รัฐบาลใหม่ จะเอาไงกับธุรกิจอสังหาฯ

ส่อง 3 นโยบายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของพรรคแกนนำรัฐบาล พลังประชารัฐ-ประชาธิปัตย์ และภูมิใจไทย

************************************

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว FB:property mentor

เริ่มเห็นโฉมหน้ารัฐบาลลุงตู่สมัยที่ 2 แจ่มชัดขึ้นแล้วว่า พรรคไหนและใครจะได้นั่งคุมกระทรวงอะไรกันบ้าง 90% น่าจะเป็นไปตามที่คาดการณ์กันเอาไว้ เหลืออีก 10% เอาไว้ให้นายกฯเขย่าอีกทีตามความเหมาะสม และคงไม่เกินปลายเดือนมิ.ย.นี้ จะเรียบร้อยโรงเรียนลุงตู่แน่นอน

รัฐบาลใหม่ภายใต้การนำของนายกรัฐมนตรีหน้ามนคนหน้าเดิม พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ยังมีอะไรต้องทำอีกเยอะครับ และอย่าหวังว่าจะราบเรียบ ราบรื่นเหมือนสมัยแรกที่มีสามารถกดปุ่มสั่งได้ด้วยอำนาจของม.44 แต่วันนี้นอกจากไม่มีม. 44 ให้ใช้แล้ว ยังมีพรรคร่วมไม่รู้กี่พรรคที่จะต้องเคลียร์ใจกันเป็นระยะๆ

เป็นเพราะเสถียรภาพรัฐบาลคงจะไม่ได้แน่นแฟ้นเหมือนก่อน และเสียงในสภาก็อยู่ในระดับปริ่มน้ำ ทำอะไรก็คงต้องระวังหน้าระวังหลังกันตลอด การบริหารประเทศก็คงจะไม่สามารถเดินหน้าได้เต็มกำลังดังใจหวัง และนอกจากปัญหาการเมืองที่ต้องระแวดระวังกันแล้ว ปัญหาด้านเศรษฐกิจ ก็หนักหนาเอาการอยู่ ทั้งปัญหาภายนอกภายในรุมเร้าและรอให้นายกฯและทีมเศรษฐกิจเข้ามาสางปัญหากันอยู่หลายเรื่อง ชนิดที่ไม่ต้องมี ฮันนีมูนพีเรียด กันเลยทีเดียว ดูๆ แล้วก็เหนื่อยแทน

เอาล่ะมาเข้าเรื่องอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง รัฐบาลใหม่จะมีนโยบายอะไรที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ และภาคประชาชน ก็ต้องลองดูที่นโยบายของพรรคแกนนำทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็น พลังประชารัฐ ประชาธิปัตย์ และภูมิใจไทย ก็ต่างก็มีนโยบายที่เกี่ยวของการภาคอสังหาฯทั้งทางตรงทางอ้อมอยู่หลายข้อเหมือนกัน ขอเอามาทวนให้ฟังอีกรอบ เผื่อท่านๆ ทั้งหลายเขาจะลืมกัน

เริ่มที่พลังประชารัฐ จะสานต่อโครงการ บ้านล้านหลังที่ได้ให้ประชาชนมาจองสิทธิ์สินเชื่อไว้แล้ว 1.27 แสนล้านบาท โดยจะมีการปล่อยสินเชื่อในเฟสที่ 2 วงเงินอีก 1 แสนล้านบาท มีโครงการบ้านประชารัฐที่จะเดินหน้าต่อ และยังมีแนวคิดเสริมสร้างอาชีพ เพื่อเพิ่มรายได้ ให้กับคนที่มีรายได้ไม่พอในการผ่อนบ้าน

นอกจากนี้ จะพัฒนาคอนโดมิเนียมให้กับผู้สูงอายุในเมือง ผลักดัน รีเวิร์ส มอร์เกจ เปลี่ยนบ้านให้เป็นบำนาญสำหรับผู้สูงอายุ ใช้อีอีซี โมเดล เป็นต้นแบบกระจายศูนย์กลางความเจริญไปสู่ภูมิภาคอื่นๆ สร้างเมืองน่าอยู่ใกล้บ้านมีงานทำในจังหวัดใหญ่ๆ และจังหวัดรอง เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พัฒนาย่านธุรกิจและนวัตกรรม สร้างเมืองอัจฉริยะสีเขียว พัฒนากรุงเทพฯให้เป็น bangkok 5.0 เป็นต้น

