บ้านหลังแรก ต่ำกว่า 3 ล.บูมยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมามีสีสันวูบาบอีกครั้ง หลังจากรัฐบาลคลอดนโยบายสินเชื่อเพื่อบ้านหลังแรก ด้วยดอกเบี้ย 0% ยาว 2 ปี โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นผู้รับนโยบายดังกล่าว ทำให้ช่วงเดือนพ.ค.ที่เดิมเคยเป็นช่วงโลว์ ซีซันของการขาย กลับมีแรงกระตุ้นจากนโยบายดังกล่าว พลิกให้ตลาดกลับมามีอัตราการเติบโต

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เพราะไม่เพียงฝั่งภาครัฐเท่านั้นที่ทำแคมเปญดังกล่าว แต่ผลักดันให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายต้องจับมือแบงก์พาณิชย์ เพื่อออกแคมเปญมารองรับความต้องการของลูกค้าตัวเอง

แม้ว่า อัตราดอกเบี้ยจะสู้กับภาครัฐไม่ได้ แต่เงื่อนไขที่ผ่อนคลายมากกว่าและการอำนวยความสะดวกของโครงการเป็นสิ่งจูงใจให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยเลือกสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์แทน จึงมีการประเมินกันว่า นับจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะยังคงสดใสและคึกคักต่อเนื่อง เพราะไม่ว่าพรรคการเมืองใดได้เข้ามาจัดตั้งรัฐบาล ล้วนต้องสนับสนุนบ้านหลังแรกตามที่ได้หาเสียงไว้ทั้งสิ้น

ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า หลังจากมีมาตรการบ้านหลังแรกของภาครัฐ ทำให้บรรยากาศโดยรวมปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมพร้อมโอนระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีอัตราการขายที่ดีขึ้น เพราะผู้บริโภคต่างมองว่าทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านลดลง หลังละไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท โดยในส่วนของเพอร์เฟคเอง มีโครงการที่เข้าเกณฑ์สินเชื่อเพื่อบ้านหลังแรก รวม 6 โครงการ ประกอบกับการทำแคมเปญที่ล้อไปกับนโยบายของรัฐ ด้วยการเสนอดอกเบี้ย 1% ให้กับบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ทำให้การตัดสินใจของบ้านทุกระดับราคาดีขึ้น ซึ่งคาดว่าจะผลักดันให้ยอดขายไตรมาสนี้เติบโตมาถึง 30%

นอกจากนี้ ยังมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคึกคักต่อเนื่อง เพราะเชื่อว่าหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้ว ไม่ว่าพรรคการเมืองใดจะเป็นรัฐบาล ล้วนต้องเข้ามาสานต่อนโยบายบ้านหลังแรกตามที่ประกาศไว้ในช่วงหาเสียง ซึ่งจะทำให้กลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายตัวต่อเนื่อง อีกทั้ง การที่ค่ายรถเจอวิกฤตเรื่องกำลังการผลิต ทำให้รถต้องชะลอการส่งมอง จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้คนกลุ่มหนึ่งหันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ไปในตัวด้วย

แนวโน้มการพัฒนาโครงการนับจากนี้ เชื่อว่า ผู้ประกอบการคงลงมาเล่นบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้น เพราะต่างคาดการณ์แล้วว่า รัฐบาลใหม่จะหันมาสนับสนุนที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึง การพัฒนาโครงการเกาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทั้งสายสีม่วง สายสีเขียวอ่อนนุช-แบริ่ง หรือฝั่งวงเวียนใหญ่-บางหว้า เพราะรัฐบาลต้องเข้ามาเร่งให้เกิดเร็วขึ้น ส่วนแอร์พอร์ตลิงค์ หากมีการแก้ปัญหาเรื่องการเข้าออกแต่ละสถานี และเชื่อมต่อกับการเดินทางประเภทอื่นๆ แล้ว จะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง

ด้านปัจจัยเรื่องการเมือง ประเมินจากกระแสของพรรคการเมืองทั้งพรรคเล็กและพรรคใหญ่ ล้วนต้องการการปรองดอง เพื่อให้บ้านเมืองเดินหน้าต่อไปได้ สอดคล้องกับประชาชนทุกคนที่ต้องการความสงบเช่นกัน จึงเชื่อว่า ปัญหาความรุนแรงทางการเมืองหลังเลือกตั้งคงไม่ขยายวงกว้างมากนัก และมั่นใจว่าจะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดี

เร่งตุนยอด รับเสี่ยงการเมืองแรง

ด้านวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ กล่าวยอมรับว่า มีความกังวลต่อเหตุการณ์การเมืองหลังเลือกตั้งในระดับหนึ่ง โดยแม้ว่าจะมองบวกและเชื่อว่าจะไม่มีความรุนแรงมากนัก แต่ก็ต้องเตรียมแผนสำรองสำหรับการขายไว้ โดยตั้งเป้ากระตุ้นการขายให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ รองรับความเสี่ยง หากมีเหตุการณ์ไม่สงบหลังเลือกตั้ง ซึ่งบริษัทจะอาศัยการออกแคมเปญใหญ่กลางเดือนมิ.ย.เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นยอดขาย โดยคาดว่าผลจากแคมเปญดังกล่าวจะสร้างยอดขายได้ประมาณ 100-200 ล้านบาท

