ดึงเอกชนซื้อหนี้! ทางรอดอสังหาไทย หรือช่องโหว่ทุนใหญ่ฮุบ ?

ปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยกำลังอยู่ในจุดวิกฤต ประชาชนจำนวนมากเผชิญภาระดอกเบี้ยสูงและเสี่ยงสูญเสียทรัพย์สินสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือ ที่ดิน

ล่าสุด ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี ได้นำเสนอแนวคิดใหม่ "ให้เอกชนร่วมซื้อหนี้จากธนาคาร" เพื่อช่วยปรับโครงสร้างหนี้ ลดภาระประชาชน และกระตุ้นเศรษฐกิจ

แต่คำถามสำคัญคือ แนวคิดนี้จะช่วยประชาชนจริง หรือเป็นโอกาสให้นักลงทุนรายใหญ่เข้ามากว้านซื้อทรัพย์สินในราคาถูก ? และภาครัฐควรมีกลไกควบคุมอย่างไรเพื่อให้มาตรการนี้เกิดผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม

ChatGPT วิเคราะห์แนวคิดดังกล่าวข้างต้นถึงผลกระทบสำคัญต่อภาคอสังหาฯของไทยทั้งในด้านบวกและลบ รายละเอียดดังนี้

🔹ผลกระทบด้านบวก

✅ลดปัญหายึดทรัพย์-ควบคุม NPL ภาคอสังหาฯ

- หากประชาชนที่เป็นลูกหนี้ได้รับการปรับโครงสร้างหนี้ก็มีโอกาสรักษาทรัพย์สินเช่น บ้านและคอนโดไว้ได้ ไม่ต้องถูกยึดจากการผิดนัดชำระ

- ลดจำนวนทรัพย์สินรอการขาย (NPL) ในตลาด ซึ่งช่วยให้ราคาตลาดอสังหาฯไม่ถูกกดดันจากทรัพย์รอขายจำนวนมาก

✅กระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค

-เมื่อภาระหนี้ลดลง ประชาชนที่เคยเผชิญปัญหาหนี้อาจกลับมามีกำลังซื้ออีกครั้งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคัก

-โดยเฉพาะตลาดบ้านระดับกลางถึงล่างที่กลุ่มลูกค้าหลักเป็นชนชั้นกลางและแรงงานที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน

✅สร้างโอกาสลงทุนสำหรับภาคเอกชน

- กลุ่มทุนเอกชนที่เข้ามาซื้อหนี้ สามารถนำสินทรัพย์มาบริหารใหม่ เช่น ปล่อยเช่าหรือขายคืนในราคาที่ประชาชนสามารถจ่ายไหว

- อาจเกิดโมเดลใหม่ เช่น “Rent-to-Own (เช่าซื้อ)” ที่เปิดโอกาสให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น

🔻 ผลกระทบด้านลบ

❌ราคาที่อยู่อาศัยอาจถูกกดดัน หากมีการขายหนี้และทรัพย์สินรอการขายเป็นจำนวนมาก อาจทำให้ราคาตลาดอสังหาฯลดลงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการที่ลูกค้าผิดนัดชำระหนี้จำนวนมาก

❌เอกชนอาจเข้าครอบครองอสังหาฯจำนวนมาก หากเอกชนรายใหญ่เข้าซื้อหนี้และอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก อาจทำให้ตลาดถูกควบคุมโดยนักลงทุนรายใหญ่ และทำให้ประชาชนทั่วไปแข่งขันซื้อลำบากขึ้น อีกทั้งอาจเกิดปัญหา "Landlord Economy" ที่ประชาชนต้องเช่าบ้านแทนการเป็นเจ้าของ

❌ความเสี่ยงจากนักเก็งกำไร อาจมีนักลงทุนเข้ามาซื้อหนี้เพื่อนำอสังหาฯมาปล่อยขายหรือปล่อยเช่าในราคาสูง ทำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่สามารถเข้าถึงได้

แนวคิดของทักษิณอาจเป็นโอกาสช่วยลดปัญหาหนี้ครัวเรือนและกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่หากไม่มีมาตรการกำกับดูแลที่ดีอาจทำให้ตลาดถูกควบคุมโดยกลุ่มทุนใหญ่และส่งผลเสียต่อประชาชนในระยะยาว

