กูรูอสังหาฟันธงปี61 คอนโด-ออฟฟิศแห่ผุด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ค่อนข้างคึกคัก ทั้งในเรื่องของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีมากกว่า 5.6 หมื่นยูนิต มากที่สุดในรอบ 4-5 ปีที่ผ่านมา และการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ รวมไปถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่เปิดตัว

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าภาวะเศรษฐกิจปี 2561 ดูจากหลายๆ ปัจจัยแล้วดีกว่าปีนี้แน่นอน เพราะปัจจัยที่เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักทั้งการส่งออกและการท่องเที่ยวดีขึ้นกว่า 2–3 ปีที่ผ่านมา โดยการส่งออกเริ่มเห็นตั้งแต่ปี 2560 แล้ว ส่วนเรื่องของการท่องเที่ยวก็ยังคงดีต่อเนื่องมาโดยตลอด ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทยมากขึ้น

ปัจจัยหลักทั้งสองปัจจัยนี้มีแนวโน้มเป็นบวกประกอบกับการลงทุนภาครัฐที่ยังมีต่อเนื่อง อีกทั้งการลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มมีมากขึ้น แต่ยังมีปัจจัยลบที่ยังต้องจับตามอง เช่น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ความเชื่อมั่นต่อรัฐบาลในระยะยาว เป็นต้น

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2561 ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีแผนขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ คาดว่าคอนโดเปิดขายใหม่ในปี 2561 ใกล้เคียงกับปี 2560 คือประมาณ 5.6 หมื่นยูนิต อาจจะลดลงหรือมากกว่านี้ต้องดูเรื่องของกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ประกอบด้วย

นอกจากนี้ เชื่อว่าตลาดคอนโดจะยังคงขยายตัวต่อไป โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและที่จะเริ่มก่อสร้าง เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการพัฒนาโครงการที่สามารถเข้าถึงผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่มีกำลังซื้อไม่เกิน 3-4 ล้านบาท/ยูนิต แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงให้ความสำคัญกับโครงการราคาสูงในพื้นที่เมืองชั้นในเพื่อเพิ่มช่องทางสร้างรายได้หลากหลาย

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรยังเป็นรูปแบบที่ได้รับความสำคัญต่อเนื่อง แต่สัดส่วนของบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ อาจจะลดลงเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปี 2561 อาจจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการระมัดระวังต่อตลาดคอนโดมากขึ้น เพราะจะพึ่งพานักลงทุนหรือนักเก็งกำไรแบบที่ผ่านมาก็ยากลำบากมากขึ้น อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ 65–70% มากกว่าปี 2560 ประมาณ 7-8% แต่ยังต้องพิจารณาเรื่องของภาวะเศรษฐกิจประกอบด้วย

ด้านทำเลเด่นๆ สำหรับตลาดคอนโดยังคงเป็นทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและจะเริ่มสร้างในอนาคตรวมไปถึงพื้นที่เมืองชั้นใน โครงการรูปแบบอื่นๆ ยังคงมีการขยายตัว

ตลาดที่น่าสนใจคือตลาดอาคารสำนักงานที่ในช่วง 1-2 ปีนับจากปี 2561 จะยังคงมีการขยายตัวในเรื่องของความต้องการพื้นที่สำนักงาน แต่หลังจากนั้นเมื่อมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด โดยคาดว่าจะมีพื้นที่รวมมากกว่า 7.5 แสนตารางเมตร ภายในปี 2564