"บ้านเพื่อคนไทย" ดีต่อใคร ? สึนามิ "อสังหาฯ"

สถานการณ์ "อสังหาริมทรัพย์ไทย" เผชิญความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ด้วยเศรษฐกิจไม่ฟื้นดังคาด ยอดหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงแม้ภาครัฐพยายามออกมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้อย่างต่อเนื่องแต่ดูเหมือนยังไร้ทางออก ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพื่อป้องกันความเสี่ยงหนี้เสีย ส่งผลให้โครงการพร้อมขายในตลาดอสังหาฯ แตะระดับสูงถึง 210,000 หน่วย ใช้เวลาร่วม 4 ปีถึงทยอยขายได้หมด! 

"เมื่อของเก่ายังขายไม่หมด ของใหม่เข้ามาเพิ่ม...จะเกิดอะไรขึ้น ?" 

โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” จำนวน 100,000 หน่วย คาดทยอยส่งมอบได้ในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องจนถึงปี 2570 ด้วยจุดขายสำคัญ คือ ก่อสร้างบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ภายใต้คอนเซ็ปต์ "ไม่ต้องดาวน์ ผ่อนชำระน้อยเพียง 4,000 บาทต่อเดือนพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ผ่อน 30ปี อยู่ได้ถึง 99 ปี" จุดกระแสความสนใจตั้งแต่เปิดลงทะเบียนวันแรก 17 ม.ค.68 เว็บไซต์ล่ม! ยอดลงทะเบียนพุ่งถึง 150,000 คน ขณะที่ตัวเลขล่าสุด 20 ม.ค.68 ทะลุ 2 แสนราย สะท้อนภาพดีมานด์มหาศาล!

แล้วโครงการพร้อมขายที่ค้างเติ่งในตลาดกว่า 2 แสนหน่วยจะขายออกได้อย่างไร ในเมื่อมีคู่แข่งรายใหญ่ ที่มีจุดขายดีกว่าทุกมิติ โดยเฉพาะ ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ที่สำคัญ "ราคาถูก" เข้ามาเปิดจองสิทธิแบบนี้ ตัดสินใจเลือกไม่ยาก

"จรูญพันธ์ วัฒนวงศ์" หัวหน้าฝ่ายวิจัย บล.ลิเบอเรเตอร์ เล่าว่า “บ้านเพื่อคนไทย” ถือเป็นโครงการเรือธงที่เกิดขึ้นในทุกประเทศทั่วโลก เพื่อแก้ปัญหาคนไร้บ้านมาโดยตลอด ซึ่งประเทศไทยเอง ดำเนินการผ่านองค์กร ทั้ง "การเคหะแห่งชาติ และ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" สองเรือธงหน่วยงานหลักที่เข้ามาช่วยทำ บ้านเอื้ออาทรและบ้านมั่นคง ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย 750,000 หลังคาเรือนแต่ก็ยังไม่พอ

จากสถิติปี 2568 ประเทศไทยไทยมียอดครัวเรือนรวม 21 ล้านครัวเรือน เป็นเจ้าของเอง 15-16 ล้านครัวเรือน ที่เหลืออีก 5 ล้านครัวเรือน หรือราว 15 ล้านคนไม่ได้เป็นเจ้าของ เป็นเพียงการเช่าอยู่อาศัย ทุกวันนี้ค่าผ่อนบ้านหรือค่าเช่าบ้านถือว่าค่อนข้างสูง ตัวอย่าง ค่าเช่าพื้นที่ 30 ตารางเมตร ราว 8,000 บาทต่อเดือนถือว่าค่อนข้างสูง นี่คือจุดตั้งต้นที่รัฐบาลดำเนินการ 

ถามว่า โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” มีโอกาสรอดหรือไม่ ? 

หากเทียบโครงการเอื้ออาทรสำหรับผู้มีรายได้น้อย ราคาเริ่มต้น 300,000-500,000 บาท บริหารโดย การเคหะฯ ส่วนบ้านเพื่อคนไทย สำหรับคนไทยที่มีอายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไปและมีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท บริหารโครงการโดยการรถไฟฯร่วมกับภาคเอกชน ราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาท รูปแบบคล้ายกันคือมีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารชุด

แต่สาเหตุที่บ้านเอื้ออาทรล้มเหลว เนื่องด้วยเน้นเรื่องต้นทุนที่ภาครัฐเขามาสนับสนุนผู้ประกอบการ ในอดีตนั้นเกิดความรั่วไหลเรื่องเงินทำให้ผู้ประกอบการไม่ได้รับเงินจึงไม่ประสบความสำเร็จ แต่ครั้งนี้ด้วยบทเรียนในอดีตจึงไม่นำเงินไปให้เอกชน แต่ให้สิทธิประโยชน์ต่างๆแทน ประกอบกับไม่มีต้นทุนค่าที่ดินช่วยให้เอกชนตัวเบาจากต้นทุนการก่อสร้าง ทำให้บริษัทเอกชนสามารถเข้าร่วมโครงการได้

กระทบอสังหาฯระดับใด ?

