อสังหาฯ จ่อฟื้นรับดีมานด์ต่างชาติคัมแบค

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยภายในงานสัมมนา Property Focus: Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้เวลาในการปรับเปลี่ยน และต้องใช้เวลาค่อนข้างนาน หรือต้องใช้เวลา 2-3 ปี ในการที่จะกลับมาฟื้นตัวได้เหมือนก่อนที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั้งมองว่าปัจจัยที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น คืออำนาจการซื้อของผู้บริโภค ซึ่งถ้ามองในอนาคต ต้องดูกำลังซื้อ การสนับสนุนจากภาครัฐ ในระยะสั้น ๆ ที่จะช่วยให้ภาคประชาชนสามารถมีการจับจ่ายใช้สอยได้มากน้อยเพียงใด

สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศยังชะลอตัว บ้างกลุ่มปรับตัวดีขึ้น จากกำลังซื้อดี ตลาดบางแห่งเติบโตดีมาก อย่างไรก็ตามการไม่ต่อมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่จะซื้อหรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มหลักในช่วงที่ผ่านมาจะหายไปอย่างแน่นอน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดจะลดลงติดลบถึง 20% 

แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือเรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) อันเป็นผลกระทบจากช่วงการระบาดของโควิด-19 ที่กำลังกลายเป็นปัญหาเกิดขึ้น ซึ่งขณะนี้ไม่สามารถอั้นได้อีกต่อไปแล้ว และคงต้องเฝ้าติดตามว่าหลังจากธปท.ได้เริ่มให้ธนาคารพิจารณาเรื่องจัดชั้นหนี้แล้ว จากเดิมที่ผ่อนปรนนโยบายเรื่องเกณฑ์การจัดชั้นหนี้กับลูกหนี้ที่ประสบวิกฤตจากโควิด-19 ทำให้ในช่วงนั้นตัวเลข NPLในระบบไม่ได้ถูกสะท้อนออกมา

นายวสันต์ เคียงสิริ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมแนวราบในปีที่ผ่านมายังทรงตัว ซึ่งป็นการสโลว์ดาวน์ ติดลบมา 4 เดือนแล้ว ปีที่แล้วเหมือนจะดีขึ้น ปีนี้ปัจจัยลบค่อนข้างเยอะ อาทิเช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว เงินเฟ้อยังสูง  มาตรการ LTV ซึ่งเสนอว่ารัฐควรขยายเวลาออกไป 1-2 ปี ซึ่งตอนนั้นเศรษฐกิจจะดี ด้านการประเมินราคาของกรมธนารักษ์ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 9% ขณะที่ปัจจัยบวกแต่ไม่ค่อยมีเนื่องจาก ยังมีปัจจัยต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจนมาถึงปีนี้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดแนวราบยังมีความเสี่ยงอยู่ ผู้ประกอบการต้องการระมัดระวัง

ในส่วนของเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลไกไม่สอดคล้องต่อรายได้ที่เกิดขึ้น ในบางตัวขึ้นมาเยอะมาก และส่งผลกระทบในวงกว้าง ทางด้านการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นเรื่องละเอียดอ่อน มีหลายฝ่ายกังวลอยู่สมาคมจึงได้มีการขอเสนอวิธีคลายความกังวลให้เป็นการเช่าอยู่ระยะ 30 ปี หรือ 50 ปี เนื่องจากต้องมีการแก้ไข พ.ร.บ. ในส่นของการเช่าอยู่ ปัจจุบันยังไม่ได้รับการตอบรับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องรอดูท่าที่ของรัฐบาลใหม่ทั้งนี้มองว่าากำลังเปลี่ยนโครงสร้างทางธุรกิจต้องมีการแก้ไขเพื่อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย

ด้านายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้ภาพรวมคอนโดมิเนียมจะกลับมาหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คลี่คลาย ซึ่งคาดว่าจะเติบโตไม่น้อยกว่า 30-40% ใกล้เคียงก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิดในช่วงปี 2562 โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตจากซิตี้คอนโดฯ และกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติที่เปลี่ยนพฤติกรรมจากการเช่าอยู่มาซื้อคอนโดมิเนียม จะเห็นได้จากยอดเช่าดีขึ้นมาก อัตราการเข้าพักคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นถึง 70-80% ตอนนี้เริ่มเห็นคนกลับมาทำงานกันมากขึ้น 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 ก็มีการเปิดตัวมากขึ้นด้วยเช่นกันอยู่ที่ประมาณ 20% เมื่อเปรียบเทียบจากปีที่ผ่านมา ยอดขายมีการฟื้นตัวค่อนข้างมาก ก่อนหน้านี้เปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย สำหรับปัจจัยที่หนุนของภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมมาจากการเปิดประเทศและการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนรวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการหลบปัญหาเรื่องภัยสงคราม และด้วยดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลพลอยได้ให้กับคอนโดมิเนียม 

อย่างไรก็ตามสมาคมฯ มองว่าการไม่ผ่อนคลายเรื่อง LTV จะเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตจึงเห็นพ้องกับสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการขยายเวลาออกไป 1-2 ปี อีกทั้งในเรื่องการตรวจสอบความสมารถในการกู้สินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน มีวิธีการคัดกรองลูกค้าอยู่แล้ว หากหนี้มากว่ารายได้ แบงก์อาจจะมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ 

นอกจากนี้ ทางสมาคมมองว่าหากจะเพิ่มโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัย หากมีการปรับขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยลงประมาณ 20% จะช่วยให้ระดับราคาบ้านปรับลดลงได้ถึง 15% เช่น บ้านเดี่ยว จากเดิมกำหนดไว้ที่ 50 ตารางวา อาจปรับลดลงมาเหลือ 40 ตารางวา หรือบ้านแฝด จากขนาด 35 ตารางวา ปรับลงมาเหลือ 28 ตารางวา ส่วนทาวน์เฮ้าส์ กำหนดไว้ที่ 16 ตารางวา ลงมาเหลือ 14 ตารางวา 

ในส่วนเรื่องของการซื้อโครงการคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ เริ่มกลับมาซื้อ ดีมานด์เริ่มฟื้นตัว คนมาเที่ยวเริ่มสนใจในการซื้อที่เมืองไทย โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว แหล่งท่องเที่ยว เนื่องจากไทยมีจุดขายในหลากหลายด้านที่ทำให้คนต่างชาติเดินทางมาซื้อสังหาในเมืองไทย อย่างไรก็ตามมองว่าภาครัฐควรกระจายความเจริญไปยังภูมิภาคหรือจังหวัดอื่นๆ ที่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น