ให้เช่าที่ดิน99ปี ดึงลงทุนไม่ง่าย

โดย...กองบรรณาธิการโพสต์ทูเดย์

การนำพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาเป็นเครื่องมือสนับสนุนการลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ด้วยเงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้นาน 50 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีกครั้งไม่เกิน 50 ปี รวม 99 ปี (50 บวก 49) อาจจะไม่ได้ผลตามที่คาดหมายไว้ เพราะตั้งแต่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2542 มีผู้จดทะเบียนเช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เพียง 6 ราย เป็นการเช่าที่ดินของมูลนิธิ 2 ราย และเป็นการเช่าที่ดินวัด 3 ราย และอีก 1 ราย เป็นการเช่าช่วงรวมที่ดินประมาณ 1,000 ไร่

บริษัท ชัยนันท์-บางพลี พาร์ค แลนด์ ซึ่งประกอบธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เป็นผู้เช่ารายใหญ่รวม 3 สัญญา เนื้อที่รวมกว่า 900 ไร่ ใน ต.บางเสาธง อ.บางพลีใหญ่ จ.สมุทรปราการ ระยะเวลาเช่า 33 ปี ขณะที่อีก 3 สัญญาเป็นของบริษัท สาธรทรัพย์สิน เป็นผู้เช่า เนื้อที่กว่า 4 ไร่ ในพื้นที่ยานนาวา เขตบางรัก บริษัท บางบอนโกลเด้นแลนด์ เนื้อที่กว่า 71 ไร่ ในพื้นที่บางบอน เขตบางขุนเทียน ระยะเวลาเช่า 50 ปี และบริษัท โปร-เอ็ม เช่าที่ดิน 397 ไร่ ย่านบางพลี สมุทรปราการ ระยะเวลา 33 ปี

ทั้งนี้ อาจจะด้วยปัญหาอุปสรรคของเงื่อนไขการจดทะเบียน และการต่อสัญญาที่ทำให้นักลงทุนไม่มั่นใจ จึงมีแนวคิดที่จะขยายเวลาเช่าจาก 50 ปี เป็น 99 ปี แบบม้วนเดียวจบ หรือต่อสัญญา 50 ปี บวก 49 ปี แบบอัตโนมัติ ปิดจุดเสี่ยงในการต่อสัญญา

บทวิเคราะห์ของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า แม้ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมจะอนุญาตให้การเช่าที่ดินได้ถึง 50 ปี และต่อใหม่ได้อีกไม่เกิน 50 ปี แต่ในทางปฏิบัติก็ใช้ไม่ได้จริง เนื่องจากการจะให้ขึ้นทะเบียนการเช่าที่ดินตามกฎหมายฉบับนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย นอกจากมีข้อจำกัดอยู่มาก กระบวนการจดทะเบียนก็ยุ่งยากอีกด้วย

มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า การให้เช่าที่ดินระยะยาวนั้นทำกันทั่วโลก เช่น อังกฤษมีสัญญาการเช่าที่ดินนานที่สุด 199 ปี ออสเตรเลียให้เช่าได้ระยะยาว 99 ปี ขณะที่ไทยให้เช่าได้ไม่เกิน 50 ปี และต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 50 ปี ยังไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนต่างชาติ เพราะการลงทุนในสัญญาที่สั้น และไม่ชัดเจนในระยะเวลาที่ต่อสัญญาถูกมองว่าไม่คุ้มกับการเข้ามาลงทุน

ด้าน นพพร เทพสิทธา ประธานสภาผู้ส่งสินค้าทางเรือแห่งประเทศไทย (สรท.) กล่าวว่า การให้สิทธิในการเช่าที่ดินนาน 99 ปีนั้น ส่วนตัวแล้วมองว่ามันยาวเกินไป เนื่องจากปัจจุบันวงจรธุรกิจหมุนเวียนเปลี่ยนไปเร็วและการให้สิทธิเช่าที่ดินนานแบบนี้เป็นวิธีการจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนแบบอดีต เป็นการให้แบบไม่มีอะไรที่จะใช้ดึงดูดใจแล้ว แต่ตอนนี้ไม่ใช่แบบนั้นแล้ว เพราะไม่จำเป็นต้องการันตีความเชื่อมั่นในการเข้ามาลงทุนนานขนาดนั้น

“ระยะเวลาเช่าที่ 30-50 ปีน่าจะเหมาะสมพอรับได้ แต่หากจะให้สิทธิเช่าที่ดินนานถึง 99 ปีนั้น น่าจะไปเน้นให้เฉพาะการลงทุนที่ต้องการให้เกิดการฝังตัวเพื่อถ่ายทอดและพัฒนาเทคโนโลยีในประเทศ โดยการเข้ามาเป็นพันธมิตรกันไม่ใช่ให้โดยที่ไม่มีการแลกเปลี่ยน เช่น การลงทุนในกลุ่มไบโอเทคโนโลยี”นพพร กล่าว