ทั้งนี้ ยอดขายสะสมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันเป็นไปตามเป้าหมายที่ 520 ล้านบาท คาดว่าทั้งปีจะเติบโต 15% หรือมียอดขายอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท โดยในช่วงระยะ 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เป็นจังหวะที่ตลาดกลับมาฟื้นตัว ไม่เพียงแต่กลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น แต่กลุ่มบ้านราคาสูงกว่านั้นก็ได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน ซึ่งอาจเป็นเพราะก่อนหน้านี้มีวันหยุดยาว ทำให้กำลังซื้ออั้นมาระยะหนึ่งและมาเร่งตัดสินใจในช่วงนี้อีกครั้ง และส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะกระแสการเลือกตั้ง ทำให้คนกล้าจับจ่ายใช้สอย และปัจจัยเรื่องต้นทุนวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยที่จะสูงขึ้น ยังมีผลให้ลูกค้าตัดสินใจเร็วขึ้นด้วย เพราะกังวลว่าปลายปีบ้านจะราคาสูงขึ้น

4 เดือนแรกเปิดตัวใหม่พุ่ง ยอดโอนลด

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า บรรยากาศการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วง 4-5 เดือนที่ผ่านมา เห็นได้ชัดเจนเลยว่าแม้ว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาก แต่ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่กลับเพิ่มสูงขึ้น โดยหากประเมินจากภาพการโอนกรรมสิทธิ์จนถึงเดือนเม.ษ. จะเห็นว่าลดลงมากถึง 37% ซึ่งเป็นเพราะปีที่แล้วเป็นช่วงใกล้หมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ยอดโอนจึงค่อนข้างสูง เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีนี้ที่ไม่มีมาตรการ จึงเห็นว่าตัวเลขแตกต่างกันมาก

ขณะที่เมื่อพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ประเมินว่า อาจจะลดน้อยลง ผลปรากฏว่า ยอดการเปิดตัวกลับเพิ่มสูงขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาก โดยตั้งแต่เดือนม.ค.จนถึง เม.ษ.ปีนี้ มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 3.8 หมื่นหน่วย แต่ช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวใหม่เพียง 2.4 หมื่นหน่วยเท่านั้น ซึ่งเป็นผลจากการที่ช่วงเวลานั้น มีปัจจัยเรื่องการเมือง ทำให้บรรยากาศไม่เอื้อต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ โครงการต่างๆ จึงอั้นไปเปิดในครึ่งปีหลัง และอาจต่อเนื่องจนถึงครึ่งปีแรกของปีนี้

นอกจากนี้ ปัจจัยที่ผู้ประกอบการหลายรายหันมาทำตลาดบ้านแนวราบมากขึ้น ยังเป็นผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์สูงขึ้นมาก โดยปีที่แล้วทั้งปีมีการเปิดบ้านเดี่ยวใหม่ประมาณ 1.5 หมื่นหน่วย แต่ 4 เดือนแรกของปีนี้ มีการเปิดใหม่ไปแล้วถึง 8,300 หน่วย เช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ ที่ปีที่แล้วทั้งปี มีการเปิดใหม่ 2.7 หมื่นหน่วย แต่ 4 เดือนแรกของปีนี้ มีหน่วยเปิดใหม่ทะลุ 1.1 หมื่นหน่วยแล้ว แม้แต่อาคารชุด ที่ทั้งปีที่ผ่านมาระบุว่ามีการเปิดตัวมากที่สุดที่ 5.9 หมื่นหน่วยแล้ว เพียง 4 เดือนแรกของปีนี้ จำนวนเปิดใหม่ก็แตะ 1.76 หมื่นหน่วยแล้ว

บ้านเดี่ยวได้ฤกษ์ขยับเล่น1-3ล.

ด้านเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ภาพรวมแนวราบปีนี้ชัดเจนแล้วว่าจะฟื้นตัว โดยะจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกรายเบนเข็มกลับมาเล่นในตลาดดังกล่าว โดยตลาดทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ส่วนบ้านเดี่ยวมีความเป็นไปได้ที่จะขยับลงมาอยู่ที่ 1-2.99 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อรองรับกำลังซื้อ ส่วนตลาดบ้าน 10 ล้านบาท มีโอกาสฟื้นตัว เพราะมีความต้องการ แต่การเปิดตัวใหม่ ต้องระวังเรื่องซัพพลาย เพราะเจ้าตลาดที่ทำอยู่ก็เปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง

ส่วนฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า แม้ว่าในไตรมาสแรกการเปิดตัวโครงการใหม่ของบ้านเดี่ยวจะยังเกาะระดับราคา 3-4 ล้านบาท แต่แนวโน้มราคาอาจขยายฐานลูกค้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับล่าง ในกลุ่ม 1.00-2.99 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะเข้ามาชิงส่วนแบ่งทางการตลาดสูงขึ้นกว่าปัจจุบัน เพื่อแข่งขันกับตลาดทาวน์เฮาส์ในอนาคต ซึ่งนโยบายของภาครัฐมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นความต้องการของที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นด้วย

จากสถานการณ์ดังกล่าว เชื่อว่าปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่มีความร้อนแรงไม่แพ้ปีที่ผ่านมา เพียงแต่ความร้อนแรงที่เกิดขึ้น ไม่ใช่เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด แต่เป็นการปลุกกระแสการแข่งขันในตลาดบ้าน 1-3 ล้านบาทให้ดุเดือดยิ่งขึ้น ภายใต้ความเป็นไปได้ว่า จะมีนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่เป็นตัวสนับสนุน