แน่นอนว่าส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาที่มีลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ที่มีราคา 1.5 - 2 ล้านบาท ซึ่งชนเต็มๆกับโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ส่วน ผู้ประกอบการอสังหาฯระดับกลางถึงบน อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC, บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI และ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ไม่ได้รับผลกระทบ เพราะลูกค้าคนละระดับราคา ปัจจุบันราคาบ้านเดี่ยว แตะระดับมากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป แม้เบื้องต้นผู้ซื้ออาจเกิดความลังเลเรื่องระยะเวลาการผ่อนแต่ถือว่าผลกระทบน้อยมาก

แต่..สิ่งที่น่ากังวล คือ จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ วันที่ 18 พ.ย.2567 เผยตัวเลข Remaining supply มีปริมาณอุปทานที่พร้อมขายรออยู่ถึง 210,000 หน่วย คิดเป็นเงินถึง 1.3 ล้านล้านบาท ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้

ขณะที่ ดัชนีชี้วัด 'ความต้องการ' หรือ 'อุปสงค์' ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Absorption Rate) การขาย การโอน คิดเป็นเพียง 1.9%ต่อเดือน จาก 2.8% นั่นหมายความว่า อุปทานกว่า 200,000 หน่วยต้องใช้เวลาถึง 49 เดือนจึงจะขายออกหมด และยังมีของใหม่จากโครงการบ้านเพื่อไทยเข้ามาเพิ่ม นับว่าเป็นปัญหาของอุตสาหกรรม

ส่วนฝั่ง New supply ตอนนี้ไม่มีใครทำ เนื่องด้วยผู้ประกอบการต่างโฟกัสโครงการระดับบนหรือบ้านเดี่ยวจึงไม่น่าเป็นห่วง ขณะที่ ที่พักอาศัย ขนาด 1 - 1.5 ล้านบาทหดตัว

เรื่องที่สองคือ "อาคารชุดคอนโด" ราคา 2-3 ล้านบาท REIC มองว่าเหลือขายราว 9,265 หน่วย คิดเป็น 34.6% ของมูลค่าทั้งหมด นั่นหมายความว่ามีคอนโดรอขายค่อนข้างมาก หากมี “บ้านเพื่อคนไทย”มาอีกจะยิ่งทำให้คอนโดขายได้ยากเพราะคนมีทางเลือกเพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีกลุ่มลูกค้ารายได้น้อย-ปานกลางจะได้รับผลกระทบจากการต้องแข่งขันกับภาครัฐ

ประเด็นคอนโดอาจจะต้องคิดเกี่ยวกับคุณภาพชีวิตเพราะตอนที่เราซื้อบ้านเราไม่ได้ซื้อแค่บ้านแต่ซื้อเพื่อนบ้านรอบๆด้วย ทำให้คนจองซื้ออาจต้องคิดสักนิด สรุปคือผู้ประกอบการระดับบนไม่มีปัญหา แต่ผู้ประกอบการระดับกลาง-ล่างอาจต้องคิดนิดหนึ่ง

เรื่องต่อมา ที่ต้องติดตามคือ "หุ้นกู้เอกชน" ค้างในระบบสูงมากถึง 4.6 ล้านล้านบาท ตลอด 2ปีที่ผ่านมา ในช่วงที่หุ้นกู้เอกชนมีปัญหาจะเห็นว่าหุ้นกู้ถูกดาวน์เกรดสูงถึง 46 บริษัท แปลว่ามีความเสี่ยงสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ และตอนนี้หุ้นกู้เอกชนที่คงค้างที่เยอะสุด คือ พลังงาน, ไฟแนนซ์ รองลงมาคือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปี 67 ผิดนัดชำระ 5 ราย รวมมูลค่า 3,172 ล้านบาท และขอเลื่อนกำหนดชำระ 17 ราย รวมมูลค่า 37,963 ล้านบาท 