มาที่พรรคประชาธิปัตย์ จะสร้างบ้านหลังแรกด้วยงบประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนผู้ที่มีรายได้น้อยในการเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อบ้าน ผลักดันการเก็บภาษีที่ดินให้มีประสิทธิภาพ จะตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ พร้อมกับจัดทำแผนบริหารจัดการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เพื่อสนองตอบความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพ ส่งเสริมให้ประชาชนมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกันจะสนับสนุนให้ภาคเอกชนมีบทบาทในการพัฒนาธุรกิจบ้านและที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพมากขึ้น เพื่อสนองตอบความต้องการบ้านและที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้กลุ่มต่างๆ ส่งเสริมการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เร่งรัดโครงการสร้างรถไฟทางคู่ ขยายโครงข่ายรถไฟเชื่อมโยงไปสู่ภูมิภาคต่างๆ เร่งลงทุนรถไฟความเร็วสูง และเร่งรัดการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนทางรางในกทม.และปริมณฑล

สุดท้ายพรรคภูมิใจไทย จะแก้กฎหมายขนส่ง สร้างทางเลือกใหม่ในการเดินทางของคนกรุงเทพฯ โดยการนำ รถยนต์ มาสร้างรายได้ผ่านเทคโนโลยีดิจิทัล เสนอแก้ไขพระราชบัญญัติโรงแรม เพื่อนำห้องชุดเป็นห้องเช่า สร้างรายได้ ช่วยส่งเสริมการท่องเที่ยว Work@Home ทำงานที่ไหนก็ได้ เงินเดือนเท่าเดิม ลดเวลาเรียนในห้องเรียน เพิ่มการเรียนออนไลน์
นอกจากนี้ จะจัดหาสถานที่เพื่อจัดทำ Co-working Space ขึ้นมาแขวงละ 1 แห่ง เพื่ออำนวยความสะดวกของประชาชนในการเข้าใช้บริการแบบไม่คิดค่าใช้จ่ายและมีอินเทอร์เน็ตให้บริการฟรี นำบุรีรัมย์โมเดล มาเป็นต้นแบบในการพัฒนาเมือง ในจังหวัด อื่นๆ ทั่วประเทศสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างรายได้ ให้กับประชาชน

ที่สาธยายมาทั้งหมดก็คือ นโยบายขายฝัน เอ้ย นโยบายหาเสียงของแต่ละพรรคการเมือง ซึ่งมันจะเป็นจริงได้ก็ต่อเมื่อได้เป็นรัฐบาล และนำนโยบายมากลั่นกรองยกร่างร่วมกับพรรคแกน พรรคร่วม และนายกรัฐมนตรี ที่สำคัญต้องได้นั่งในกระทรวง ทบวง กรมที่รับผิดชอบโดยตรง เพื่อขับเคลื่อนนโยบายให้เป็นรูปธรรม คราวนี้มาลองดูกันว่า นโยบายเด่นๆ ที่น่าจะเป็นไปได้ในรัฐบาลลุงตู่ 2

เริ่มที่พรรคแกนนำอย่าง พลังประชารัฐกันก่อน มีรัฐมนตรีที่นั่งกระทรวงเศรษฐกิจสำคัญนั่นก็คือ กระทรวงการคลังที่มีบทบาทต่อการผลักดันนโยบายด้านอสังหาฯ ดังนั้นโครงการบ้านล้านหลังปล่อยกู้ให้กับผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะต้องได้ไปต่อแน่นอน

แต่ถ้าย้อนดูความสำเร็จจากเฟสแรก ที่ยังปล่อยกู้ไปได้แค่ไม่กี่พันล้านจากที่มาจองสิทธิ์ไว้กว่า 1 แสนล้านบาท นั่นเป็นเพราะบ้านราคา 1 ล้านมันแทบไม่มีอยู่ในตลาด คงต้องฝากให้ทบทวนกันอีกทีว่า เงื่อนไขบ้าน 1 ล้านนั่นเวิร์กหรือไม่ เช่นเดียวกับ มาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในราคา 1 ล้านบาท และมาตรการลดหย่อนภาษีบ้านไม่เกิน 5 ล้าน ก็ไม่ปังอย่างที่คิด และคงต้องพิจารณาทบทวนกันอีกรอบ

อีกเรื่องที่เป็นปัญหามาก คือมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอยู่ในเวลานี้ จริงๆ ตัววัตถุประสงค์ของมาตรการไม่ค่อยมีปัญหาเท่าไหร่และหลายฝ่ายเห็นด้วยที่จะต้องมีการคุมกัน แต่บางเงื่อนไขควรผ่อนปรนได้บ้าง เพื่อให้เป็นไปตามข้อเท็จจริง แต่สิ่งที่ต้องรีบเร่งดำเนินการคือ ความเข้าใจของทุกฝ่าย ตั้งแต่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน

