พิษเศรษฐกิจสะเทือนอสังหาฯมือสอง แนวโน้มปรับราคาลง 20%

สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ห่วงเศรษฐกิจโลกปี63 วิกฤตขยายวงกระทบถึงเศรษฐกิจไทย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เตรียมขยับราคาลงชิงกำลังซื้อ ธนาคาร-เจ้าของทรัพย์ ออกแคมเปญระยะสั้น ขยายวงเงินกู้ 95%

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่าในปี 2563 เศรษฐกิจโลกเตรียมเข้าสู่ภาวะวิกฤต จากปัจจัยเศรษฐกิจถดถอยในหลายประเทศ สาเหตุจาก สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกา-จีน, รายได้ต่อหัวในสหราชอาณาจักรลดลงจากเบร็กซิต (Brexit)การชะลอตัวเศรษฐกิจยุโรป และล่าสุดปัญหาความไม่สงบบในเขตปกครองพิเศษฮ่องกง

ขณะที่ประเทศไทย จะต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือปัญหาทางเศรษฐกิจเช่นกัน ที่จะได้รับผลกระทบทางตรงจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในปีหน้า ด้วยรายได้ที่มาจากการส่งออกของไทยที่คาดว่าจะปรับลดลงไปอีก

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจ ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่างเริ่มปรับตัวเพื่อรองรับกำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศที่อาจชะลอกำลังซื้อทรัพย์ ที่เห็นได้ชัดตั้งแต่ในปีนี้ จากราคาอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งประเภทต่างๆ ทั้งแนวราบและแนวสูงมีการปรับราคา ส่งผลให้ทรัพย์มือสองปรับราคาลดลงตามไปด้วยเช่นกัน

สอดคล้องกับข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในปี2562 มีจำนวนประมาณ 65,000 หน่วย (จากในปี 2561 อยู่ที่ 72,000 หน่วย) มีสัดส่วนราว 40% ของที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้มีมูลค่าราว 143,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562

จากในปีที่ผ่านมา มีมูลค่าที่อยู่อาศัยพร้อมโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 470,000 ล้านบาท (มูลค่ารวมทรัพย์มือหนึ่งและมือสอง)

ขณะที่ตลาดบ้านมือสอง หรือ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารพาณิชย์(NPA)เมื่อสิ้นปี 2561 มีมูลค่าราว 93,065 ล้านบาท โดยครึ่งแรกของปีนี้ที่ผ่านมามีมูลค่ารวม 92,528 ล้านบาท ขณะที่ NPA(แนวราบและแนวสูง) ที่อยู่ในบริษัทบริหารสินทรัพย์มูลค่าราว 40,227 ล้านบาท

7 ปัจจัย หนุนตลาดบ้านมือสองมาแรง

โดยมี 7 ปัจจัยหลักที่เอื้อต่อการซื้อและลงทุนบ้านมือสอง คือ 1.บ้านมือสองมีราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ 30-50% ทำให้เป็นทางเลือกในการซื้อเพื่อยู่อาศัย และการซื้อเพื่อลงทุนในราคาที่ถูกกว่า

2.บ้านมือสองอยู่ในทำเลที่หาซื้อบ้านใหม่ได้ไม่ยาก และการมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้บ้านมือสองที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้ามีให้เลือกมากขึ้น 3. อัตราดอกเบี้่ยเงินกู้ที่ลดลง ช่วยเอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสินทรัพย์รอการขาย ซึ่งเป็นของธนาคารย่อมจะได้เงื่อนไขพิเศษในการซื้อและขอสินเชื่อ

4.การปรับเงื่อนไข LTV ผ่อนปรนให้กับผู้กู้ร่วม จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ รวมทั้งทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร เช่นกัน 5.มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลจะนำมาใช้ช่วยเศรษฐกิจฐานรากวงเงิน 3.1 แสนล้านบาท จะช่วยดึงความเชื่อมั่นให้กลับมาดีขึ้น

6.การซื้อทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมีเนียม ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถ้าโอนภายใน 31 ธันวาคม 2562 สามารถนำเงินจากการซื้อไม่เกิน200,000 บาทไปหักลดหย่อนภาษีได้ กรณีซื้อบ้านสร้างใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน ส่วนหนึ่งไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเวลาที่กำหนด และ 7.หากเป็นทรัพย์สินรอการขายราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ไปถึงวันที่ 23 มิถุนายน 2563

"ตลาดบ้านมือสองในปีนี้จะมีโอกาสเติบโตขึ้นไปอีกหรือไม่นั้น ยังอยู่ที่ธนาคาร หรือ บริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งเป็นเจ้าของสินทรัพย์รอการขาย ซึ่งหากหันมาทำราคาลดลง ก็จะช่วยกระตุ้นความต้องการในการซื้อได้อีก" นายกิตติ กล่าว

บ้านมือสองปรับราคาลง 20%-ธนาคาร ขยายวงเงินกู้ 95%

ด้านนางสาวอัญชนา วัลลิภากร กรรมการที่ปรึกษา สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่าจากแนวโน้มดังกล่าว สมาคมฯ ได้จัดงาน มหกรรมบ้านมือสอง และสินเชื่อแห่งปี 2562 (NPA Gransale & Home Loan 2019)ระหว่างวันที่ 29 ส.ค.-1 ก.ย.2562 ณ อิมแพค เมืองทองธานี โดยภายในงานมีNPAรอการขายทุกขนาดรวมกว่า 20,000 รายการ

ทั้งนี้ จากการนำเก็บรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล(บิ๊ก ดาตา) ยังพบว่าแนวโน้ม NPAมีราคาปรับลดลงไปอีกประมาณ 20% เทียบจากช่วงปกติภายในการจัดงานครั้งนี้ ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ ไม่ต่ำกว่า 5 รายในเบื้องต้นยังเตรียมจัดแคมเปญะยะสั้น ดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือน พร้อมขยายวงเงินสินเชื่อสูงสุดถึง 95% เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อบ้านมือ2 ในครั้งนี้

สำหรับกลุ่มเป้าหมายภายในงานฯจะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยเอง สัดส่วน70% และกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน 30% ซึ่งทางผู้จัดงานฯ ได้เปิดลงทะเบียนออนไลน์ล่วงสำหรับผู้สนใจเพื่อเก็บข้อมูลเบื้องต้น ซึ่งพบว่าแนวโน้มผู้สนใจสินทรัพย์รอการขาย อันดับแรก คือ กลุ่มอายุ 35-45 ปี กลุ่มอายุ 25-30 ปี และกลุ่มอายุ 54-65 ปีตามลำดับ โดยสมาคมฯ วางเป้าหมายมูลค่าการซื้อขายสินทรัพย์ภายในงานฯ เบื้องต้นอยู่ที่ 3, 000 ล้านบาท หรือประมาณ 1,000 หน่วย