ไขข้อข้องใจ“ภาษีที่ดิน”จำนวนเท่าไร ชำระเมื่อไหร่ ที่นี่มีคำตอบ

คอลัมน์ Investment Tracker

เรื่อง ไขข้อข้องใจ“ภาษีที่ดิน”จำนวนเท่าไร ชำระเมื่อไหร่ ที่นี่มีคำตอบ

โดย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร

.................................................................................

กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยได้ประกาศใช้ “ภาษีที่ดิน” แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ สำหรับท่านที่มีบ้านหรือห้องชุดแต่ยังไม่ทราบว่าคุณมีภาระต้องชำระภาษีที่ดินหรือไม่ ต้องดำเนินการอย่างไร และต้องจ่ายภาษีจำนวนเท่าไร เรามีคำตอบให้

ก่อนอื่นคุณต้องเข้าใจก่อนว่า ภาษีที่ดินนั้นแบ่งทรัพย์สินตามการใช้งานออกเป็น 4 หมวด ได้แก่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พื้นที่หรืออาคารใช้ประโยชน์อื่นๆ (ที่ไม่เข้าข่ายเป็นสองประเภทแรก) และที่รกร้างว่างเปล่า โดยทรัพย์สินแต่ละประเภทมีอัตราภาษี เพดานอัตราภาษี และการยกเว้นภาษีที่แตกต่างกัน ในบทความนี้จะเน้นอธิบายสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยซึ่งรวมถึงบ้านและห้องชุด โดยหมวดที่อยู่อาศัยจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1. ที่อยู่อาศัยหลัก (เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน - ห้องชุด)

2. ที่อยู่อาศัยรอง (เจ้าของไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน - ห้องชุด)

3. ที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย – จะถูกคิดอัตราภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัยรอง แต่รายได้จากการปล่อยเช่าต้องเสียภาษีเงินได้

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน? ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดิน คือ ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง รวมถึงที่ดิน ในวันที่ 1 มกราคมของปีใดๆ ก็จะต้องจ่ายภาษีที่ดินของปีนั้น

ต้องเสียภาษีเท่าไรบ้าง? สำหรับผู้ที่ยังไม่แน่ใจว่าต้องเสียภาษีที่ดินเท่าไร ไม่ต้องกังวลไป เพราะการประเมินมูลค่า คำนวณและแจ้งจำนวนภาษีที่คุณต้องชำระนั้นเป็นหน้าที่ของหน่วยงานราชการ แต่เพื่อเป็นการรักษาสิทธิให้แน่ใจว่าภาษีที่เสียนั้นถูกต้อง ไม่เกินไปกว่าที่ควรจะเป็น การรู้และเข้าใจหลักการคำนวณจึงเข้ามามีส่วนสำคัญ โดยอัตราภาษีสรุปได้ดังนี้

การคำนวณภาษีที่ดิน การเสียภาษีที่ดินคำนวณจากราคาประเมิน หักลบด้วยมูลค่ายกเว้น ซึ่งจะคำนวณภาษีเป็นอัตราขั้นบันไดคล้ายการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ภาษีที่จ่าย = (ราคาประเมิน - มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี

จำลองเหตุการณ์ของการครอบครองที่พักอาศัย

กรณีที่ 1: กรณีคุณมีบ้านเพียงหลังเดียว ในเหตุการณ์ที่คุณเป็นเจ้าของบ้านพักอาศัยที่เป็นบ้านหลัก (มีชื่ออยู่อาศัยในทะเบียนบ้าน) เพียงหลังเดียว และเป็นเจ้าของที่ดิน หากมูลค่ารวมของบ้านและที่ดินดังกล่าวไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี หรือคุณสร้างบ้านไว้บนที่ดินผู้อื่น โดยบ้านมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ก็จะได้รับการยกเว้นเช่นกัน

กรณีที่ 2: กรณีคุณมีบ้านหลายหลัง

สมมติว่า คุณมีบ้าน 3 หลัง มีมูลค่า 50 ล้านบาท 40 ล้านบาท และ 30 ล้านบาท การมีชื่อในทะเบียนบ้านมีผลต่อภาษีที่ดินดังนี้

กรณี A : คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่า 30 ล้านบาท บ้านทั้งสามหลังจะเสียภาษีในฐานอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท รวมภาษีของบ้านทั้งสามหลังเท่ากับ 18,000 บาทต่อปี

กรณี B : ถ้าหากย้ายชื่อทะเบียนบ้านไปยังบ้านที่มีมูลค่า 50 ล้านบาท คุณจะเสียภาษีที่ดินของบ้านทั้งสามหลังเพียง 14,000 บาท ซึ่งคุณจะสามารถประหยัดภาษี ได้ถึง 4,000 บาทต่อปี จากการได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินบ้านที่มีมูลค่าสูงที่สุด

 

ดังนั้นเพื่อเป็นการบริหารการจ่ายภาษีอย่างมีประสิทธิภาพ คุณสามารถพิจารณาย้ายชื่ออยู่อาศัยในทะเบียนบ้านไปที่บ้านที่มีมูลค่าสูงที่สุด

แนวทางการบรรเทาการชำระภาษีใน 3 ปีแรก สำหรับผู้ที่ต้องชำระภาษีที่ดินใหม่ในจำนวนที่สูงกว่าภาษีโรงเรือนหรือภาษีบำรุงท้องเดิมที่เคยจ่าย ภาครัฐมีแนวทางช่วยเหลือโดยการที่ลดค่าส่วนต่างภาษีใน 3 ปีแรก โดยในปีแรกจะลดค่าภาษีจากส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น25% และทยอยเพิ่มขึ้นเป็น 50% และ 75% และเป็นเต็มจำนวนในปีถัดๆ ไป

ขั้นตอนการจัดเก็บและชำระภาษีที่ดิน

จากประกาศเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีที่ดินออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 เราจึงได้สรุปขั้นตอนจัดเก็บภาษีที่ดิน แบบใหม่ มาให้ดังนี้

 

หากท่านไม่ชำระภาษีในระยะเวลาที่กำหนดในเดือนกันยายน คุณจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน และในที่สุดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้กับสำนักงานที่ดินและสำนักงานที่ดินสาขา ภายในเดือนตุลาคม 2563

Key Takeaway

• ในกรณีที่มีบ้านหลายหลังผู้เสียภาษีอาจพิจารณาย้ายชื่อทะเบียนบ้านไปยังหลังที่มีมูลค่าสูงสุดเพื่อเป็นการประหยัดภาษี

• เมื่อได้รับแจ้งรายการบัญชีทรัพย์สินหรือการประเมินมูลค่าสินทรัพย์แล้ว ควรตรวจสอบรายการทรัพย์สิน อัตราภาษี และจำนวนภาษีที่ต้องเสียให้ถี่ถ้วนเพื่อเป็นการรักษาสิทธิและเสียภาษีได้อย่างถูกต้อง

• ผู้เสียภาษีควรชำระภาษีตามกรอบเวลาที่กำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงการรับโทษหากไม่ปฏิบัติตาม

• ผู้เสียภาษีควรติดตามการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดภาษีที่ดินอย่างใกล้ชิดเพื่อเป็นการรักษาสิทธิ์และทำตามเกณฑ์อย่างถูกต้อง