ถามว่า...มาตรการกำกับดูแลที่ดีและรัดกุม ? เพื่อป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดจากการเก็งกำไร หรือ การผูกขาดตลาดนั้น ควรมีลักษณะอย่างไร ? แน่นอนว่าต้องมีรายละเอียดดังนี้

🔹ควบคุมการขายหนี้ให้กับเอกชน: กำหนดให้ภาคเอกชนที่ซื้อหนี้ต้องมีเงื่อนไขช่วยเหลือลูกหนี้ เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ ลดดอกเบี้ย หรือขยายเวลาผ่อนชำระ

และห้ามขายหนี้แบบ "เหมาเข่ง" ให้กลุ่มทุนที่ไม่มีแผนช่วยเหลือลูกหนี้ อีกทั้งป้องกันการเก็งกำไรและกดดันลูกหนี้ให้ขายทรัพย์สินในราคาถูก

🔹ควบคุมราคาทรัพย์สินรอการขาย(NPLs)และป้องกันการปั่นราคา: กำหนดให้การขายทรัพย์สินที่ถูกซื้อจากหนี้ ต้องมีราคาประเมินที่เป็นธรรม และห้ามขายในลักษณะผูกขาดโดยกลุ่มทุนใหญ่ พร้อมออกมาตรการป้องกันการปั่นราคาตลาด เพื่อไม่ให้ประชาชนต้องซื้อทรัพย์สินคืนในราคาที่สูงเกินจริง

🔹สนับสนุนให้ประชาชนสามารถซื้อคืนทรัพย์สินของตนเอง: ตั้งโครงการ “Buy-Back Program” ให้ลูกหนี้เดิมมีสิทธิซื้อบ้านคืนในราคาที่เป็นธรรม ก่อนเปิดขายให้รายอื่น และ สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้ผู้ที่ต้องการไถ่ถอนบ้านของตัวเอง

🔹ควบคุมบทบาทของกองทุนอสังหาริมทรัพย์และนักเก็งกำไร: ออกมาตรการจำกัดจำนวนทรัพย์สินที่นักลงทุนรายใหญ่สามารถถือครองได้ในแต่ละพื้นที่ ป้องกันการผูกขาดและห้ามขายต่อทรัพย์สินที่ซื้อมาจากNPLภายในระยะเวลาอันสั้น เช่น 3-5 ปีเพื่อป้องกันการปั่นตลาด

🔹ใช้เทคโนโลยี Blockchain เพื่อความโปร่งใส: ใช้ระบบ Blockchain หรือ AI ในการตรวจสอบกระบวนการซื้อขายหนี้และทรัพย์สิน เพื่อป้องกันการทุจริตและการฮั้วราคาจากกลุ่มทุนใหญ่ รวมถึงประชาชนควรสามารถตรวจสอบข้อมูลหนี้สินของตนเองได้เพื่อป้องกันการถูกกดดันขายทรัพย์สินโดยไม่เป็นธรรม

คุณคิดว่าแนวทางนี้จะช่วยให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น หรือเป็นโอกาสของนักลงทุนมากกว่า ? 

✅ ควรออกมาตรการช่วยลูกหนี้เป็นอันดับแรก เช่น การให้โอกาสซื้อคืนบ้านตนเองก่อนขายให้เอกชน

✅ กำกับดูแลไม่ให้ทุนใหญ่ผูกขาด โดยจำกัดจำนวนทรัพย์สินที่สามารถถือครองได้

✅ ป้องกันการปั่นราคาอสังหาฯและทำให้ตลาดมีเสถียรภาพในระยะยาว

โดยสรุป แนวคิดดึงเอกชนซื้อหนี้ เป็นทั้งโอกาสและความเสี่ยง สำหรับเศรษฐกิจไทย "หากมีกลไกกำกับดูแลที่ดี ประชาชนจะได้โอกาสปลดหนี้และรักษาทรัพย์สิน" ในทางกลับกัน "หากปล่อยให้กลุ่มทุนใหญ่เข้าครอบครอง อาจเกิดการผูกขาดและผลักภาระให้ประชาชนมากขึ้น"

ทางออกที่ดีที่สุด คือ รัฐต้องกำหนดมาตรการป้องกันการเก็งกำไร และสนับสนุนให้ประชาชนสามารถซื้อคืนทรัพย์สินของตนเองในราคายุติธรรม
แล้วคุณล่ะ คิดว่าแนวทางนี้จะช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนได้จริงหรือไม่ ? หรือมองว่ายังมีช่องโหว่ที่ต้องระวัง ?