ขายที่ดิน เสียภาษี? ตอนที่ 1

โดย...สมชาย ชูเกตุ

การสะสมทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่นิยมกันมาก ก็คือ ที่ดิน นอกจากจะไม่เน่า ไม่เสียแล้ว ราคายังสูงขึ้นทุกปี สูงต่ำมากน้อยเท่าใดขึ้นอยู่กับทำเลและความต้องการของผู้ซื้อ หากทำเลดีแต่ยังไม่อยากขาย และไม่รู้จะทำอะไรก็ยังนำไปให้เช่าได้ หากที่ดินอยู่ในทำเลที่ดี ผลตอบแทนย่อมดีกว่าเอาเงินฝากธนาคาร  เพราะดอกเบี้ยเงินฝากนั้นต่ำมากหักภาษีและเงินเฟ้อแล้ว แทบไม่เหลือ

กรณีบุคคลธรรมดาที่ขายที่ดินเปล่า เมื่อขายที่ดินออกไปต้องเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากรประเภทใดบ้างนอกเหนือจากเสียค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินจัดเก็บ

การขายที่ดินเปล่าของบุคคลธรรมดา มีภาษีตามประมวลรัษฎากรมาเกี่ยวข้องอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ผู้ขายที่ดินเปล่าต้องเสียภาษีทั้ง 3 ประเภทเลยหรือไม่ หรือเสียภาษีประเภทใดประเภทหนึ่ง ต้องใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานหรือราคาที่ได้มีการซื้อขายจริงเพื่อคิดคำนวณภาษี

วิธีการคำนวณภาษีแต่ละประเภทเป็นอย่างไร ต้องนำเงินได้จากการขายที่ดินมารวมยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีภาษีหรือไม่เป็นคำถามที่ผู้ขายที่ดินมักสอบถามอยู่เสมอ ซึ่งก็ไม่ผิดอะไรที่จะถามเพราะหากไม่คิดคำนวณดูแล้ว อาจได้เงินที่ขายหลังจากที่หักภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นออกแล้ว อาจได้ต่ำกว่าที่ต้องการก็ได้ สำหรับผู้ซื้อสามารถนำไปใช้คิดคำนวณ ต่อรองราคากรณีที่ผู้ขายขอให้ผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ พูดง่ายๆ ว่าสามารถนำมาใช้ต่อรองราคาที่ซื้อขายได้ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายหรือผู้ซื้อ

ประมวลรัษฎากรกำหนดให้กรมที่ดินจัดเก็บภาษีแทนกรมสรรพากรเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หากไม่ชำระภาษีที่กรมที่ดินให้ถูกต้องครบถ้วนห้ามมิให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อขายนั้นพูดง่ายๆ ว่า ไม่จ่ายภาษีให้ครบไม่สามารถทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินได้

การใช้ราคาที่ดินเพื่อคิดคำนวณภาษี มีทั้งราคาประเมินของเจ้าพนักงานกรมที่ดินและราคาซื้อขายมาคิดคำนวณ ขึ้นอยู่กับว่าใช้คิดคำนวณภาษีประเภทใด ปัจจุบันราคาที่ดินที่นำมาใช้คิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประมวลรัษฎากรกำหนดให้ใช้ราคาประเมินเจ้าพนักงานที่ดินมาคิดคำนวณไม่ว่าราคาที่ซื้อขายที่ดินจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ตาม

เช่น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเท่ากับ 1 ล้านบาท แต่ราคาที่ซื้อขายเท่ากับ 1.2 ล้านบาทหรือราคาซื้อขายเท่ากับ 8 แสนบาท การคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต้องใช้ราคาประเมิน1 ล้านบาทมาคิดคำนวณภาษี (มติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 ต.ค. 2559 ปรับปรุงแก้ไขประมวลรัษฎากร กำหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ราคาใดสูงกว่า ให้ใช้ราคานั้น ทั้งนี้ วันเดือนปีที่มีผลบังคับใช้ต้องติดตามกฎหมายที่จะออกมาอีกครั้ง)

สำหรับการคิดคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ กฎหมายให้ใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่ามาคิดคำนวณภาษี เช่น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเท่ากับ  1 ล้านบาท แต่ราคาที่ซื้อขายเท่ากับ 1.2 ล้านบาท ให้ใช้ราคา 1.2 ล้านบาทมาคิดคำนวณภาษี แต่ถ้าราคาซื้อขายเท่ากับ 8 แสนบาท การคิดคำนวณภาษีให้ใช้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท

นอกจากการใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายเพื่อคิดคำนวณภาษี ยังมีเรื่องการนับจำนวนปีถือครองที่นำมาคิดคำนวณหรือยกเว้นภาษีอีกด้วย