นอกจากนี้ พลังประชาชรัฐยังมีเรื่องของ รีเวิร์ส มอร์เกจ ให้กับผู้สูงอายุ ที่ตั้งแทนรออยู่แล้ว การพัฒนาอีอีซี โมเดล กับพื้นที่อื่นๆ ก็คงจะถูกขับเคลื่อนโดยตัวนายกฯ ในฐานะที่นั่งหัวโต๊ะกรรมการอีอีซี แต่จะเดินหน้าได้ดีแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับรัฐมนตรีจากพรรคอื่นๆ ที่เป็นกรรมการในอีอีซีด้วย จะจูนกันลงตัวมากน้อยแค่ไหน

พรรคประชาธิปัตย์ ชูเรื่องบ้านหลังแรกสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยให้เข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 20,000 ล้านบาท การขับเคลื่อนนโยบายด้านที่อยู่อาศัย ผ่านกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ รวมถึงการสนับสนุนเอกชน นโยบายเหล่านี้ก็มีความเป็นได้ที่จะถูกผลักดันออกมาผ่านการเคหะแห่งชาติ กระทรวงการพัฒนาสังคม และความมั่นคงของมนุษย์ ที่ประชาธิปัตย์ดูแลอยู่โดยตรง แต่ก็ต้องดูตาม้าตาเรือให้ดี เพราะผู้ว่าการเคหะคนนี้เป็นคนของดร.สมคิด จาตุศรพิทักษ์ รองนายกฯฝายเศรษฐกิจ คิดจะทำอะไรคงต้องนั่งคุยกันก่อน

สุดท้ายที่พรรคภูมิใจไทย คุมกระทรวงคมนาคม ซึ่งคงต้องรันแผนงานหลักคือเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่หลายโครงการยังรออยู่ และที่สำคัญคงได้ผลักดันนโยบายที่หาเสียงเอาไว้คือ การเอารถบ้านมาวิ่งสาธารณะ เหมือนที่ Grab และ Uber ทำ ก็คงต้องตบตีกับแท็กซี่กันอีกหลายยก รวมถึงการขอแก้พ.ร.บ.โรงแรมให้เอาคอนโดมาปล่อยเช่ารายวันได้ ซึ่งก็น่าจะทำได้ในฐานะที่คุมกระทรวงท่องเที่ยวและกีฬา แต่ปัญหาก็คือ กฎหมายโรงแรม รมว.มหาดไทยเป็นผู้มีอำนาจตามกฎหมาย ซึ่งรมช.มหาดไทยในสังกัดภูมิใจไทยคงต้องมีเหตุผลดีๆ ที่จะโน้มน้าวให้รมว.มหาดไทยในโควต้าของนายกฯ เห็นดีเห็นงามด้วย ที่สำคัญคือ ผู้ประกอบธุรกิจรร.คงไม่ยอมให้ผ่านไปได้ง่ายๆ เช่นกัน

นโยบายอีกเรื่องที่ภูมิใจไทยน่าจะหยิบจับมาสร้างเนื้องานให้กับพรรคตัวเองได้ ในฐานะที่ดูกระทรวงท่องเที่ยวและกีฬา คือ การนำเอาเรื่องของกีฬามาพัฒนาเมือง สร้างงาน สร้างรายได้ให้จังหวัด เหมือนที่ประสบความสำเร็จที่จังหวัดบุรีรัมย์ ซึ่งน่าจะเห็นแนวคิดนี้ในจังหวัดอื่นๆ ส่วนเรื่องของการ Work@Home/Study@Home หรือการทำ Co-working Space ดูแล้วก็อาจจะยากๆ สักหน่อย เพราะไม่ได้คุมกระทรวงที่ดูแลเรื่องพวกนี้โดยตรง

สรุปว่า ก็คงพอจะได้เห็น นโยบายด้านอสังหาฯ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่พรรคแกนนำต่างๆ ได้หาเสียงเอาไว้ ถูกนำมาขับเคลื่อนอยู่บ้าง ผ่านทางกระทรวงต่างๆ ที่แต่ละพรรคดูแลอยู่บ้าง แต่จะให้เปรี้ยงปร้าง หรือปัง ได้แค่ไหน ก็ต้องคอนติดตามกันครับ

********************************

อ่านบทความอสังหาฯที่น่าสนใจได้ที่ https://thaipropertymentor.blogspot.com หรือ https://www.facebook.com/thaipropertymentor