ThaiBMA เผยในปี 2568 มีหุ้นกู้ระยะยาวครบกำหนดสูงถึง 893,275 ล้านบาท หุ้นกู้ที่มีความเสี่ยงสูง(High yield bond) 131,227 ล้านบาท คิดเป็น 15% โดยกลุ่มที่ต้องจ่ายคืนหุ้นกู้ในปีนี้หนักสุด คือ "ไฟแนนซ์" แต่ตัวที่เสี่ยงสูงไฮ ยิลด์ สูงสุด คือ "อสังหาฯ" สะท้อนว่านี่คือสิ่งที่ต้องระมัดระวัง เพราะอาจมีหุ้นกู้บริษัทเอกชนอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบจากโครงการบ้านเพื่อคนไทยเข้ามาในตลาดจนอาจขายโครงการได้ยากมากขึ้น ดังนั้นพอครบกำหนดชำระอาจจะจ่ายไม่ได้ กลายเป็นว่าอาจจะเพิ่มความเสี่ยงในอสังหาฯ

นักลงทุนที่คิดจะซื้อหุ้นกู้ที่มาจากอสังหาฯ สิ่งที่ต้องพิจารณา ดังนี้คือ 

1.บริษัทอสังหานั้นอยู่เซ็กเมนต์ไหน หากเป็นกลุ่ม "กลาง-ล่าง" อาจต้องระมัดระวัง เนื่องด้วยคู่แข่งอย่างโครงการ“บ้านเพื่อคนไทย”กำลังจะเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น 

2.ดู อัตราส่วนทางการเงิน (Financial ratio) หากหนี้สินต่อทุน (D/E) น้อยกว่า 2 เท่าถือว่าสบายใจได้ 

3.หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของ ผู้ถือหุ้นรวม (interest bearing debt to equity : IBD/E ratio) ต่ำกว่า 1.5 เท่าถือว่าสบายใจได้ 

4.อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio : ICR) มากกว่า 3 เท่า  

5. Cash conversion cycle การหมุนของเงินสด ไม่ควรเกิน 1,000-1,500 วัน

"ข้อแรกถือว่าสำคัญที่สุดพยายามดูเซ็กเมนต์ว่าปลอดภัยมั้ย อยู่ระดับกลาง บน หรือไม่ ไฟแนนซ์ดีหรือไม่ ถ้าโอเคถือได้สบายใจ ถ้าเกิดเขา roll-overก็โรลได้ แต่อะไรที่อยู่นอกขากเซกเมนต์นี้แล้วตัวเลขการเงินไม่ดีต้องระมัดระวัง เพราะปีนี้หุ้นกู้กำหนดจ่ายเยอะมากและหากเกิดเหตุการณ์เหมือนที่ผ่านมาจะเกิดความไม่เชื่อมั่นรอบใหญ่เกิดขึ้น"

ท้ายที่สุด โครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" จะสามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างยั่งยืนหรือไม่ ? สิ่งที่ภาครัฐต้องระมัดระวังดำเนินการ 4 ประเด็นสำคัญ คือ

ข้อแรก ต้องดำเนินการด้วยความโปร่งใสในการจัดสรร 

ข้อสอง ต้องไม่ทำลายตลาดล่างถึงกลางเพราะผู้ประกอบการรขนาดเล็กอาจได้รับผลกระทบหาเกิดโครงการในพื้นที่ดังกล่าว

ข้อสาม ระวังเรื่อง Oversupplyในแต่ละพื้นที่ ควรเช็คดีมานด์ซัพพลายในแต่ละพื้นที่ก่อน

ข้อสี่ ภาครัฐและเอกชนต้องร่วมมือในระดับข้อมูล การให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมแก่ผู้ประกอบการ อาจดึงผู้ประกอบการในพื้นที่มาร่วมด้วยช่วยกัน อย่ามองว่าเป็นศัตรู อย่าแข่งกัน พยายามมาช่วยกันเพื่อให้โครงการนี้เกิดให้ได้

สึนามิ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์" จะเกิดขึ้นหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการในทุกมิติของภาครัฐ การวางกลยุทธ์ดำเนินการภาคเอกชน พร้อมมาตรการบรรเทาทุกข์ผู้ประกอบการอสังหาฯอย่างเป็นระบบ เพื่ออุดรูโหว่ได้ทัน ก่อนสะดุดล้มหน้าทิ่มจนเกิดรอบโดมิโนครั้งใหญ่.