำนวนมาก

ด้านการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี แม้ว่าจะมีผลตั้งแต่ก่อนหน้านี้แล้ว แต่การเปิดเออีซีอย่างเป็นทางการจะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายพลเมืองและเงินทุนได้อย่างเสรีมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยบวกสำหรับไทย เพราะไทยเป็นศูนย์กลางของประเทศเพื่อนบ้านทั้งลาว กัมพูชา เมียนมา ที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัวมาก แต่ไทยมีความพร้อมทุกด้านในการเข้ามาตั้งออฟฟิศภูมิภาคในไทย ซึ่งจะมีผลให้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และตามหัวเมืองได้รับอานิสงส์

อย่างไรก็ตาม เรื่องการเมืองภายในประเทศที่ยังผันผวนก็เป็นปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม ซึ่งปัจจัยนี้อาจจะเป็นทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบขึ้นอยู่กับสถานการณ์การเมืองที่จะเกิดขึ้น เช่นเดียวกับสถานการณ์ในต่างประเทศ ทั้งเศรษฐกิจโลกและการก่อการร้ายล้วนมีผลกระทบต่อภาพรวม

ค่อนข้างจะชัดเจนว่า ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้ ลากไปจนถึงครึ่งแรกปี 2559 ถ้าไม่มีวิกฤตอะไรมาซ้ำเติมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่โหมดขาขึ้น แต่ที่ต้องลุ้นกันต่อว่า หลังจากหมดยากระตุ้นแล้ว ในครึ่งปีหลังของปีหน้าจะขึ้นต่อไปได้หรือไม่ ขึ้นกับเศรษฐกิจในช่วงนั้นจุดติดหรือยัง